Votre Syndic

Archive pour mars 2010

Le verdissement de la législation touche désormais les rapports locataires et propriétaires (bailleurs privés et sociaux). La loi 2009-323 du 25 mars 2009 (loi Boutin « ENL », Engagement National pour le Logement) a inséré un nouvel article dans la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).

Son article 23-1, complétés par le décret n°2009-1439 du 23 novembre 2009 et l’arrêté du 23 novembre 2009, permet au propriétaire de faire participer son locataire aux travaux d’économie d’énergie réalisés dans les parties privatives ou communes de l’immeuble.

La mise en œuvre de ce dispositif par le propriétaire est conditionnée par :

• Une concertation préalable avec le locataire.
• L’exécution d’un ensemble de travaux éligibles.
• Les travaux doivent bénéficier directement au locataire.
• Le propriétaire doit fournir un justificatif de travaux au locataire.
• Une attestation de conformité des travaux doit être établie par le maître d’œuvre, l’entreprise ou le bureau de contrôle.
• Le montant de la contribution mensuelle du locataire est fonction de la date d’achèvement de l’immeuble, ou sur l’estimation de l’économie d’énergie. Il ne peut être supérieur à 50% du montant de l’économie d’énergie estimée.
• La contribution  du locataire apparaît sur chaque avis d’échéance et quittance ; son montant est fixe et non révisable ; cette contribution est limitée à quinze ans ; dans le cadre d’une relocation, le propriétaire peut, après avoir remis au nouveau locataire le formulaire type justifiant de la réalisation des travaux et de leur conformité.

L’objectif de ce texte est louable, mais aucune obligation ne pèse ni sur le bailleur : «…une contribution pour le partage des économies de charge peut être demandée au locataire du logement loué » (article 23-1 loi 89-462 du 6 juillet 1989), ni sur le locataire : « la contribution du locataire au partage des économies de charges résultant des travaux d’efficacité énergétique réalisés par le bailleur est exigible à la condition que le bailleur, son représentant ou un tiers mandaté par lui ait engagé une démarche de concertation avec le locataire » (article 1^er Décret 2009-1439 du 23 novembre 2009). Dans ces conditions seule la « calculette » va motiver chaque partie, dans l’attente de la loi Grenelle 2, et d’une éventuelle obligation d’exécuter les travaux dans et sur les parties privatives dans le cadre de travaux décidés dans une copropriété.

Le bailleur intègre la contribution du locataire dans ses recettes au titre des revenus fonciers et pourra bénéficier en fonction de la nature des travaux exécutés et de leur éligibilité d’un crédit d’impôt (article 200 quater Code Général des Impôts), voire de subventions (ANAH ou autres) et du prêt à taux zéro sous conditions. Le solde des travaux est imputé dans les charges déductibles. Autre avantage : la valorisation du patrimoine immobilier du propriétaire, notamment en cas de vente ; et le logement affichera un classement énergivore positif.

Le « primo locataire » verra certainement sa facture énergétique réduite ; s’agissant des locataires suivants, l’avantage résidera dans une consommation énergétique modérée

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Textes de référence :

-          Article 23-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989: Article 23-1 du 6 juillet 1989

-          Décret n°2009-1439 du 23 novembre 2009: Décret 2009-1439

-          Arrêté du 23 novembre 2009: Arrêté 23 novembre 2009

Plus de quatre années se sont écoulées depuis la proposition de loi du 13 octobre 2005 visant à l’installation de détecteurs autonomes avertisseurs de fumée (DAAF) dans les habitations.

La loi n° 2010-238 du 9 mars 2010¹ visant à rendre obligatoire l’installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d’habitation crée les articles L129-8 et L129-9 du Code de la Construction et de l’habitation, et L113-11 et 122-9 du Code des Assurances. Mais le texte renvoie à deux décrets : l’un reportant l’entrée en vigueur de cette nouvelle obligation dans cinq ans, l’autre pour définir «les caractéristiques techniques du détecteur de fumée normalisé et les conditions de son installation, de son entretien et de son fonctionnement ».

Donc, il n’y pas le feu….

Et pourtant en France, en 2009, 312 119  incendies se sont déclarés dont plus de 86 000 concernaient des habitations, avec un bilan humain de 327 décès, 768 blessés graves et 9580 blessés légers (statistiques SDIS 2009)².

Le DAAF

Le détecteur autonome avertisseur de fumée est un équipement, se présentant sous la forme d’un boîtier, alimenté par des piles, déclenchant une alarme sonore à la détection de fumée (quid des sourds et des malentendants?). L’AFNOR, a certifié plusieurs produits en délivrant son label NF ; ce marquage NF vient en complément du marquage CE (obligatoire dans les pays de l’Union Européenne). Pour plus d’informations techniques, cliquez sur le lien :

www.marque-nf.com/marquenf/argumentaires/NF-detecteurs-avertisseurs-autonomes-de-fumee.html

Les obligations

L’occupant d’un logement, propriétaire ou locataire, doit installer au moins un DAAF normalisé, procéder à son entretien et vérifier son bon fonctionnement.

Cette obligation incombe au propriétaire non occupant pour les locations saisonnières, les foyers, les logements de fonction et les locations meublées

S’agissant des parties communes des immeubles, un décret fixera les mesures de sécurité à mettre en œuvre par les propriétaires pour prévenir le risque d’incendie : sont donc concernées les copropriétés et aussi les mono-propriétés (immeuble entier appartenant à un seul propriétaire). Cette disposition ne vise donc pas exclusivement les DAAF, mais d’une manière plus générale toutes les mesures et moyens destinés à prévenir les risques d’incendie ; un nouveau diagnostic en prévision, ou l’installation obligatoires de nouveaux équipements……le décret répondra à ces questions et aux inquiétudes et attentes des copropriétaires.

L’occupant notifie l’installation d’un DAAF à son assureur (rien n’est prévu à ce jour au sujet des copropriétés) ; en contrepartie, l’assureur peut prévoir une minoration de la prime : il ne s’agit aucunement d’une obligation.

Date d’entrée en vigueur

L’entrée en vigueur de ces dispositions est conditionnée par un décret, et au plus tard au terme d’un délai de cinq ans à compter de la date de sa publication, soit au plus tôt en mars 2015.

1. Textes de références:   Textes DAAF
2. Statistiques SDIS 2009:  Stats actions SDIS 2009

Repenser le fonctionnement de la copropriété : oui ; créer un ordre : non.

L’arrêté relatif à la réglementation des contrats de syndic, et ce conformément à l’avis du Conseil National de la Concurrence du 27 septembre 2007, n’est toujours pas publié. Entre les chiffres contradictoires des syndicats professionnels (UNIS et FNAIM notamment) et l’ARC (Associations de Responsables de Copropriétés) sur le taux de conformité des contrats à l’avis du CNC, le passage de témoin entre Luc Chatel et Hervé Novelli, les attentes antagonistes des acteurs de la copropriété, l’image de marque désastreuse de la profession, ressurgit l’idée de la création d’un Ordre Professionnel des Syndics¹.

L’Ordre Professionnel est un organisme créé par la loi, ayant quatre objets principaux :

• Garantir la compétence et l’aptitude de ses membres (formation, diplômes…)
• Faire respecter le Code de Déontologie
• Réguler la concurrence
• Représenter la profession (est notamment consulté pour tous projets  de loi ou règlement)

Cette présentation sommaire des missions d’un Ordre Professionnel laisserait-elle augurer une mutation idyllique du marché de l’activité syndic de copropriétés avec la renaissance de professionnels compétents, vertueux dont l’intérêt se confondrait avec celui de ses clients ? De nombreux faits vont à l’encontre de cette création :

Les syndicats professionnels dispensent régulièrement des formations à leurs membres, auxquelles viennent s’ajouter les formations des Groupes Immobiliers à leurs collaborateurs. Les conditions d’accès à la profession sont déjà réglementées par la loi Hoguet. Pourquoi mettre en place un Code de Déontologie ? Ne serait-il pas plus judicieux d’améliorer les textes existants (loi Hoguet, loi du 10 juillet 1965 et leurs décrets d’application) en prévoyant des sanctions en cas de faute ou carence du syndic. La régulation de la concurrence se fait par les clients qui doivent être capables de comparer les contrats de syndic. Si les syndicats ne sont pas représentatifs de la profession, qu’ils  se remettent en cause ! Un ordre suppose une adhésion obligatoire de chaque professionnel qui perdrait sa liberté et son indépendance. Quant à l’argument selon lequel les syndics seraient consultés pour tout projet de réglementation, c’est encore un pavé dans la mare de la représentativité des principaux syndicats professionnels et le déni du lobbying des poids lourds de l’administration de biens.

A chaque crise ressurgit l’Ordre : les affaires des syndics franciliens des années 1990 ont laissé des traces. Si les syndicats professionnels n’ont pas su anticiper et corriger les dérives de leurs adhérents (exemple récent de la conformité des contrats de syndic avec l’avis du CNC), comment penser qu’un ordre y parviendra puisque les dirigeants de l’ordre seront très certainement issus des mêmes instances ?

Et la position dominante des groupes immobiliers nationaux qui sera dupliquée au sein de cette instance : quelle place pour les syndics indépendants demain ?

Les procédures engagées mettant en cause la responsabilité du syndic ou visant sa révocation sont marginales dans le contentieux de la copropriété. En 2008, 34 500 procédures sont engagées dont 271 contre les syndics (soit 0,8%) pour un parc de plus de 7 millions de logements ; 22 500 procédures étaient liées à des impayés². Donc le malaise ambiant n’engorge pas les tribunaux et ne justifie pas non plus la création d’un ordre professionnel.

S’opposer à la création d’un ordre ne veut pas dire refuser de remettre de l’ordre dans la copropriété. Il ne faut pas se tromper de cible : la principale revendication des clients est l’augmentation régulière des charges avec une focalisation sur la politique tarifaire des syndics. Cessons de caricaturer la copropriété avec d’un côté des copropriétaires exigeant des honoraires réduits à minima pour une prestation de services a maxima et de l’autre des syndics réduits à un rôle de gestionnaires de fonds. Aujourd’hui la situation semble néanmoins bloquée : les syndics exigent une revalorisation de leurs honoraires et une reconnaissance de leur profession ; les copropriétaires souhaitent au préalable une qualité de services irréprochable et de la transparence (compte bancaire séparé, honoraires variables, honoraires privatifs, devis entreprises, négociation contrats, devis fournisseurs…). Cette guerre de tranchées s’étend à d’autres champs de bataille : l’ARC développe son observatoire des charges considérant que celui de l’UNIS ne reflète pas la réalité.

Déjà en 2002, Christian Jean-Jean, ancien député de l’Hérault, avait déposé une proposition de loi visant à créer un Observatoire National de la Copropriété³ avec pour mission « d’étudier en liaison avec les professionnels de la copropriété les conditions d’accès, la formation continue, l’éthique de l’activité de syndic ».Plus récemment, Gérard Charasse, Député de l’Allier, dépose une proposition de loi4 modifiant celle du 10 juillet 1965 en visant notamment l’absentéisme aux assemblées générales, et le rachat de Cabinets de Syndics par des Groupes Nationaux. Par ailleurs, le décret du 17 mars 1967 est en cours de refonte, sans oublier le groupe de travail « copropriété » dans le cadre du Grenelle de l’Environnement5.

Les politiques d’urbanisme et d’aménagement du territoire vont accentuer désormais la construction d’immeubles collectifs (environnement et démographie obligent) au détriment de l’individuel : ne reproduisons pas sur ce nouveau parc immobilier les erreurs du passé. La loi fixant le statut de la copropriété a 45 ans : tirons les enseignements de la pratique et procédons à une véritable refonte des textes sans tabous, c’est-à-dire en prenant en compte notamment:

• La taille et la complexité des immeubles
• Les bonnes pratiques de l’administration et de la gestion de la copropriété
• Les principes de la gouvernance de la copropriété (réflexion en cours au sein du Grenelle de l’environnement »)
• La responsabilité des Syndics (professionnels et bénévoles) et les sanctions
• Les impératifs de rentabilité des syndics professionnels
• La structure du bilan comptable des Cabinets et Sociétés de Syndics
• Les contre-pouvoirs : association de défense des copropriétaires et pouvoirs publics.
• La mise en place d’un observatoire indépendant des charges conçu comme un outil de « bonne et saine» gestion des immeubles : pourquoi ne pas confier cette mission à l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) en s’appuyant sur son maillage territorial ?

Et rappelons-nous l’étymologie du nom « syndic » : provient du mot grec « sundikos », dont la traduction est défenseur. Il est le mandataire  du syndicat des copropriétaires d’un immeuble chargé d’exécuter ses décisions, de le représenter dans tous les actes de la vie civile et d’administrer l’immeuble. (définition tirée du dictionnaire Larousse).

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1. Article Henry Buzy-Cazaux (Président de l’Ecole Supérieure des Professions Immobilières) www.buzycazaux.blog.capital.fr
2. Evaluation Contentieux de la Copropriété – Ministère de la Justice – Mai 2009 – Contentieux copropriété 1988-2008
   
3. Proposition Loi Christian Jeanjean 18 décembre 2002 – Proposition loi Jeanjean 2002
   
4. Proposition Loi Gérard Charasse 15 septembre 2009 – Proposition loi 15 sept 2009 modifiant loi 10 juillet 1965
   
5. www.plan-batiment.legrenelle-environnement.fr

Vers un désengagement des banques ?

7 500 000  logements dépendent d’une copropriété en France dont plus de 42%  sont gérés par des syndics nationaux :

Groupe	Nombre de lots gérés	Propriétaire
Foncia	1 200 000	BPCE (Banques Populaires Caisses d’Epargne)
Lamy	850 000	BPCE (Banques Populaires Caisses d’Epargne)
Urbania	451 000	-
Immo de France	270 000	Crédit Immobilier de France
Cytia	200 000	-
Sergic	90 000	-
Tagerim	89 000	-
Total	3 150 000	-

L’activité syndic de copropriétés est un marché partagé entre une myriade de petits cabinets familiaux et artisanaux d’un côté, et des groupes régionaux et nationaux, de l’autre. La dernière décennie a été marquée par l’intérêt croissant des banques pour ce secteur, de prêteurs de deniers, ils sont devenus propriétaires (Caisses d’Epargne, Banques Populaires, Crédit Agricole et Square Habitat, Crédit Mutuel et Ataraxia, BNP et Gérer notamment). La relative « captivité » et fidélité aussi…….parfois, des copropriétaires et propriétaires bailleurs,  garantissent  une certaine récurrence du chiffre d’affaires de ces mandataires particuliers.

Avant l’arrivée massive des banquiers sur ce secteur, les groupes immobiliers ont procédé à un rachat important de cabinets, notamment Foncia et Gestrim (devenu ensuite Gestrim-Lamy, puis Lamy) au cours des années 90. Citya, et plus récemment Tagerim, ont accéléré également leur développement externe.

Une information importante tombe le 22 février dernier¹, François Pérol, Président du Groupe Banques Populaires Caisses d’Epargne, annonce sa décision de recentrer ses activités sur son cœur de métiers. Selon le quotidien Le Monde,  Foncia valorisé à hauteur de 1,3  milliards d’euros au plus haut du marché, est estimé désormais à 500 millions d’euros dans les comptes du groupe. Ce choix est-il motivé par des raisons purement financières ou par l’impossibilité d’appliquer à l’immobilier les process de la banque ?

Pour sa part, Nexity réorganise son groupe et dissout par anticipation la société Lamy, avec la création de Nexity-Lamy. Alain DININ, Président de Nexity, « serait » intéressé par l’acquisition de Foncia, si le Groupe BPCE décide de le céder.

Ce dossier est doublement sensible, sur un plan économique et financier (Foncia numéro un national de l’administration de biens et présent en Europe) et sur un plan politique (François Pérol est un proche du Président de la République).

Aujourd’hui, beaucoup d’hypothèses sont émises dans les médias sur cette vente éventuelle et son repreneur, mais aucune information n’est confirmée (dernière en date par le quotidien « La Tribune » le 9 mars 2010, quatre fonds d’investissements seraient intéressés ….à suivre²).

La phase de concentration accélérée par les groupes bancaires marque-t-elle un temps d’arrêt ? Allons-nous assister au retour du syndic de proximité, accompagné d’une réelle concurrence au profit des copropriétaires ?

Il est intéressant de comparer ce secteur à celui de la grande distribution. Après la vague des « gros » centres commerciaux en périphérie des grandes agglomérations, les grandes enseignes redéployent des commerces de proximité en franchise, en pleine propriété ou en location-gérance). Si cette « nouvelle-ancienne offre » répond aux attentes des consommateurs, les concurrents n’ont pas changé. Les schémas d’organisation de ces entreprises ne sont pas remis en cause, ni la chaîne producteurs, fournisseurs, distributeurs et consommateurs.

En activité Syndic de Copropriété, la phase de concentration n’est pas arrivée à son terme, ni en France, ni en Europe. Si le mouvement consumériste s’insurge contre une absence relative de concurrence entre les syndics (notamment l’ARC), cette concentration accroît paradoxalement leur rôle puisqu’il peut également concentrer son action sur un nombre restreint de syndics ; les partisans de la « class action à la française » trouveront aussi là un terrain fertile pour le développement de leurs arguments.

N’oublions pas que le métier de syndic obéit aussi aux règles de l’entreprise et le modèle structurel d’un cabinet (ou plutôt d’une société commerciale) a évolué au gré des réglementations et de la professionnalisation du métier. C’est pourquoi, il est certain que personne ne reviendra en arrière : ni les copropriétaires habitués « bon gré mal gré » aux nouvelles modalités de gestion de leur immeubles, ni les groupes immobiliers et ce pour des raisons évidentes de rentabilité et de pérennité.

Le désengagement des banquiers doit être une opportunité pour les professionnels de l’immobilier de se réapproprier leurs métiers (transaction, location, gestion locative et syndic de copropriétés) et ce dans l’intérêt de leurs clients.

Quel modèle d’entreprise pour demain pour les syndics de copropriété ? Trois idées  font leur chemin : remettre le client au cœur du projet d’entreprise, retrouver la proximité et le terrain, et surtout fidéliser les collaborateurs. Ces pistes pour améliorer la qualité de service (le syndic est un commerçant !!!) sont déjà explorées par d’autres professionnels (un assureur notamment qui vante la pérennité de ses conseillers).

Airs du temps ou véritable changement, un des groupes de travail issus du Grenelle de l’environnement, le « Chantier Copropriété »³ est co-animé par Bruno Dhont, Directeur de l’ARC, et Jérôme Dauchez, Président Ile de France d’UNIS (principal syndicat des professionnels de l’immobilier). Loin du symbole du mariage de la carpe et du lapin, ce chantier peut constituer un véritable pont de la Concorde* entre les clients et les professionnels, si les réflexions et propositions parviennent à sortir du cadre du Grenelle de l’Environnement en matière de gouvernance des copropriétés.

*Le pont de la Concorde a été construit pour partie avec les pierres de la Bastille démolie au cours de la révolution française.

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1. Article La Tribune 22 mars 2010 – www.latribune.fr
2. Article La Tribune 9 mars 2010 – www.latribune.fr
3. www.plan-batiment.legrenelle-environnement.fr

Les crédits d’impôts

Il existe trois types de crédit d’impôt relatifs à l’habitation principale : économies d’énergie et développement durable, intérêts d’emprunts pour l’acquisition de la résidence principale et l’aide aux personnes âgées et handicapées

1. Economies d’énergies et développement durable

Contribuables concernés

Il s’agit des propriétaires, locataires ou occupants à titre gratuit de leur résidence principale.

Immeubles et  dates dépenses concernées

L’article 200 quater du Code Général des impôts (en vigueur au 11 mars 2010  issu de l’article 58 (V) de la loi 2009-1674 du 30 décembre 2009 et l’article 15(V) de la loi 2010-237 du 9 mars 2010) octroie aux contribuables des crédits d’impôts pour certaines dépenses de travaux d’équipement de l’habitation principale  en fonction de la date d’achèvement  ou d’acquisition de l’immeuble et de la date de paiement des factures de travaux. Cet avantage fiscal s’applique aussi aux propriétaires de logements achevés depuis plus de deux ans, louant nus à usage d’habitation principale, pendant une durée minimale de cinq ans.

Dépenses concernées et taux crédit impôt

Le crédit d’impôt s’applique sur le prix TTC des pièces à l’exclusion de la main d’œuvre. Le matériel acheté à un professionnel et posé par le contribuable n’ouvre pas droit au crédit d’impôt.

Exceptions au principe d’exclusion du prix de la main d’œuvre:

La pose de l’échangeur de chaleur souterrain des pompes à chaleur géothermique (pièces et main d’œuvre) : 40%.

La pose de matériaux d’isolation thermique des parois opaques (pièces et main d’œuvre) : 25%.

Equipements ouvrant droit au crédit d’impôt :

-       Chaudières à condensation : 15%.

-       Matériaux d’isolation thermique des parois vitrées, volets isolants ou portes d’entrée donnant sur l’extérieur : 15%.

-       Matériaux de calorifugeage de tout ou partie d’une installation de production ou de distribution de chaleur ou d’eau chaude sanitaire : 25%.

-       Appareils régulation de chauffage : 25%.

-       Equipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable ou des pompes à chaleur destinées à la production de chaleur ou d’eau chaude sanitaire (à l’exclusion des pompes air-air) : 40%.

-       Chaudières, chauffage et eau chaude sanitaire à partir bois ou autres biomasses : 25% si installation et 40% si remplacement des mêmes matériels.

-       Raccordement à un réseau de chaleur alimenté majoritairement par des énergies renouvelables ou par une installation de cogénération : 25%.

-       Equipements de récupération et de traitement des eaux pluviales : 25%.

-       Réalisation d’un diagnostic de performance obligatoire (en dehors des cas où la réglementation le rend obligatoire) : 50%.

Conditions délivrance crédit impôt

Le crédit d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu et est restitué au contribuable s’il excède l’impôt dû.

Le contribuable fournit à l’administration fiscale la facture relative aux travaux « payés et exécutés » ou l’attestation fournie par le vendeur ou le constructeur.

Les travaux engagés doivent respecter strictement les conditions et normes techniques exigés par les  textes.

Le montant des dépenses est plafonné à 8 000 euros pour une personne seule et 16 000 euros pour un couple (majoration de 400 euros par personne à charge, divisée par deux pour un enfant en garde alternée), et ce pour une période de 5 années consécutives entre le 1^er janvier 2005 et le 31 décembre 2012.

Texte de référence : article 200 quater Code Général des Impôts

2. Intérêts d’emprunts pour l’acquisition de la résidence principale

L’article 200 quaterdecies du Code Général des Impôts (en vigueur au 1^er janvier 2010, modifié par la loi n°2009-1673 du 30 décembre 2009) octroie aux contribuables un crédit d’impôt relatif aux intérêts des prêts finançant l’acquisition d’une résidence principale.

Contribuables concernés

Les contribuables fiscalement domiciliés en France qui acquièrent ou font construire un logement destiné à être affecté à leur habitation principale peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt sur le revenu au titre des intérêts des prêts contractés pour cette opération immobilière.

Conditions liées au logement

Le logement doit répondre à certaines normes de surface, d’habitabilité. S’agissant d’un logement neuf, le contribuable doit respecter des normes thermiques.

Intérêts et logements concernés

Il s’agit des prêts destinés à financer l’acquisition du terrain et les dépenses de construction (exclusion des frais d’emprunts et des cotisations d’assurances).

Sont pris en compte les intérêts payés au titre des cinq premières annuités de remboursement à compter à compter de la première mise à disposition des fonds empruntés ou à la date de l’achèvement ou de la livraison du logement.

Pour les logements dont le niveau élevé de performance énergétique est supérieur à celui imposé par la législation, sont pris en compte les intérêts des sept premières annuités.

Taux crédit d’impôt

Le taux de crédit d’impôt est de 40% pour la première annuité 20% pour les quatre années suivantes.

Pour les logements acquis ou construits en 2010 : 30% la première année de remboursement et 15% pour les suivantes.

Pour les logements acquis ou construits en 2011: 25% la première année de remboursement et 10% pour les suivantes.

Pour les logements acquis ou construits en 2012 15% la première année de remboursement et 5% pour les suivantes.

Pour les logements (neufs, acquis en VEFA, ou que le contribuable fait construire) dont le niveau élevé de performance énergétique est supérieur à celui imposé par la législation », le taux est de 40% pendant les sept années.

Le montant des intérêts est plafonné par année à 3 750 euros pour une personne seule et 7 500 euros pour un couple, (majoration de 500 euros par personne à charge, divisée par deux pour un enfant en garde alternée), 7 500 euros pour une personne handicapée célibataire et 15 000 euros pour un couple dont l’un des membres est handicapé.

Le crédit d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu et est restitué au contribuable s’il excède l’impôt dû.

Texte de référence : article 200  quaterdecies Code Général des Impôts

3. Dépenses d’installation ou de remplacement d’équipements spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées

L’article 200 quater A du Code Général des impôts (en vigueur au 1^er janvier 2010 –modifié par la loi n°2009-1673 du 30 décembre 2009) reconduit le crédit d’impôt pour les dépenses spécifiques d’équipement pour les personnes âgées ou handicapées, au titre de l’habitation principale  en fonction de la date d’achèvement  ou d’acquisition de l’immeuble et de la date de paiement des factures de travaux.

Equipements concernés et taux crédit d’impôt

-       Equipements sanitaires attachés à perpétuelle demeure : éviers et lavabos à hauteur réglable ; baignoires à porte ; surélévateur de baignoire ; siphon dévier; cabines de douche intégrales ; bacs et portes de douche ; sièges de douche muraux, w.-c. pour personnes handicapées ; surélévateurs de w.-c. 25%

-        Autres équipements de sécurité et d’accessibilité attachés à perpétuelle demeure : appareils élévateurs verticaux comportant une plate-forme aménagée en vue du transport d’une personne handicapée et les élévateurs à déplacements inclinés spécialement conçus pour le déplacement d’une personne handicapée, définis à l’article 30-0 C ; mains courantes ; barres de maintien ou d’appui ; appui ischiatique ; poignées de rappel de portes ; poignées ou barre de tirage de porte adaptée ; barre métallique de protection ; rampes fixes ; systèmes de commande, de signalisation ou d’alerte ; dispositifs de fermeture, d’ouverture ou systèmes de commande des installations électriques, d’eau, de gaz et de chauffage ; mobiliers à hauteur réglable ; revêtement de sol antidérapant ; revêtement podotactile ; nez de marche ; protection d’angle ; revêtement de protection murale basse ; boucle magnétique ; système de transfert à demeure ou potence au plafond : 25%.

-       Acquisition d’ascenseurs électriques à traction possédant un contrôle avec variation de fréquence dans un immeuble collectif achevé depuis plus de deux ans (dépenses payées entre le 1^er janvier 2005 et le 31 décembre 2009) : 15%.

Le montant des intérêts est plafonné par année à 5 000 euros pour une personne seule et 10 000 euros pour un couple, et 15 000 euros si un membre du couple est handicapé (majoration de 400 euros par personne à charge, divisée par deux pour un enfant en garde alternée).

Le crédit d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu et est restitué au contribuable s’il excède l’impôt dû.

Textes de référence : article 200  quater A Code Général des Impôts et article 18 ter annexe 4 Code Général des Impôts.

Textes:

Article 200 quater (loi n°2009 et 2010)

Article 200 quater A CGI (2009)

Article 200 quaterdecies CGI (2010)

Code Général des Impôts Annexe4 article 18ter

Les crédits d’impôts

Il existe trois types de crédit d’impôt relatifs à l’habitation principale : économies d’énergie et développement durable, intérêts d’emprunts pour l’acquisition de la résidence principale et l’aide aux personnes âgées et handicapées

1. Economies d’énergies et développement durable

Contribuables concernés

Il s’agit des propriétaires, locataires ou occupants à titre gratuit de leur résidence principale.

Immeubles et  dates dépenses concernées

L’article 200 quater du Code Général des impôts (en vigueur du 29 décembre 2008 au 1^er janvier 2010  issu de l’article 109 (V) de la loi 2009-1674 du 30 décembre 2009) octroie aux contribuables des crédits d’impôts pour certaines dépenses de travaux d’équipement de l’habitation principale  en fonction de la date d’achèvement  ou d’acquisition de l’immeuble et de la date de paiement des factures de travaux. Cet avantage fiscal s’applique aussi aux propriétaires de logements achevés depuis plus de deux ans, louant nus à usage d’habitation principale, pendant une durée minimale de cinq ans.

Dépenses concernées et taux crédit impôt

Le crédit d’impôt s’applique sur le prix TTC des pièces à l’exclusion de la main d’œuvre. Le matériel acheté à un professionnel et posé par le contribuable n’ouvre pas droit au crédit d’impôt.

Exceptions au principe d’exclusion du prix de la main d’œuvre:

La pose de l’échangeur de chaleur souterrain des pompes à chaleur géothermique (pièces et main d’œuvre) : 40%.

La pose de matériaux d’isolation thermique des parois opaques : 25% (ce taux est porté à 40% lorsque ces dépenses concernent un logement achevé avant le 1^er janvier 1977, et sont réalisées au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de son acquisition à titre onéreux ou gratuit).

Equipements ouvrant droit au crédit d’impôt :

-       Chaudières à condensation, matériaux d’isolation thermique et appareils de régulation de chauffage: 25% (ce taux est porté à 40% lorsque ces dépenses concernent un logement achevé avant le 1^er janvier 1977, et sont réalisées au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de son acquisition à titre onéreux ou gratuit).

-       Equipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable ou des pompes, dont la finalité essentielle est la production de chaleur destinées à la production de chaleur (à l’exclusion des pompes air-air) : 50%.

-       Chaudières, chauffage et eau chaude sanitaire à partir bois ou autres biomasses et les pompes à chaleur: 40%.

-       Raccordement à un réseau de chaleur alimenté majoritairement par des énergies renouvelables ou par une installation de cogénération : 25%.

-       Equipements de récupération et de traitement des eaux pluviales : 25%.

-       Réalisation d’un diagnostic de performance obligatoire (en dehors des cas où la réglementation le rend obligatoire) : 50%.

Conditions délivrance crédit impôt

Le crédit d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu et est restitué au contribuable s’il excède l’impôt dû.

Le contribuable fournit à l’administration fiscale la facture relative aux travaux « payés et exécutés » ou l’attestation fournie par le vendeur ou le constructeur.

Les travaux engagés doivent respecter strictement les conditions et normes techniques exigés par les  textes.

Le montant des dépenses est plafonné à 8 000 euros pour une personne seule et 16 000 euros pour un couple (majoration de 400 euros par personne à charge, divisée par deux pour un enfant en garde alternée), et ce pour une période de 5 années consécutives entre le 1^er janvier 2005 et le 31 décembre 2012.

Texte de référence : article 200 quater Code Général des Impôts

2. Intérêts d’emprunts pour l’acquisition de la résidence principale

L’article 200 quaterdecies du Code Général des Impôts (en vigueur du 10 avril 2009 au 1^er janvier 2010, modifié par l’article 1 du décret n°2009-389 DU 7 AVRIL 2009) octroie aux contribuables un crédit d’impôt relatif aux intérêts des prêts finançant l’acquisition d’une résidence principale.

Contribuables concernés

Les contribuables fiscalement domiciliés en France qui acquièrent ou font construire un logement destiné à être affecté à leur habitation principale peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt sur le revenu au titre des intérêts des prêts contractés pour cette opération immobilière.

Conditions liées au logement

Le logement doit répondre à certaines normes de surface, d’habitabilité. S’agissant d’un logement neuf, le contribuable doit respecter des normes thermiques.

Intérêts et prêts concernés

Il s’agit des prêts destinés à financer l’acquisition du terrain et les dépenses de construction (exclusion des frais d’emprunts et des cotisations d’assurances).

Sont pris en compte les intérêts payés au titre des cinq premières annuités de remboursement à compter à compter de la première mise à disposition des fonds empruntés ou à la date de l’achèvement ou de la livraison du logement.

Pour les logements « norme BBC 2005 » (bâtiment de basse consommation énergétique),  sont pris en compte les intérêts des sept premières annuités.

Taux crédit d’impôt

Le taux de crédit d’impôt est de 40% des intérêts la première année et de 20% pour les quatre années suivantes.

Pour les logements « BBC », le taux est de 40% pendant les sept années.

Le montant des intérêts est plafonné par année à 3 750 euros pour une personne seule et 7 500 euros pour un couple (majoration de 500 euros par personne à charge, divisée par deux pour un enfant en garde alternée), 7 500 euros pour une personne handicapée célibataire et 15 000 euros pour un couple dont l’un des membres est handicapé.

Le crédit d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu et est restitué au contribuable s’il excède l’impôt dû.

Texte de référence : article 200  quaterdecies Code Général des Impôts

3. Dépenses d’installation ou de remplacement d’équipements spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées

L’article 200 quater A du Code Général des impôts (en vigueur du 31 décembre 2005 au 1^er janvier 2010 – article 83 (V)  de la loi n°2005-1719 du 30 décembre 2005) institue un crédit d’impôt pour des dépenses spécifiques d’équipement pour les personnes âgées ou handicapées, au titre de l’habitation principale  en fonction de la date d’achèvement  ou d’acquisition de l’immeuble et de la date de paiement des factures de travaux.

Equipements concernés et taux crédit d’impôt

-       Equipements sanitaires attachés à perpétuelle demeure : éviers et lavabos à hauteur réglable ; baignoires à porte ; surélévateur de baignoire ; siphon d’évier; cabines de douche intégrales ; bacs et portes de douche ; sièges de douche muraux, w.-c. pour personnes handicapées ; surélévateurs de w.-c. 25%

-        Autres équipements de sécurité et d’accessibilité attachés à perpétuelle demeure : appareils élévateurs verticaux comportant une plate-forme aménagée en vue du transport d’une personne handicapée et les élévateurs à déplacements inclinés spécialement conçus pour le déplacement d’une personne handicapée, définis à l’article 30-0 C ; mains courantes ; barres de maintien ou d’appui ; appui ischiatique ; poignées de rappel de portes ; poignées ou barre de tirage de porte adaptée ; barre métallique de protection ; rampes fixes ; systèmes de commande, de signalisation ou d’alerte ; dispositifs de fermeture, d’ouverture ou systèmes de commande des installations électriques, d’eau, de gaz et de chauffage ; mobiliers à hauteur réglable ; revêtement de sol antidérapant ; revêtement podotactile ; nez de marche ; protection d’angle ; revêtement de protection murale basse ; boucle magnétique ; système de transfert à demeure ou potence au plafond : 25%.

-       Acquisition d’ascenseurs électriques à traction possédant un contrôle avec variation de fréquence dans un immeuble collectif achevé depuis plus de deux ans (dépenses payées entre le 1^er janvier 2005 et le 31 décembre 2009) : 15%.

Le montant des intérêts est plafonné par année à 5 000 euros pour une personne seule et 10 000 euros pour un couple, et 15 000 euros si un membre du couple est handicapé (majoration de 400 euros par personne à charge, divisée par deux pour un enfant en garde alternée).

Le crédit d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu et est restitué au contribuable s’il excède l’impôt dû.

Textes de références : article 200  quater A Code Général des Impôts et article 18 ter annexe 4 Code Général des Impôts.

Textes:

Article 200 quater (loi n°2008 27 décembre 2008 – article 109)

Article 200 quater A CGI (2009)

Code Général des Impôts Annexe4 article 18ter

Article 200 quaterdecies (2009)

Quelques nouveautés fiscales en matière immobilière

La mesure symbolique applicable au 1^er janvier 2009, et influant donc sur les stratégies d’optimisation fiscale (notamment en immobilier) constituée par le plafonnement de certains avantages fiscaux, s’est accompagnée d’une modification sensible des investissements Malraux et ceux réalisés dans les DOM-TOM, et de celui du statut de loueur meublé professionnel. Le montant annuel pour l’année 2009 est fixé à 25000 euros, majorés de 10% du revenu net imposable du foyer fiscal (article 200-O A du Code Général des Impôts),

La vague verte du Grenelle de l’Environnement reporte le crédit d’impôt en faveur du développement durable au 31 décembre 2012 au profit des propriétaires, locataires ou occupants à titre gratuit d’une résidence principale, avec quelque modifications (suppression du crédit d’impôt pour certains équipements et (ou) modification du taux du crédit d’impôt). Cet avantage fiscal s’applique aussi aux propriétaires de logements achevés depuis plus de deux ans, louant nus à usage d’habitation principale, pendant une durée minimale de cinq ans (article 200 quater Code Général des Impôts).

La réduction d’impôt accordée aux contribuables investissant dans les résidences de tourisme est prorogée jusqu’en 2012.

Les contribuables « protégés » par le bouclier fiscal (article 1^er du Code Général des Impôts « les impôts directs payés par un contribuable ne peuvent être supérieurs à 50% de ses revenus. Les conditions d’application de ce droit sont définies à l’article 1649-O A ») bénéficient désormais d’un droit à restitution sur les taxes foncières et d’habitation relatives à leur résidence principale.

Dates limites de déclaration

• Particuliers : déclaration 2042 ou 2042 S (avec annexes éventuellement relatives à vos revenus fonciers : déclarations 2044 ou 2044S) : 31 mai 2010 (déclaration papier) et juin 2010 pour les déclarations internet (départements 01 à 19:10 juin 2010, départements 20 à 49, y compris 2A et 2B:17 juin 2010, et départements 50 à 974:24 juin 2010); les dates précises ne sont pas à ce jour communiquées par Bercy.
• SCI : 4 mai 2010, déclarations n°2071 et 2072

Les revenus générés par une location d’un bien immobilier sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers et sont soumis à l’impôt sur le revenu.

Le revenu brut correspond au total des recettes encaissées dans l’année : loyers, fermages, subventions, indemnités d’assurances,  les dépenses mises par convention à la charge du locataire, revenus tirés de  la location de droits particuliers (affichage, antenne, chasse, pêche…), la valeur locative réelle des propriétés dont le bailleur se réserve la jouissance (locaux mis à disposition gratuitement). Les charges locatives ne constituent pas des recettes. Le dépôt de garantie n’est pas déclaré sauf si les sommes affectées au règlement du loyer ou à des réparations. Pour la taxe d’ordures ménagères récupérable sur le locataire, seuls les frais de rôle sont déductibles (et non récupérables sur le locataire).

Le revenu net est la différence entre le revenu brut et le total des frais et charges déductibles (travaux, entretien, intérêts d’emprunt, primes assurances, frais de gestion, impôts…). Le montant obtenu constitue le résultat foncier.

Si ce résultat est positif, le montant est à reporter sur la déclaration de revenus. Si le résultat foncier net est négatif, il s’agit d’un déficit foncier qui s’impute sur le revenu global du contribuable sous conditions.

Le régime du « micro-foncier

Il s’applique de plein droit si vos revenus fonciers n’excédent pas 15 000 euros par an ; vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 30 %. Vous êtes dans ce cas dispensé de remplir la déclaration n°2044. Vous reportez donc directement sur la déclaration 2042 le montant de vos revenus fonciers imposables.Vous avez la possibilité d’opter pour le régime réel : attention cette option est irrévocable pendant 3 ans (sous condition du respect de la limite de 15 000 euros). Ce régime ne s’applique pas aux immeubles soumis à une réglementation spécifique (monuments historiques, régime d’amortissement, etc.).

Le régime réel

Il nécessite l’envoi d’une déclaration n°2044 OU 2044 S annexée à votre déclaration de revenus. Cette déclaration détermine le montant de votre revenu foncier imposable ou votre déficit foncier reportable. La déduction forfaitaire de 14% est supprimée (et ce depuis 2006) et est compensée par la déduction de nouvelles charges foncières (exemple : frais d’administration de l’immeuble, primes assurances…). Imprimé 2044 : concerne les immeubles n’ouvrant droit à aucun avantage fiscal spécifique (sauf Borloo ancien et Besson ancien). Imprimé 2044 S: concerne les immeubles ouvrant droit à un avantage fiscal (par exemple Robien et Borloo neuf) ou une imputation illimitée de vos déficits fonciers sur votre revenu global). Si vous êtes concerné par ces catégories d’immeubles, vous reportez l’ensemble sur un imprimé 2004S.

Les frais et charges supportés par le bailleur viennent en déduction des loyers encaissés pour leur montant réel (article 31 Code Général des Impôts).Les frais et charges relatives à un logement vacant ou dont le propriétaire se réserve la disposition ne sont pas déductibles. Sont prises en compte par l’administration fiscale les frais et charges payées au cours de l’année civile. Les charges et réparations locatives sont non déductibles à l’exception de celles relatives à la remise en location du bien ou en cas de force majeure ou de vétusté.

Frais et charges déductibles

Les dépenses de réparation, d’entretien, et d’amélioration qui ont pour objet de maintenir ou de remettre le bien loué en bon état sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement (exemples : ravalement, toiture, remplacement d’une chaudière…)

Les primes d’assurance : l’assurance multirisques immeuble propriétaire non occupant, l’assurance loyers impayés. Attention, les bailleurs bénéficiant d’un crédit d’impôt de 50% au titre de la garantie de loyers impayés d’un logement conventionné ne peuvent pas déduire le montant de la prime.

Le montant des dépenses supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n’a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l’année du départ du locataire.

Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ainsi que des dépenses au titre desquelles le propriétaire bénéficie du crédit d’impôt sur le revenu prévu à l’article 200 quater du Code Général des Impôts : les dépenses relatives à l’amélioration de la qualité environnementale (chaudières à condensation, isolation, équipements alimentés par une source d’énergie renouvelable…) ne sont pas déductibles car elles sont soumises au régime du crédit d’impôt sous condition de l’engagement du bailleur de louer le bien nu, achevé depuis plus de deux ans, à usage d’habitation principale pendant au moins cinq ans.

Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinés destinées à protéger ces locaux des effets de l’amiante ou à faciliter l’accueil des handicapés, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement

Certaines dépenses dans des immeubles situés dans des secteurs sauvegardés et travaux imposés par l’autorité publique dans le cadre du plan de sauvegarde : ces dépenses ne sont pas déductibles pour les immeubles pour lesquels une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée à compter du 1^er janvier 2009.

Les impositions autres que celles incombant normalement à l’occupant : il s’agit de la taxe foncière (déduction faîte de la taxe d’ordures ménagères, la taxe annuelle sur les bureaux en Ile de France et la taxe spéciale d’équipement. La contribution sur les revenus locatifs reste due par les SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ou lorsque l’un des associés est soumis à cet impôt. La CRL est calculée sur les revenus tirés de locaux situés dans des immeubles achevés depuis au moins quinze ans au 1^er janvier de l’année d’imposition. Son taux est fixé à 2,5% des recettes nettes de l’exercice précédent.

Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés : les frais d’emprunt sont également déductibles (exemple : frais de dossier, hypothèque).

Les frais de gestion : rémunération des gardes et concierges, frais de procédure, rémunération, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles (administrateur de biens, expert-comptable, syndic de copropriétés..). Les dépenses liées aux honoraires de location et la gestion d’un bien immobilier sont déductibles.

Les autres frais de gestion : sont déductibles pour un montant forfaitaire de 20 euros par an et par logement. Ce forfait intègre par exemple les frais administratifs, de téléphone.

Les frais et dépenses liées à un fonds de placement immobilier : les conditions sont précisées par l’article 239 nonies du Code Général des Impôts et les articles L.214-40 et L.214-119 du Code Monétaire et Financier.

Les provisions pour charges de copropriété : le bailleur déduit les provisions appelées par le syndic au titre du budget prévisionnel de fonctionnement de l’immeuble et au titre des travaux hors budget de charges courantes (article 14-1 et 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965), payées au cours de l’année d’imposition. L’année suivante, le bailleur procède à la régularisation en réintégrant dans son revenu imposable les charges non déductibles, les charges récupérables sur le locataire, ainsi que l’éventuel solde positif. (Attention ne pas confondre charges récupérables et charges déductibles sur le compte individuel de charges adressé par le syndic).

Les provisions spéciales (travaux non encore décidés article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965) ne sont pas déductibles ; ces sommes versées seront déductibles lors du paiement des travaux votés et  réalisés.

Dépenses	2008	2009	Déclaration 2010 (revenus fonciers 2009)
Provisions budget 14-1	1200	1230	1230
Provisions travaux 14-2	800	400	400
Charges réelles 14-1 année 2008	1100 = 725(charges récupérables) +  375 (charges non récupérables dont 275 déductibles et 100 non déductibles) et 100 solde créditeur charges 2008	-	725 100 0 100
Charges réelles 14-2 année 2008	800	-	-
Total à déduire			1730
Total à réintégrer			925

Le déficit foncier

Lorsque le montant des charges et frais déductibles est supérieur au montant des recettes, le contribuable impute sur son revenu global ce déficit sous certaines conditions. Certains investissements immobiliers en Outre sont exclus de ce dispositif, ainsi que les propriétaires de monuments historiques, et les immeubles soumis à un plan de sauvegarde.

Si le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit, la part non prise en compte peut être reportée sur le revenu global des six années suivantes.

La limite annuelle de 10700 euros est portée à 15300 euros dans le cadre du régime « Périssol ».

L’imputation d’un déficit foncier entraîne l’obligation de louer jusqu’au 31 décembre de la 3^ème année suivant celle au titre de laquelle l’imputation est intervenue.

La répartition du déficit s’effectue en déterminant son origine : intérêts d’emprunt ou charges et frais.

Les déficits résultant des charges et frais sont déductibles du revenu global dans la limite annuelle de 10 700 euros.

La fraction du déficit qui est supérieure à 10 700 euros ou qui provient des intérêts d’emprunt est uniquement imputable sur les revenus fonciers des dix prochaines années.

	Exemple 1	Exemple 2	Exemple 3	Exemple 4
Recettes brutes	3000	5000	15000	20000
Intérêts emprunt	4000	3000	35000	15000
Autres charges et frais déductibles	7000	4000	18000	18000
Résultat foncier	-8000	-2000	-38000	-14000
Imputation revenu global	7000	2000	10700	10700
Imputation revenu foncier	1000	0	27300	3300

Exemple1 : le déficit se répartit entre 7000 euros (charges et frais) et 1000 euros d’intérêts (différence entre intérêts et recettes brutes). Le déficit provenant des intérêts d’emprunt ne s’impute que sur les revenus fonciers. Les autres charges et frais s’imputent sur le revenu global dans la limite de 10700 euros : 7000 euros.

Exemple 2 : le montant des intérêts est inférieur aux recettes. La totalité du déficit est imputée sur le revenu global (inférieur à 10700 euros).

Exemple 3 : le déficit se répartit entre 18000 euros (charges et frais) et 20000 euros d’intérêts relatifs au déficit (différence entre intérêts et recettes brutes). Les charges et frais s’imputent sur le revenu global dans la limite de 10700 euros. Le solde de 7300 euros s’impute sur le revenu foncier, auquel s’ajoute part des intérêts relative au déficit, 20000 euros, soit un total de 27300 euros.

Exemple 4 : le montant des intérêts est inférieur aux recettes. La totalité du déficit est imputée sur le revenu global dans la limite de 10700 euros. Le solde de 3300 euros (20000-10700) s’impute sur le revenu foncier.

Les déductions spécifiques

Le régime de la déduction au titre de l’amortissement s’applique aux investissements locatifs neufs à usage d’habitation. Il s’agit des régimes « Périssol, Besson, Robien et Robien Classique, Robien aménagé et Borloo Neuf ». Le principe est celui de la déduction de l’amortissement de l’acquisition du logement.

Le régime des déductions dans l’ancien : Borloo ancien : abattement de 30 ou 45% sous conditions ; Besson Ancien : déduction de 26% depuis le 1^er janvier 2006 (suppression de l’abattement forfaitaire de 14%) + déductibilité des frais réels.

Loi Malraux : depuis le 1^er janvier 2009 le régime de la réduction d’impôt remplace celui de la déduction des dépenses et d’imputation des déficits.

Le régime Scellier : applicable depuis le 1^er janvier 2009, remplace les dispositifs Robien et Borloo neuf depuis le 1^er janvier 2010. Le contribuable peut opter en 2009 entre le régime de l’amortissement (déductible des impôts) et celui de la réduction d’impôt.

La déduction d’impôt mobilité professionnelle: ce dispositif (article 31- i Code Général de Impôts) permet de couvrir les frais supportés pour la reprise d’un emploi. Il est réservé aux personnes qui  ont repris une activité salariée durable, après avoir été inscrites comme demandeurs d’emploi, ou après avoir été titulaires de minima sociaux ou après un licenciement économique (ou un  » plan social « ), et qui ont déménagé à plus de 200 km de leur domicile précédent pour exercer cet emploi. Il est accordé à l’issue d’une période d’activité de six mois consécutifs. L’activité doit avoir débuté entre le 1^er juillet 2005 et le 31 décembre 2007. Cette aide à la mobilité prend la forme d’une réduction de 10% des revenus bruts tirés de la location de l’ancienne habitation principale jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit la date de la mise en location ou jusqu’à la date d’acquisition d’une nouvelle résidence principale si elle est antérieure.

La déduction en faveur des logements vacants remis en location : ce dispositif est supprimé pour les baux conclus à compter du 1^er janvier 2008. Une déduction de 30% est appliquée sur les revenus fonciers des deux premières années de location des logements vacants nus remis en location et soumis à la taxe sur les logements vacants. Cette disposition peut se cumuler avec le dispositif « Borloo ancien ».

Textes de référence:

Article 31 CGI

Liens utiles:

www.legifrance.gouv.fr

www.impots.gouv.fr

Barème impôts : il s’agit d’un barème progressif. Le revenu imposable tient compte également du nombre de personnes : il s’agit des parts du foyer fiscal (conjoint, enfants, mineurs ou majeurs à charge…). Par exemple un couple marié sans enfants est affecté de deux parts.

Exemple calcul impôts revenus 2009 déclaration 2010 (hors réduction) pour une personne (1part)
Fraction du revenu net imposable (1 part)	Taux	Revenu imposable 20 000 euros	Revenu imposable 40 000 euros	Revenu imposable  90 000 euros
N’excédant pas 5875 euros	0%	0	0	0
Entre 5875 et 11720	5,5%	(11720-5875)    x 5,5% = 321	(11720-5875)    x 5,5% = 321	(11720-5875)    x 5,5% = 321
Entre 11720 et 26030	14%	(20 000-11 720) x14%= 1 159	(26030-11720) x14%= 2 003	(26030-11720) x14%= 2 003
Entre 26030 et 69783	30%	0	(40 000-26 030) x 30%= 4 191	(69 783-26 030) x 30%= 13 126
Au-delà de 69783	40%	0	0	(90 00-69 783 x40%=8 087
Montant impôt		1 480	6 515	23 537

Charges déductibles : sommes à déduire du montant du revenu brut global.

Crédit d’impôt : sommes venant en déduction de l’impôt sur le revenu. Si le montant du crédit d’impôt est supérieur au montant de l’impôt (au-delà de 8 euros), le Trésor Public restitue la différence au contribuable. Si le montant ressort à moins de 61 euros, aucun impôt n’est à payer.

Quotient familial : résultat de la division du revenu imposable par le nombre de parts. La « part » tient compte de la situation et des charges de famille de chaque contribuable (marié, pacsé, enfant, personne à charge etc.).

Exemple de calcul : le quotient familial d’un couple marié est de deux parts. Le revenu global net de 40 000 euros est donc de 20 000 euros pour une part (40 000/2).

L’impôt sur le revenu pour une part est de 1480 euros. (cf. infra barème impôts)

Avec l’application du quotient familial, l’impôt pour ce couple marié est donc égal à 2960 euros (1480/2).

Réduction d’impôt : sommes à soustraire du montant de l’impôt sur le revenu en raison des dépenses supportées. Si le montant des charges déductibles est supérieur au montant de vos revenus, aucun impôt n’est à payer et aucune restitution n’intervient au profit du contribuable (sauf exceptions).

Revenu brut global: ensemble des revenus annuels.

Revenu net global : ensembles des revenus moins les charges déductibles.

Revenu net imposable : revenu net global moins l’abattement de 10%.

Revenu fiscal de référence : revenu servant de référence pour le calcul de certains allégements d’impôts ou aides et résultant d’un calcul spécifique.

Taux marginal imposition : il s’agit du taux d’imposition de la tranche supérieure ; son montant est pris en compte dans le cadre de dispositifs de défiscalisation.

La mesure symbolique applicable au 1^er janvier 2009, et influant donc les stratégies d’optimisation fiscale (notamment en immobilier) est le plafonnement de certains avantages fiscaux. Le montant annuel pour l’année 2010 est diminué par rapport à 2009 : 20 000 euros, majorés de 8% du revenu net imposable du foyer fiscal – Article 200-O A du Code Général des Impôts.

Les taux du crédit d’impôt relatif aux intérêts d’emprunts relatifs à l’habitation principale sont revus à la baisse, exceptés pour les logements neufs dotés d’un niveau de performance énergétique élevé  (40% pendant sept ans) – Article 200 quaterdecies Code Général des Impôts.

Les crédits d’impôts relatifs aux économies d’énergie et au développement durable sont reconduits avec la modification de leur taux pour certains équipements (isolation des parois vitrées par exemple), voire la suppression pure et simple de cet avantage fiscale pour d’autres (pompes à chaleur par exemple) – Article 200 quater Code Général des Impôts.

Les installations de climatisation dans les logements achevés depuis plus de deux ans, ne bénéficient plus du taux de TVA réduit à 5,5% à compter du 1^er janvier 2010.

Dans le domaine de la défiscalisation immobilière, le dispositif « Demessine » (investissement dans une résidence de tourisme situé dans une zone de revitalisation rurale), est modifié au sujet de la reprise de la réduction d’impôt en cas de non respect de l’engagement de location par le propriétaire – Article 199 decies Code Général des Impôts.

La réduction d’impôt accordée par le régime « Scellier » en 2010, dans le cadre d’un investissement dans un logement neuf, est maintenue à 25% en 2010 ; le taux de cette réduction  baisse à partir de 2011 avec une distinction entre les immeubles « bbc » et non « bbc » (bâtiment basse consommation) – article 199 septvicies Code Général des Impôts.

Liens utiles:

www.legifrance.gouv.fr

www.impots.gouv.fr