Votre Syndic

Archive pour avril 2010

L’Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie  (ADEME) a mis en place un réseau d’Espace Info Energie dans chaque département avec pour objectif de conseiller gratuitement les particuliers en matière d’économie d’énergie et d’énergies renouvelables.

Dans la nuit du 16 au 17 mars 2009, un avion a procédé à la thermographie de l’agglomération tourangelle : Chambray-lès-Tours, Fondettes, Joué-lès-Tours, La Riche Saint-Avertin, Saint-Cyr sur Loire, Saint-Pierre des Corps, et Tours. Cette opération, avec à l’initiative la Jeune Chambre Economique de Touraine et plusieurs partenaires privés et publics, a pour objectif de montrer les déperditions de chaleur des bâtiments par les toitures.

Chaque propriétaire peut consulter la thermographie de sa propriété ou copropriété à l’Espace Info Energie 37 (sur rendez-vous et en justifiant de sa qualité d’occupant du logement).

22, rue Blaise Pascal

37000 Tours

Tél 02 47 60 90 70

Mail : eie37@wanadoo.fr

La thermographie vous est présentée avec une analyse de la part d’un(e) conseiller(e).

Un bon outil pour sensibiliser les copropriétaires aux économies d’énergie et à la lutte contre le réchauffement de la planète.

Lien utile : www.ademe.fr/centre/index.htm

Le contrat de syndic est désormais réglementé ; l’arrêté du 19 mars 2010¹ complète les dispositions de l’annexe 2 de l’arrêté du 2 décembre 1986 relatives aux syndics de copropriété. L’arrêté s’applique à tous les contrats de syndic signés à compter du 1^er juillet 2010.

Ce texte est pour l’essentiel un « copier-coller » de l’avis du Conseil National de la Concurrence du 27 septembre 2007², assorti de quelques précisions et modifications. Mais certaines prestations du syndic sont définies par défaut : il s’agit des prestations variables et notamment celles faisant l’objet d’honoraires privatifs.

Le syndic doit offrir à ses clients une liste minimale de prestations dans le cadre de sa gestion courante. Les prestations invariables concernent : l’assemblée générale annuelle, la comptabilité générale de la copropriété, l’administration et la gestion de la copropriété en conformité avec le règlement de copropriété, les assurances, et la gestion du personnel.

Les prestations particulières (ou prestations variables) « doivent figurer explicitement en tant que telle dans le contrat de syndic ». Leur contenu « doit être défini avec précision dans les rubriques correspondantes figurant dans le contrat de syndic ».

Les précisions et modifications apportées par l’arrêté, par rapport à l’avis du CNC, sont les suivantes :

• La présence du syndic lors de la tenue du conseil syndical et de l’assemblée générale annuelles : le contrat doit préciser «expressément la durée contractuelle prévue comme incluse dans le forfait ainsi que les jours et les plages horaires convenus ».
• L’imputation des consommations individuelles de fluide ou d’énergie lorsque les compteurs sont déjà installés lors de la désignation du syndic relève de la gestion courante (l’avis du CNC visait uniquement les consommations d’eau).
• Le syndic est tenu de détenir les « archives utiles (plans, règlement de copropriété, état de répartition des charges, procès-verbaux d’assemblée générale….ainsi que toute pièce administrative datant de moins de deux ans) » ; a contrario le syndic peut prétendre à des honoraires particuliers pour la détention des archives non-utiles.
• En vue de la consultation en assemblée générale, appel d’offres, études des devis et mise en concurrence résultant de la demande d’une pluralité de devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises lorsque celle-ci est obligatoire dans le cadre des travaux de maintenance définis à l’article 45 du décret n°67-223 du 17 mars 1967. Cette prestation du syndic relève aussi de la gestion courante.
• Le syndic souscrit les polices d’assurance au nom du syndicat et avec l’accord préalable du syndicat. Cette disposition englobe toutes les polices d’assurance (multirisques immeuble, impayés charges, dommages-ouvrage etc…).

Ni les associations de défense des copropriétaires et ni les professionnels ne se satisferont de cette réglementation:

• Les prestations particulières (ou variables) se définissent par « tout ce qui n’est pas inclus dans les prestations de gestion courante » ; dès lors, entre l’imagination de certains professionnels pour créer de nouvelles prestations et le refus systématique de certains copropriétaires de rétribuer des services justifiés, ce texte n’apporte aucune réponse et renvoie chaque partie au principe de la liberté contractuelle, tant pour les honoraires liés à la copropriété que ceux imputés directement au copropriétaire concerné.
• L’imprécision de la définition des archives non-utiles ouvre une brèche sans garde-fous dans l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 « seul responsable de sa gestion, le syndic ne peut se faire substituer ». Beaucoup de tâches administratives et répétitives et sans valeur ajoutée sont de plus en plus externalisées par les syndics (archives, envoi des convocations et notification des procès-verbaux d’assemblée générale notamment). L’arrêté entérine donc cette pratique pour les archives.

Une première étape est donc franchie dans la normalisation du rapport contractuel entre les syndicats de copropriétaires et les syndics. Monsieur Hervé Novelli a donc tenu la promesse de son prédécesseur M. Luc Chatel.

Rien n’interdit aux professionnels d’inclure dans la liste de prestations de gestion courante des services supplémentaires pour se démarquer de leurs concurrents : qui peut le moins…..peut le plus !

Quant aux copropriétaires et membres du conseil syndical : à vos tableurs pour comparer les prestations particulières des syndics, dans l’attente d’une modification de cet arrêté….

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1. Arrêté 19 mars 2010 – contrat de syndic
2. Avis cnc 27 sept 2007