Archive pour juin 2010
Le décret n°2010-391 du 20 avril 2010 apporte de nouvelles modifications au décret n°67-223 du 17 mars 1967.
Privilège du syndicat – art. 2374 code civil
Le syndicat peut désormais réclamer au copropriétaire débiteur vendeur d’un lot, les sommes dues au titre de l’exercice comptable en cours et des deux ou quatre exercices précédent (article 2374 du code civil).
La modification tient à la période retenue ; en remplaçant le terme « année » par celui « d’exercice comptable », les possibilités de recouvrement des impayés sont renforcées.
Demande inscription ordre du jour – art. 10 D67
Le copropriétaire ou le conseil syndical souhaitant l’inscription d’une question à l’ordre du jour d’une assemblée générale doivent notifier au syndic le projet de résolution. Si la demande concerne des travaux, elle est accompagnée d’un document précisant leur implantation et leur consistance.
Projet d’état individuel de répartition – art.11 D67
En vue de l’approbation des comptes, le syndic joint à la convocation à l’assemblée générale le projet d’état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire.
Vente sur saisie immobilière d’un lot – Art.11 D67
Trois projets de résolution doivent être établis :
• L’autorisation à donner au syndic à poursuivre la saisie immobilière d’un lot
• Le montant de la mise à prix
• Le montant des sommes estimées définitivement perdues
Mise en concurrence – Art.19-2 D67
Le principe de la mise en concurrence s’applique pour tous les contrats (hormis le contrat de syndic).
Communication avec le conseil syndical et établissement de l’ordre du jour de l’assemblée générale – Art.26 D67
L’ordre du jour de l’assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical.
Les règles de communication écrite entre le conseil syndical et le syndic sont réglementées :
• Communication syndic/conseil syndical : elle est valable lorsqu’elle faite à son Président, ou à défaut à chacun de ses membres.
• Communication demandée par le conseil syndical : elle faite à chacun de ses membres.
Durée du contrat de syndic – Art.29 D67
Le contrat de syndic précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance (exemple : du 1er juin 2010 au 31 décembre 2011), ainsi que les éléments de détermination de sa rémunération.
Liste des copropriétaires – Art.32 D67
Le syndic établit et tient à jour une liste complète de tous les copropriétaires (personnes morales ou physiques, représentants ou mandataires particuliers : tutelle, curatelle…) en indiquant :
• Nom et prénom
• Adresse
• Numéro(s) de lot(s)
Diagnostics et archives du syndicat – Art.33 D67
La conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic. Or, l’arrêté « Novelli »réglementant les contrats de syndic distingue les archives utiles des « dormantes » ( ???).
Les diagnostics techniques font partie des archives du syndicat.
Tout copropriétaire peut demander à ses frais au syndic, copie du carnet d’entretien de l’immeuble et des diagnostics techniques.
Transmission archives du syndicat – Art. 33-1 D67
Le syndic est débiteur de l’obligation du transfert des archives à son successeur, y compris dans l’hypothèse où la mission de détention des archives a été externalisée.
Syndic provisoire et appels de fonds – Art. 35 D67
Le syndic provisoire peut appeler les fonds pour faire face aux dépenses de l’immeuble dans les conditions suivantes :
• Lorsque le règlement de copropriété prévoit une provision : le syndic peut appeler les fonds correspondants ; lorsque la provision est consommée, le syndic peut appeler auprès des copropriétaires les sommes correspondant aux dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées.
• Lorsque le règlement de copropriété ne prévoit pas de provision, le syndic appelle les sommes correspondant aux dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées.
Appels de fonds travaux urgents – Art.37
Dans le cadre de travaux urgents, le syndic ne peut demander de nouvelles provisions qu’en vertu d’une décision d’assemblée générale qu’il doit convoquer immédiatement.
Convention entre syndicat et syndic – Art.39 D67
Toute convention entre le syndic et le syndicat doit être spécialement autorisée par l’assemblée générale.
Le syndic précise la nature des liens qui rendent nécessaire l’autorisation de la convention.
Dispositions particulières aux résidences-services – Art.39-2 à 39-7 D67 et Art.11 D67
Dans le cadre des résidences-service, spécificité reconnue par les articles 41-1 à 41-5 de la loi du 10 juillet 1965, le rôle dévolu au conseil syndical est renforcé : mission de simple contrôle ou délégation de l’assemblée générale pour gérer directement le(s) service(s).
Le syndicat ne peut déroger à l’obligation d’instituer un conseil syndical.
Les services peuvent être fournis soit par le syndicat, soit par un tiers.
Le conseil syndical peut recevoir délégation de l’assemblée générale pour les décisions relatives à la gestion de ces services.
L’ensemble des articles de la loi et du décret relatifs à ces résidences-services est d’ordre public.
La convention de services comporte des mentions obligatoires (durée, conditions financières, modalités de surveillance par le conseil syndical…).
Le conseil syndical donne obligatoirement son avis sur le projet de convention de services ; son président signe le bilan annuel qui est présenté à l’assemblée générale.
Si l’équilibre financier d’un ou des services est gravement compromis, le juge saisi peut décider la suspension ou la suppression du ou des services.
Mandataire ad hoc et administrateur provisoire
Art. 62-2 D67
Le Procureur de la République n’a plus qualité pour saisir le Président du TGI aux fins de désignation d’un administrateur provisoire sur une copropriété en difficulté.
Art.62-11 D67
Dans le cadre d’une copropriété mise sous administration provisoire, le président du conseil syndical, ou à défaut ses membres, est également destinataire d’une copie du rapport de l’administrateur déposé au greffe du tribunal.
Art.55 D67
Le syndic peut saisir le tribunal de grande instance sans autorisation de l’assemblée générale dans deux nouveaux cas :
• Article 29-1 L65 : si l’équilibre financier du syndicat est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le syndic peut demander la désignation d’un administrateur provisoire.
• Article 29-1-A : si à la clôture des comptes de la copropriété, les impayés atteignent 25% des sommes exigibles au titre du budget prévisionnel et au titre des travaux hors budget de charges courantes, le syndic informe le conseil syndical de sa démarche en désignation d’un mandataire ad hoc.
Procédure préventive
Art.61-2 à 61-11 D67
Le décret s’enrichit de 10 nouveaux articles relatifs à la procédure préventive, en application des articles 29-1A et 29-1B de la loi du 10 juillet 1965. L’information du conseil syndical et des copropriétaires est renforcée par ces nouvelles dispositions. Le conseil syndical est avisé par le syndic de l’état des impayés justifiant sa demande de désignation d’un mandataire ad hoc. Une précision : les sommes devenues exigibles dans le mois précédant la date de clôture de l’exercice ne sont pas considérées comme impayées. Le Président du TGI peut aussi être saisi par des copropriétaires représentant au moins 15% des voix du syndicat, ou par un créancier de la copropriété.
Les pouvoirs publics sont informés de la saisine du Président du Tribunal de Grande Instance. Le magistrat peut aussi être saisi. Cette obligation pèse sur tous les auteurs de la saisine (syndic, copropriétaire ou fournisseur). Le Président du TGI peut entendre tout membre du conseil syndical avant de statuer sur la requête.
Le mandataire désigné informe sans délai les copropriétaires de l’ordonnance rendue. Le syndic informe les copropriétaires des modalités de consultation ou de transmission du rapport du mandataire.
Dates entrée en vigueur
Les dispositions ce décret entrent en vigueur le 1er juin 2010 à l’exception de celles relatives aux résidences- services (article 7 et chapitre II du présent décret) qui entreront en vigueur le 1er novembre .
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Annexes :
• Ensemble des modifications décret 20 avril 2010
• Décret 2010-391 du 20 avril 2010
• Décret 67-223 du 17 mars 1967