Archive pour octobre 2009
Monsieur Hervé NOVELLI, secrétaire d’Etat chargé du commerce, annonce dans le JDD du 24 octobre 2009, son intention de prendre un arrêté pour réglementer l’activité syndic de copropriétés.
« Les abus sont trop courants dans certains secteurs comme la téléphonie, la banque, l’immobilier, comme le montre notre baromètre des plaintes des consommateurs. J’annoncerai aux assises une réglementation concernant les syndics. Je souhaite fixer par arrêté la liste des prestations de syndics couvertes par le forfait payé chaque année par les co-propriétaires. »
Consultation article JDD: http://www.lejdd.fr/Economie/Actualite/Novelli-Renforcer-le-consumerisme-a-la-francaise-144890
Les sommes reçues au nom ou pour les compte du syndicat des copropriétaires (appels de fonds, indemnités…) sont versées sur un compte bancaire ou postal.
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 a érigé en principe l’ouverture d’un compte bancaire ou postal ouvert au nom du syndicat. Dans ce cas le titulaire du compte est le syndicat des copropriétaires ; l’adresse mentionnée sur la convention de compte bancaire ou postal, ainsi que sur les chéquiers est celle du bureau du syndic qui, en qualité de mandataire, le fait fonctionner.
Une exception est prévue par la loi : l’assemblée générale peut décider le dépôt des fonds de la copropriété sur un compte bancaire ouvert au nom du syndic, à condition qu’il s’agisse d’un syndic professionnel et que la comptabilité de chaque copropriété soit individualisée. Dans la pratique ce compte est dénommé « compte unique ou compte global ».
Dans les deux hypothèses, une garantie financière est souscrite par le syndic et la comptabilité de chaque copropriété est individualisée.
L’article 18 de loi du 10 juillet 1965 énonce : « Le syndic est chargé d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1 lorsque l’immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. »
L’arrêt de la diffusion de la télévision analogique sur le territoire français s’échelonne de novembre 2009 à novembre 2011 (www.tvnt.fr). Le 19 octobre 2010, les programmes télévisés de la région centre seront émis en mode numérique.
De nouveaux travaux sont donc à prévoir sur les antennes collectives dans trois cas :
- les antennes « râteaux » pourvues de filtres passifs ; solution préconisée : installer des filtres programmables.
- les immeubles situés dans des zones non couvertes par la TNT devront s’équiper d’une antenne parabolique ou envisager l’installation d’un réseau câblé ou de fibre optique.
- certaines antennes « râteaux » peuvent s’avérer obsolètes, il faut donc procéder à leur remplacement.
Sans la réalisation des travaux nécessaires, les copropriétaires se trouveront face à un écran noir. Pour recevoir les 18 chaînes numériques gratuites, chaque logement doit être équipé d’un téléviseur adapté à la TNT ou d’un décodeur à brancher sur un appareil plus ancien.
Pour les copropriétés, l’article 24-3 dispose que « l’ordre du jour de l’assemblée générale comporte un projet de résolution sur les travaux et les modifications nécessaires à la réception par l’antenne collective de l’immeuble, des services de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique ».
Il est possible néanmoins, et ce compte tenu des délais et afin d’éviter la tenue d’une assemblée générale extraordinaire, de mandater le conseil syndical, ou à défaut le syndic, en fixant un montant de dépenses, pour faire procéder aux travaux nécessaires.
L’Etat propose des aides financières aux personnes disposant de faibles ressources et un accompagnement spécifique aux personnes vulnérables (personnes âgées et handicapées) sous certaines conditions. Cette aide vise l’adaptation du téléviseur, la participation aux frais d’adaptation ou de remplacement de l’antenne, et celle à l’achat d’une antenne parabolique. Ces mesures visent bien entendu à garantir le principe de gratuité de réception des 18 chaînes TNT et celui du principe de liberté d’accès à l’information.
Les textes de référence:
Contrat de syndic
Face à la multiplicité des modèles de contrats de syndic, et aux litiges liés à la définition des tâches du syndic et du montant de ses honoraires, le Conseil National de la Concurrence a émis un avis, le 27 septembre 2007, après avoir entendu les représentants des associations de consommateurs et ceux des professionnels (lire l’avis : avis cnc 27 septembre 2007).
Le CNC distingue deux types de prestations :
Prestations invariables : constituées par les missions relevant de la gestion courante de la copropriété ; elles font l’objet d’une facturation forfaitaire annuelle.
Prestations variables : constituées par les missions découlant d’évènements à caractère aléatoire, accidentel, exceptionnel ou ponctuel ; elles font l’objet d’une facturation particulière à la vacation ou au pourcentage.
Les professionnels se sont engagés à mettre leurs contrats en conformité avec cet avis. A ce jour, les études menées par la DGCCRF et des représentants des professionnels d’une part, et celles réalisées par des associations de consommateurs d’autre part, aboutissent à des résultats discordants quant au taux de conformité des contrats de syndic.
Le secrétaire d’état en charge ce dossier en son temps, Monsieur Luc CHATEL, s’était engagé à prendre un arrêté pour réglementer les contrats de syndic, si les professionnels ne se conformaient pas à l’avis du CNC au 31 décembre 2008.
Aujourd’hui, les associations de consommateurs réclament un décret, sans réponse à ce jour de la part du nouveau secrétaire d’état chargé de l’industrie et de la consommation, Monsieur Hervé NOVELLI.
Pour garantir la sécurité des utilisateurs d’ascenseurs et celle du personnel d’entretien, la loi SAE (sécurité des ascenseurs existants), dite loi de Robien du 2 juillet 2003, impose trois obligations aux propriétaires d’ascenseurs, donc y compris les syndicats de copropriétaires (textes de référence: Textes de références sécurité ascenseurs)
Obligation d’entretenir l’ascenseur : contrat écrit avec le prestataire de services ; le contrat d’entretien est réglementé et impose des tâches et des fréquences d’entretien à l’ascensoriste ; la notion de contrat normal ou complet disparaît. Sont concernés les contrats conclus ou renouvelés après le 30 septembre 2005.
Contrôle quinquennal de l’ascenseur : le contrôleur est indépendant (aucun lien avec le propriétaire, ou les entreprises intervenant sur l’ascenseur), qualifié et compétent en la matière. Tous les ascenseurs sont concernés par cette disposition, y compris ceux installés après le 27 août 2000.
Travaux de mise en sécurité de l’ascenseur : ils concernent les ascenseurs mis en service avant le 27 août 2000 ; si l’ascenseur présente l’un des 17 risques identifiés par le décret n°2004-964 du 9 septembre 2004, le propriétaire est tenu d’exécuter les travaux de mise en sécurité de l’appareil selon un planning réparti en trois phases.
L’échéance de la première tranche de travaux, fixée initialement au 31 décembre 2008 est reportée au 31 décembre 2010. Les dates du 1er contrôle quinquennal sont donc décalées. Les échéances de 2013 et 2018 sont maintenues, sous réserve de l’obtention d’un report de 3 ans réclamé par les ascensoristes et les associations de consommateurs auprès du gouvernement.
Travaux de mise en sécurité
| Ascenseurs concernés | Travaux phase 1 | Travaux phase 2 | Travaux phase 3 |
| Avant le 27 août 2000 | 31 décembre2010 | 3 juillet 2013 | 3 juillet 2018 |
Contrôle quinquennal
| Ascenseurs installés avant le 27 août 2000 | Date butoir 1er contrôle |
| Travaux phase 1 exécutés avant le 3 juillet 2008 | 3 juillet 2009 |
| Travaux phase 1 exécutés entre le 3 juillet 2008 et le 31 décembre 2010 | 1 an après la date d’achèvement des travaux |
| Travaux phase 1 non exécutés | 31 décembre 2011 |
| Date installation ascenseur | Date butoir 1er contrôle |
| Entre le 27 août 2000 et le 1er juillet 2004 | 30 juin 2009 |
| Après le 1er juillet 2004 | 30 juin 2009 |
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Honoraires syndic sur travaux
Article 18-1 A loi du 10 juillet 1965 (Créé par Loi n°2009-323 du 25 mars 2009 – art. 17) : « Seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. »
Le syndic est tenu désormais de faire adopter par l’assemblée générale le montant de ses honoraires relatifs aux travaux mentionnés à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndic ne peut pas appliquer automatiquement les honoraires sur travaux prévus à son contrat dans la rubrique prestations invariables.
Le changement de syndic fait l’objet de nombreux articles et questions sur des sites internet spécialisés (professionnels et consommateurs). Changer de syndic ne constitue pas en soi un obstacle insurmontable ou un facteur de désorganisation de la copropriété.
Cette décision doit avoir fait, au préalable, l’objet d’une analyse objective de la situation par le conseil syndical et (ou) un groupe de copropriétaires et d’une préparation et d’un suivi rigoureux.