Privilège du syndicat – art. 2374 code civil
Le syndicat peut désormais réclamer au copropriétaire débiteur vendeur d’un lot, les sommes dues au titre de l’exercice comptable en cours et des deux ou quatre exercices précédent (article 2374 du code civil).
La modification tient à la période retenue ; en remplaçant le terme « année » par celui « d’exercice comptable », les possibilités de recouvrement des impayés sont renforcées.

Demande inscription ordre du jour – art. 10 D67
Le copropriétaire ou le conseil syndical souhaitant l’inscription d’une question à l’ordre du jour d’une assemblée générale doivent notifier au syndic le projet de résolution. Si la demande concerne des travaux, elle est accompagnée d’un document précisant leur implantation et leur consistance.

Projet d’état individuel de répartition – art.11 D67
En vue de l’approbation des comptes, le syndic joint à la convocation à l’assemblée générale le projet d’état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire.

Vente sur saisie immobilière d’un lot – Art.11 D67
Trois projets de résolution doivent être établis :
• L’autorisation à donner au syndic à poursuivre la saisie immobilière d’un lot
• Le montant de la mise à prix
• Le montant des sommes estimées définitivement perdues

Mise en concurrence – Art.19-2 D67
Le principe de la mise en concurrence s’applique pour tous les contrats (hormis le contrat de syndic).

Communication avec le conseil syndical et établissement de l’ordre du jour de l’assemblée générale – Art.26 D67
L’ordre du jour de l’assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical.
Les règles de communication écrite entre le conseil syndical et le syndic sont réglementées :
• Communication syndic/conseil syndical : elle est valable lorsqu’elle faite à son Président, ou à défaut à chacun de ses membres.
• Communication demandée par le conseil syndical : elle faite à chacun de ses membres.

Durée du contrat de syndic – Art.29 D67
Le contrat de syndic précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance (exemple : du 1er juin 2010 au 31 décembre 2011), ainsi que les éléments de détermination de sa rémunération.

Liste des copropriétaires – Art.32 D67
Le syndic établit et tient à jour une liste complète de tous les copropriétaires (personnes morales ou physiques, représentants ou mandataires particuliers : tutelle, curatelle…) en indiquant :
• Nom et prénom
• Adresse
• Numéro(s) de lot(s)

Diagnostics et archives du syndicat – Art.33 D67
La conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic. Or, l’arrêté « Novelli »réglementant les contrats de syndic distingue les archives utiles des « dormantes » ( ???).
Les diagnostics techniques font partie des archives du syndicat.
Tout copropriétaire peut demander à ses frais au syndic, copie du carnet d’entretien de l’immeuble et des diagnostics techniques.

Transmission archives du syndicat – Art. 33-1 D67
Le syndic est débiteur de l’obligation du transfert des archives à son successeur, y compris dans l’hypothèse où la mission de détention des archives a été externalisée.

Syndic provisoire et appels de fonds – Art. 35 D67
Le syndic provisoire peut appeler les fonds pour faire face aux dépenses de l’immeuble dans les conditions suivantes :
• Lorsque le règlement de copropriété prévoit une provision : le syndic peut appeler les fonds correspondants ; lorsque la provision est consommée, le syndic peut appeler auprès des copropriétaires les sommes correspondant aux dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées.
• Lorsque le règlement de copropriété ne prévoit pas de provision, le syndic appelle les sommes correspondant aux dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées.

Appels de fonds travaux urgents – Art.37
Dans le cadre de travaux urgents, le syndic ne peut demander de nouvelles provisions qu’en vertu d’une décision d’assemblée générale qu’il doit convoquer immédiatement.

Convention entre syndicat et syndic – Art.39 D67
Toute convention entre le syndic et le syndicat doit être spécialement autorisée par l’assemblée générale.
Le syndic précise la nature des liens qui rendent nécessaire l’autorisation de la convention.

Dispositions particulières aux résidences-services – Art.39-2 à 39-7 D67 et Art.11 D67
Dans le cadre des résidences-service, spécificité reconnue par les articles 41-1 à 41-5 de la loi du 10 juillet 1965, le rôle dévolu au conseil syndical est renforcé : mission de simple contrôle ou délégation de l’assemblée générale pour gérer directement le(s) service(s).
Le syndicat ne peut déroger à l’obligation d’instituer un conseil syndical.

Les services peuvent être fournis soit par le syndicat, soit par un tiers.
Le conseil syndical peut recevoir délégation de l’assemblée générale pour les décisions relatives à la gestion de ces services.
L’ensemble des articles de la loi et du décret relatifs à ces résidences-services est d’ordre public.
La convention de services comporte des mentions obligatoires (durée, conditions financières, modalités de surveillance par le conseil syndical…).
Le conseil syndical donne obligatoirement son avis sur le projet de convention de services ; son président signe le bilan annuel qui est présenté à l’assemblée générale.
Si l’équilibre financier d’un ou des services est gravement compromis, le juge saisi peut décider la suspension ou la suppression du ou des services.

Mandataire ad hoc et administrateur provisoire

Art. 62-2 D67
Le Procureur de la République n’a plus qualité pour saisir le Président du TGI aux fins de désignation d’un administrateur provisoire sur une copropriété en difficulté.
Art.62-11 D67
Dans le cadre d’une copropriété mise sous administration provisoire, le président du conseil syndical, ou à défaut ses membres, est également destinataire d’une copie du rapport de l’administrateur déposé au greffe du tribunal.
Art.55 D67
Le syndic peut saisir le tribunal de grande instance sans autorisation de l’assemblée générale dans deux nouveaux cas :
• Article 29-1 L65 : si l’équilibre financier du syndicat est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le syndic peut demander la désignation d’un administrateur provisoire.
• Article 29-1-A : si à la clôture des comptes de la copropriété, les impayés atteignent 25% des sommes exigibles au titre du budget prévisionnel et au titre des travaux hors budget de charges courantes, le syndic informe le conseil syndical de sa démarche en désignation d’un mandataire ad hoc.

Procédure préventive
Art.61-2 à 61-11 D67
Le décret s’enrichit de 10 nouveaux articles relatifs à la procédure préventive, en application des articles 29-1A et 29-1B de la loi du 10 juillet 1965. L’information du conseil syndical et des copropriétaires est renforcée par ces nouvelles dispositions. Le conseil syndical est avisé par le syndic de l’état des impayés justifiant sa demande de désignation d’un mandataire ad hoc. Une précision : les sommes devenues exigibles dans le mois précédant la date de clôture de l’exercice ne sont pas considérées comme impayées. Le Président du TGI peut aussi être saisi par des copropriétaires représentant au moins 15% des voix du syndicat, ou par un créancier de la copropriété.
Les pouvoirs publics sont informés de la saisine du Président du Tribunal de Grande Instance. Le magistrat peut aussi être saisi. Cette obligation pèse sur tous les auteurs de la saisine (syndic, copropriétaire ou fournisseur). Le Président du TGI peut entendre tout membre du conseil syndical avant de statuer sur la requête.
Le mandataire désigné informe sans délai les copropriétaires de l’ordonnance rendue. Le syndic informe les copropriétaires des modalités de consultation ou de transmission du rapport du mandataire.

Dates entrée en vigueur
Les dispositions ce décret entrent en vigueur le 1er juin 2010 à l’exception de celles relatives aux résidences- services (article 7 et chapitre II du présent décret) qui entreront en vigueur le 1er novembre .

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Annexes :
•  Ensemble des modifications décret 20 avril 2010
•  Décret 2010-391 du 20 avril 2010
•  Décret 67-223 du 17 mars 1967

Dans la nuit du 16 au 17 mars 2009, un avion a procédé à la thermographie de l’agglomération tourangelle : Chambray-lès-Tours, Fondettes, Joué-lès-Tours, La Riche Saint-Avertin, Saint-Cyr sur Loire, Saint-Pierre des Corps, et Tours. Cette opération, avec à l’initiative la Jeune Chambre Economique de Touraine et plusieurs partenaires privés et publics, a pour objectif de montrer les déperditions de chaleur des bâtiments par les toitures.

Chaque propriétaire peut consulter la thermographie de sa propriété ou copropriété à l’Espace Info Energie 37 (sur rendez-vous et en justifiant de sa qualité d’occupant du logement).

22, rue Blaise Pascal

37000 Tours

Tél 02 47 60 90 70

Mail : eie37@wanadoo.fr

La thermographie vous est présentée avec une analyse de la part d’un(e) conseiller(e).

Un bon outil pour sensibiliser les copropriétaires aux économies d’énergie et à la lutte contre le réchauffement de la planète.

Lien utile : www.ademe.fr/centre/index.htm

Ce texte est pour l’essentiel un « copier-coller » de l’avis du Conseil National de la Concurrence du 27 septembre 2007², assorti de quelques précisions et modifications. Mais certaines prestations du syndic sont définies par défaut : il s’agit des prestations variables et notamment celles faisant l’objet d’honoraires privatifs.

Le syndic doit offrir à ses clients une liste minimale de prestations dans le cadre de sa gestion courante. Les prestations invariables concernent : l’assemblée générale annuelle, la comptabilité générale de la copropriété, l’administration et la gestion de la copropriété en conformité avec le règlement de copropriété, les assurances, et la gestion du personnel.

Les prestations particulières (ou prestations variables) « doivent figurer explicitement en tant que telle dans le contrat de syndic ». Leur contenu « doit être défini avec précision dans les rubriques correspondantes figurant dans le contrat de syndic ».

Les précisions et modifications apportées par l’arrêté, par rapport à l’avis du CNC, sont les suivantes :

• La présence du syndic lors de la tenue du conseil syndical et de l’assemblée générale annuelles : le contrat doit préciser «expressément la durée contractuelle prévue comme incluse dans le forfait ainsi que les jours et les plages horaires convenus ».
• L’imputation des consommations individuelles de fluide ou d’énergie lorsque les compteurs sont déjà installés lors de la désignation du syndic relève de la gestion courante (l’avis du CNC visait uniquement les consommations d’eau).
• Le syndic est tenu de détenir les « archives utiles (plans, règlement de copropriété, état de répartition des charges, procès-verbaux d’assemblée générale….ainsi que toute pièce administrative datant de moins de deux ans) » ; a contrario le syndic peut prétendre à des honoraires particuliers pour la détention des archives non-utiles.
• En vue de la consultation en assemblée générale, appel d’offres, études des devis et mise en concurrence résultant de la demande d’une pluralité de devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises lorsque celle-ci est obligatoire dans le cadre des travaux de maintenance définis à l’article 45 du décret n°67-223 du 17 mars 1967. Cette prestation du syndic relève aussi de la gestion courante.
• Le syndic souscrit les polices d’assurance au nom du syndicat et avec l’accord préalable du syndicat. Cette disposition englobe toutes les polices d’assurance (multirisques immeuble, impayés charges, dommages-ouvrage etc…).

Ni les associations de défense des copropriétaires et ni les professionnels ne se satisferont de cette réglementation:

• Les prestations particulières (ou variables) se définissent par « tout ce qui n’est pas inclus dans les prestations de gestion courante » ; dès lors, entre l’imagination de certains professionnels pour créer de nouvelles prestations et le refus systématique de certains copropriétaires de rétribuer des services justifiés, ce texte n’apporte aucune réponse et renvoie chaque partie au principe de la liberté contractuelle, tant pour les honoraires liés à la copropriété que ceux imputés directement au copropriétaire concerné.
• L’imprécision de la définition des archives non-utiles ouvre une brèche sans garde-fous dans l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 « seul responsable de sa gestion, le syndic ne peut se faire substituer ». Beaucoup de tâches administratives et répétitives et sans valeur ajoutée sont de plus en plus externalisées par les syndics (archives, envoi des convocations et notification des procès-verbaux d’assemblée générale notamment). L’arrêté entérine donc cette pratique pour les archives.

Une première étape est donc franchie dans la normalisation du rapport contractuel entre les syndicats de copropriétaires et les syndics. Monsieur Hervé Novelli a donc tenu la promesse de son prédécesseur M. Luc Chatel.

Rien n’interdit aux professionnels d’inclure dans la liste de prestations de gestion courante des services supplémentaires pour se démarquer de leurs concurrents : qui peut le moins…..peut le plus !

Quant aux copropriétaires et membres du conseil syndical : à vos tableurs pour comparer les prestations particulières des syndics, dans l’attente d’une modification de cet arrêté….

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1. Arrêté 19 mars 2010 – contrat de syndic
2. Avis cnc 27 sept 2007

Son article 23-1, complétés par le décret n°2009-1439 du 23 novembre 2009 et l’arrêté du 23 novembre 2009, permet au propriétaire de faire participer son locataire aux travaux d’économie d’énergie réalisés dans les parties privatives ou communes de l’immeuble.

La mise en œuvre de ce dispositif par le propriétaire est conditionnée par :

• Une concertation préalable avec le locataire.
• L’exécution d’un ensemble de travaux éligibles.
• Les travaux doivent bénéficier directement au locataire.
• Le propriétaire doit fournir un justificatif de travaux au locataire.
• Une attestation de conformité des travaux doit être établie par le maître d’œuvre, l’entreprise ou le bureau de contrôle.
• Le montant de la contribution mensuelle du locataire est fonction de la date d’achèvement de l’immeuble, ou sur l’estimation de l’économie d’énergie. Il ne peut être supérieur à 50% du montant de l’économie d’énergie estimée.
• La contribution  du locataire apparaît sur chaque avis d’échéance et quittance ; son montant est fixe et non révisable ; cette contribution est limitée à quinze ans ; dans le cadre d’une relocation, le propriétaire peut, après avoir remis au nouveau locataire le formulaire type justifiant de la réalisation des travaux et de leur conformité.

L’objectif de ce texte est louable, mais aucune obligation ne pèse ni sur le bailleur : «…une contribution pour le partage des économies de charge peut être demandée au locataire du logement loué » (article 23-1 loi 89-462 du 6 juillet 1989), ni sur le locataire : « la contribution du locataire au partage des économies de charges résultant des travaux d’efficacité énergétique réalisés par le bailleur est exigible à la condition que le bailleur, son représentant ou un tiers mandaté par lui ait engagé une démarche de concertation avec le locataire » (article 1^er Décret 2009-1439 du 23 novembre 2009). Dans ces conditions seule la « calculette » va motiver chaque partie, dans l’attente de la loi Grenelle 2, et d’une éventuelle obligation d’exécuter les travaux dans et sur les parties privatives dans le cadre de travaux décidés dans une copropriété.

Le bailleur intègre la contribution du locataire dans ses recettes au titre des revenus fonciers et pourra bénéficier en fonction de la nature des travaux exécutés et de leur éligibilité d’un crédit d’impôt (article 200 quater Code Général des Impôts), voire de subventions (ANAH ou autres) et du prêt à taux zéro sous conditions. Le solde des travaux est imputé dans les charges déductibles. Autre avantage : la valorisation du patrimoine immobilier du propriétaire, notamment en cas de vente ; et le logement affichera un classement énergivore positif.

Le « primo locataire » verra certainement sa facture énergétique réduite ; s’agissant des locataires suivants, l’avantage résidera dans une consommation énergétique modérée

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Textes de référence :

-          Article 23-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989: Article 23-1 du 6 juillet 1989

-          Décret n°2009-1439 du 23 novembre 2009: Décret 2009-1439

-          Arrêté du 23 novembre 2009: Arrêté 23 novembre 2009

La loi n° 2010-238 du 9 mars 2010¹ visant à rendre obligatoire l’installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d’habitation crée les articles L129-8 et L129-9 du Code de la Construction et de l’habitation, et L113-11 et 122-9 du Code des Assurances. Mais le texte renvoie à deux décrets : l’un reportant l’entrée en vigueur de cette nouvelle obligation dans cinq ans, l’autre pour définir «les caractéristiques techniques du détecteur de fumée normalisé et les conditions de son installation, de son entretien et de son fonctionnement ».

Donc, il n’y pas le feu….

Et pourtant en France, en 2009, 312 119  incendies se sont déclarés dont plus de 86 000 concernaient des habitations, avec un bilan humain de 327 décès, 768 blessés graves et 9580 blessés légers (statistiques SDIS 2009)².

Le DAAF

Le détecteur autonome avertisseur de fumée est un équipement, se présentant sous la forme d’un boîtier, alimenté par des piles, déclenchant une alarme sonore à la détection de fumée (quid des sourds et des malentendants?). L’AFNOR, a certifié plusieurs produits en délivrant son label NF ; ce marquage NF vient en complément du marquage CE (obligatoire dans les pays de l’Union Européenne). Pour plus d’informations techniques, cliquez sur le lien :

www.marque-nf.com/marquenf/argumentaires/NF-detecteurs-avertisseurs-autonomes-de-fumee.html

Les obligations

L’occupant d’un logement, propriétaire ou locataire, doit installer au moins un DAAF normalisé, procéder à son entretien et vérifier son bon fonctionnement.

Cette obligation incombe au propriétaire non occupant pour les locations saisonnières, les foyers, les logements de fonction et les locations meublées

S’agissant des parties communes des immeubles, un décret fixera les mesures de sécurité à mettre en œuvre par les propriétaires pour prévenir le risque d’incendie : sont donc concernées les copropriétés et aussi les mono-propriétés (immeuble entier appartenant à un seul propriétaire). Cette disposition ne vise donc pas exclusivement les DAAF, mais d’une manière plus générale toutes les mesures et moyens destinés à prévenir les risques d’incendie ; un nouveau diagnostic en prévision, ou l’installation obligatoires de nouveaux équipements……le décret répondra à ces questions et aux inquiétudes et attentes des copropriétaires.

L’occupant notifie l’installation d’un DAAF à son assureur (rien n’est prévu à ce jour au sujet des copropriétés) ; en contrepartie, l’assureur peut prévoir une minoration de la prime : il ne s’agit aucunement d’une obligation.

Date d’entrée en vigueur

L’entrée en vigueur de ces dispositions est conditionnée par un décret, et au plus tard au terme d’un délai de cinq ans à compter de la date de sa publication, soit au plus tôt en mars 2015.

1. Textes de références:   Textes DAAF
2. Statistiques SDIS 2009:  Stats actions SDIS 2009

L’arrêté relatif à la réglementation des contrats de syndic, et ce conformément à l’avis du Conseil National de la Concurrence du 27 septembre 2007, n’est toujours pas publié. Entre les chiffres contradictoires des syndicats professionnels (UNIS et FNAIM notamment) et l’ARC (Associations de Responsables de Copropriétés) sur le taux de conformité des contrats à l’avis du CNC, le passage de témoin entre Luc Chatel et Hervé Novelli, les attentes antagonistes des acteurs de la copropriété, l’image de marque désastreuse de la profession, ressurgit l’idée de la création d’un Ordre Professionnel des Syndics¹.

L’Ordre Professionnel est un organisme créé par la loi, ayant quatre objets principaux :

• Garantir la compétence et l’aptitude de ses membres (formation, diplômes…)
• Faire respecter le Code de Déontologie
• Réguler la concurrence
• Représenter la profession (est notamment consulté pour tous projets  de loi ou règlement)

Cette présentation sommaire des missions d’un Ordre Professionnel laisserait-elle augurer une mutation idyllique du marché de l’activité syndic de copropriétés avec la renaissance de professionnels compétents, vertueux dont l’intérêt se confondrait avec celui de ses clients ? De nombreux faits vont à l’encontre de cette création :

Les syndicats professionnels dispensent régulièrement des formations à leurs membres, auxquelles viennent s’ajouter les formations des Groupes Immobiliers à leurs collaborateurs. Les conditions d’accès à la profession sont déjà réglementées par la loi Hoguet. Pourquoi mettre en place un Code de Déontologie ? Ne serait-il pas plus judicieux d’améliorer les textes existants (loi Hoguet, loi du 10 juillet 1965 et leurs décrets d’application) en prévoyant des sanctions en cas de faute ou carence du syndic. La régulation de la concurrence se fait par les clients qui doivent être capables de comparer les contrats de syndic. Si les syndicats ne sont pas représentatifs de la profession, qu’ils  se remettent en cause ! Un ordre suppose une adhésion obligatoire de chaque professionnel qui perdrait sa liberté et son indépendance. Quant à l’argument selon lequel les syndics seraient consultés pour tout projet de réglementation, c’est encore un pavé dans la mare de la représentativité des principaux syndicats professionnels et le déni du lobbying des poids lourds de l’administration de biens.

A chaque crise ressurgit l’Ordre : les affaires des syndics franciliens des années 1990 ont laissé des traces. Si les syndicats professionnels n’ont pas su anticiper et corriger les dérives de leurs adhérents (exemple récent de la conformité des contrats de syndic avec l’avis du CNC), comment penser qu’un ordre y parviendra puisque les dirigeants de l’ordre seront très certainement issus des mêmes instances ?

Et la position dominante des groupes immobiliers nationaux qui sera dupliquée au sein de cette instance : quelle place pour les syndics indépendants demain ?

Les procédures engagées mettant en cause la responsabilité du syndic ou visant sa révocation sont marginales dans le contentieux de la copropriété. En 2008, 34 500 procédures sont engagées dont 271 contre les syndics (soit 0,8%) pour un parc de plus de 7 millions de logements ; 22 500 procédures étaient liées à des impayés². Donc le malaise ambiant n’engorge pas les tribunaux et ne justifie pas non plus la création d’un ordre professionnel.

S’opposer à la création d’un ordre ne veut pas dire refuser de remettre de l’ordre dans la copropriété. Il ne faut pas se tromper de cible : la principale revendication des clients est l’augmentation régulière des charges avec une focalisation sur la politique tarifaire des syndics. Cessons de caricaturer la copropriété avec d’un côté des copropriétaires exigeant des honoraires réduits à minima pour une prestation de services a maxima et de l’autre des syndics réduits à un rôle de gestionnaires de fonds. Aujourd’hui la situation semble néanmoins bloquée : les syndics exigent une revalorisation de leurs honoraires et une reconnaissance de leur profession ; les copropriétaires souhaitent au préalable une qualité de services irréprochable et de la transparence (compte bancaire séparé, honoraires variables, honoraires privatifs, devis entreprises, négociation contrats, devis fournisseurs…). Cette guerre de tranchées s’étend à d’autres champs de bataille : l’ARC développe son observatoire des charges considérant que celui de l’UNIS ne reflète pas la réalité.

Déjà en 2002, Christian Jean-Jean, ancien député de l’Hérault, avait déposé une proposition de loi visant à créer un Observatoire National de la Copropriété³ avec pour mission « d’étudier en liaison avec les professionnels de la copropriété les conditions d’accès, la formation continue, l’éthique de l’activité de syndic ».Plus récemment, Gérard Charasse, Député de l’Allier, dépose une proposition de loi4 modifiant celle du 10 juillet 1965 en visant notamment l’absentéisme aux assemblées générales, et le rachat de Cabinets de Syndics par des Groupes Nationaux. Par ailleurs, le décret du 17 mars 1967 est en cours de refonte, sans oublier le groupe de travail « copropriété » dans le cadre du Grenelle de l’Environnement5.

Les politiques d’urbanisme et d’aménagement du territoire vont accentuer désormais la construction d’immeubles collectifs (environnement et démographie obligent) au détriment de l’individuel : ne reproduisons pas sur ce nouveau parc immobilier les erreurs du passé. La loi fixant le statut de la copropriété a 45 ans : tirons les enseignements de la pratique et procédons à une véritable refonte des textes sans tabous, c’est-à-dire en prenant en compte notamment:

• La taille et la complexité des immeubles
• Les bonnes pratiques de l’administration et de la gestion de la copropriété
• Les principes de la gouvernance de la copropriété (réflexion en cours au sein du Grenelle de l’environnement »)
• La responsabilité des Syndics (professionnels et bénévoles) et les sanctions
• Les impératifs de rentabilité des syndics professionnels
• La structure du bilan comptable des Cabinets et Sociétés de Syndics
• Les contre-pouvoirs : association de défense des copropriétaires et pouvoirs publics.
• La mise en place d’un observatoire indépendant des charges conçu comme un outil de « bonne et saine» gestion des immeubles : pourquoi ne pas confier cette mission à l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) en s’appuyant sur son maillage territorial ?

Et rappelons-nous l’étymologie du nom « syndic » : provient du mot grec « sundikos », dont la traduction est défenseur. Il est le mandataire  du syndicat des copropriétaires d’un immeuble chargé d’exécuter ses décisions, de le représenter dans tous les actes de la vie civile et d’administrer l’immeuble. (définition tirée du dictionnaire Larousse).

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1. Article Henry Buzy-Cazaux (Président de l’Ecole Supérieure des Professions Immobilières) www.buzycazaux.blog.capital.fr
2. Evaluation Contentieux de la Copropriété – Ministère de la Justice – Mai 2009 – Contentieux copropriété 1988-2008
   
3. Proposition Loi Christian Jeanjean 18 décembre 2002 – Proposition loi Jeanjean 2002
   
4. Proposition Loi Gérard Charasse 15 septembre 2009 – Proposition loi 15 sept 2009 modifiant loi 10 juillet 1965
   
5. www.plan-batiment.legrenelle-environnement.fr

7 500 000  logements dépendent d’une copropriété en France dont plus de 42%  sont gérés par des syndics nationaux :

L’activité syndic de copropriétés est un marché partagé entre une myriade de petits cabinets familiaux et artisanaux d’un côté, et des groupes régionaux et nationaux, de l’autre. La dernière décennie a été marquée par l’intérêt croissant des banques pour ce secteur, de prêteurs de deniers, ils sont devenus propriétaires (Caisses d’Epargne, Banques Populaires, Crédit Agricole et Square Habitat, Crédit Mutuel et Ataraxia, BNP et Gérer notamment). La relative « captivité » et fidélité aussi…….parfois, des copropriétaires et propriétaires bailleurs,  garantissent  une certaine récurrence du chiffre d’affaires de ces mandataires particuliers.

Avant l’arrivée massive des banquiers sur ce secteur, les groupes immobiliers ont procédé à un rachat important de cabinets, notamment Foncia et Gestrim (devenu ensuite Gestrim-Lamy, puis Lamy) au cours des années 90. Citya, et plus récemment Tagerim, ont accéléré également leur développement externe.

Une information importante tombe le 22 février dernier¹, François Pérol, Président du Groupe Banques Populaires Caisses d’Epargne, annonce sa décision de recentrer ses activités sur son cœur de métiers. Selon le quotidien Le Monde,  Foncia valorisé à hauteur de 1,3  milliards d’euros au plus haut du marché, est estimé désormais à 500 millions d’euros dans les comptes du groupe. Ce choix est-il motivé par des raisons purement financières ou par l’impossibilité d’appliquer à l’immobilier les process de la banque ?

Pour sa part, Nexity réorganise son groupe et dissout par anticipation la société Lamy, avec la création de Nexity-Lamy. Alain DININ, Président de Nexity, « serait » intéressé par l’acquisition de Foncia, si le Groupe BPCE décide de le céder.

Ce dossier est doublement sensible, sur un plan économique et financier (Foncia numéro un national de l’administration de biens et présent en Europe) et sur un plan politique (François Pérol est un proche du Président de la République).

Aujourd’hui, beaucoup d’hypothèses sont émises dans les médias sur cette vente éventuelle et son repreneur, mais aucune information n’est confirmée (dernière en date par le quotidien « La Tribune » le 9 mars 2010, quatre fonds d’investissements seraient intéressés ….à suivre²).

La phase de concentration accélérée par les groupes bancaires marque-t-elle un temps d’arrêt ? Allons-nous assister au retour du syndic de proximité, accompagné d’une réelle concurrence au profit des copropriétaires ?

Il est intéressant de comparer ce secteur à celui de la grande distribution. Après la vague des « gros » centres commerciaux en périphérie des grandes agglomérations, les grandes enseignes redéployent des commerces de proximité en franchise, en pleine propriété ou en location-gérance). Si cette « nouvelle-ancienne offre » répond aux attentes des consommateurs, les concurrents n’ont pas changé. Les schémas d’organisation de ces entreprises ne sont pas remis en cause, ni la chaîne producteurs, fournisseurs, distributeurs et consommateurs.

En activité Syndic de Copropriété, la phase de concentration n’est pas arrivée à son terme, ni en France, ni en Europe. Si le mouvement consumériste s’insurge contre une absence relative de concurrence entre les syndics (notamment l’ARC), cette concentration accroît paradoxalement leur rôle puisqu’il peut également concentrer son action sur un nombre restreint de syndics ; les partisans de la « class action à la française » trouveront aussi là un terrain fertile pour le développement de leurs arguments.

N’oublions pas que le métier de syndic obéit aussi aux règles de l’entreprise et le modèle structurel d’un cabinet (ou plutôt d’une société commerciale) a évolué au gré des réglementations et de la professionnalisation du métier. C’est pourquoi, il est certain que personne ne reviendra en arrière : ni les copropriétaires habitués « bon gré mal gré » aux nouvelles modalités de gestion de leur immeubles, ni les groupes immobiliers et ce pour des raisons évidentes de rentabilité et de pérennité.

Le désengagement des banquiers doit être une opportunité pour les professionnels de l’immobilier de se réapproprier leurs métiers (transaction, location, gestion locative et syndic de copropriétés) et ce dans l’intérêt de leurs clients.

Quel modèle d’entreprise pour demain pour les syndics de copropriété ? Trois idées  font leur chemin : remettre le client au cœur du projet d’entreprise, retrouver la proximité et le terrain, et surtout fidéliser les collaborateurs. Ces pistes pour améliorer la qualité de service (le syndic est un commerçant !!!) sont déjà explorées par d’autres professionnels (un assureur notamment qui vante la pérennité de ses conseillers).

Airs du temps ou véritable changement, un des groupes de travail issus du Grenelle de l’environnement, le « Chantier Copropriété »³ est co-animé par Bruno Dhont, Directeur de l’ARC, et Jérôme Dauchez, Président Ile de France d’UNIS (principal syndicat des professionnels de l’immobilier). Loin du symbole du mariage de la carpe et du lapin, ce chantier peut constituer un véritable pont de la Concorde* entre les clients et les professionnels, si les réflexions et propositions parviennent à sortir du cadre du Grenelle de l’Environnement en matière de gouvernance des copropriétés.

*Le pont de la Concorde a été construit pour partie avec les pierres de la Bastille démolie au cours de la révolution française.

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1. Article La Tribune 22 mars 2010 – www.latribune.fr
2. Article La Tribune 9 mars 2010 – www.latribune.fr
3. www.plan-batiment.legrenelle-environnement.fr

Il existe trois types de crédit d’impôt relatifs à l’habitation principale : économies d’énergie et développement durable, intérêts d’emprunts pour l’acquisition de la résidence principale et l’aide aux personnes âgées et handicapées

1. Economies d’énergies et développement durable

Contribuables concernés

Il s’agit des propriétaires, locataires ou occupants à titre gratuit de leur résidence principale.

Immeubles et  dates dépenses concernées

L’article 200 quater du Code Général des impôts (en vigueur au 11 mars 2010  issu de l’article 58 (V) de la loi 2009-1674 du 30 décembre 2009 et l’article 15(V) de la loi 2010-237 du 9 mars 2010) octroie aux contribuables des crédits d’impôts pour certaines dépenses de travaux d’équipement de l’habitation principale  en fonction de la date d’achèvement  ou d’acquisition de l’immeuble et de la date de paiement des factures de travaux. Cet avantage fiscal s’applique aussi aux propriétaires de logements achevés depuis plus de deux ans, louant nus à usage d’habitation principale, pendant une durée minimale de cinq ans.

Dépenses concernées et taux crédit impôt

Le crédit d’impôt s’applique sur le prix TTC des pièces à l’exclusion de la main d’œuvre. Le matériel acheté à un professionnel et posé par le contribuable n’ouvre pas droit au crédit d’impôt.

Exceptions au principe d’exclusion du prix de la main d’œuvre:

La pose de l’échangeur de chaleur souterrain des pompes à chaleur géothermique (pièces et main d’œuvre) : 40%.

La pose de matériaux d’isolation thermique des parois opaques (pièces et main d’œuvre) : 25%.

Equipements ouvrant droit au crédit d’impôt :

-       Chaudières à condensation : 15%.

-       Matériaux d’isolation thermique des parois vitrées, volets isolants ou portes d’entrée donnant sur l’extérieur : 15%.

-       Matériaux de calorifugeage de tout ou partie d’une installation de production ou de distribution de chaleur ou d’eau chaude sanitaire : 25%.

-       Appareils régulation de chauffage : 25%.

-       Equipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable ou des pompes à chaleur destinées à la production de chaleur ou d’eau chaude sanitaire (à l’exclusion des pompes air-air) : 40%.

-       Chaudières, chauffage et eau chaude sanitaire à partir bois ou autres biomasses : 25% si installation et 40% si remplacement des mêmes matériels.

-       Raccordement à un réseau de chaleur alimenté majoritairement par des énergies renouvelables ou par une installation de cogénération : 25%.

-       Equipements de récupération et de traitement des eaux pluviales : 25%.

-       Réalisation d’un diagnostic de performance obligatoire (en dehors des cas où la réglementation le rend obligatoire) : 50%.

Conditions délivrance crédit impôt

Le crédit d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu et est restitué au contribuable s’il excède l’impôt dû.

Le contribuable fournit à l’administration fiscale la facture relative aux travaux « payés et exécutés » ou l’attestation fournie par le vendeur ou le constructeur.

Les travaux engagés doivent respecter strictement les conditions et normes techniques exigés par les  textes.

Le montant des dépenses est plafonné à 8 000 euros pour une personne seule et 16 000 euros pour un couple (majoration de 400 euros par personne à charge, divisée par deux pour un enfant en garde alternée), et ce pour une période de 5 années consécutives entre le 1^er janvier 2005 et le 31 décembre 2012.

Texte de référence : article 200 quater Code Général des Impôts

2. Intérêts d’emprunts pour l’acquisition de la résidence principale

L’article 200 quaterdecies du Code Général des Impôts (en vigueur au 1^er janvier 2010, modifié par la loi n°2009-1673 du 30 décembre 2009) octroie aux contribuables un crédit d’impôt relatif aux intérêts des prêts finançant l’acquisition d’une résidence principale.

Contribuables concernés

Les contribuables fiscalement domiciliés en France qui acquièrent ou font construire un logement destiné à être affecté à leur habitation principale peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt sur le revenu au titre des intérêts des prêts contractés pour cette opération immobilière.

Conditions liées au logement

Le logement doit répondre à certaines normes de surface, d’habitabilité. S’agissant d’un logement neuf, le contribuable doit respecter des normes thermiques.

Intérêts et logements concernés

Il s’agit des prêts destinés à financer l’acquisition du terrain et les dépenses de construction (exclusion des frais d’emprunts et des cotisations d’assurances).

Sont pris en compte les intérêts payés au titre des cinq premières annuités de remboursement à compter à compter de la première mise à disposition des fonds empruntés ou à la date de l’achèvement ou de la livraison du logement.

Pour les logements dont le niveau élevé de performance énergétique est supérieur à celui imposé par la législation, sont pris en compte les intérêts des sept premières annuités.

Taux crédit d’impôt

Le taux de crédit d’impôt est de 40% pour la première annuité 20% pour les quatre années suivantes.

Pour les logements acquis ou construits en 2010 : 30% la première année de remboursement et 15% pour les suivantes.

Pour les logements acquis ou construits en 2011: 25% la première année de remboursement et 10% pour les suivantes.

Pour les logements acquis ou construits en 2012 15% la première année de remboursement et 5% pour les suivantes.

Pour les logements (neufs, acquis en VEFA, ou que le contribuable fait construire) dont le niveau élevé de performance énergétique est supérieur à celui imposé par la législation », le taux est de 40% pendant les sept années.

Le montant des intérêts est plafonné par année à 3 750 euros pour une personne seule et 7 500 euros pour un couple, (majoration de 500 euros par personne à charge, divisée par deux pour un enfant en garde alternée), 7 500 euros pour une personne handicapée célibataire et 15 000 euros pour un couple dont l’un des membres est handicapé.

Le crédit d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu et est restitué au contribuable s’il excède l’impôt dû.

Texte de référence : article 200  quaterdecies Code Général des Impôts

3. Dépenses d’installation ou de remplacement d’équipements spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées

L’article 200 quater A du Code Général des impôts (en vigueur au 1^er janvier 2010 –modifié par la loi n°2009-1673 du 30 décembre 2009) reconduit le crédit d’impôt pour les dépenses spécifiques d’équipement pour les personnes âgées ou handicapées, au titre de l’habitation principale  en fonction de la date d’achèvement  ou d’acquisition de l’immeuble et de la date de paiement des factures de travaux.

Equipements concernés et taux crédit d’impôt

-       Equipements sanitaires attachés à perpétuelle demeure : éviers et lavabos à hauteur réglable ; baignoires à porte ; surélévateur de baignoire ; siphon dévier; cabines de douche intégrales ; bacs et portes de douche ; sièges de douche muraux, w.-c. pour personnes handicapées ; surélévateurs de w.-c. 25%

-        Autres équipements de sécurité et d’accessibilité attachés à perpétuelle demeure : appareils élévateurs verticaux comportant une plate-forme aménagée en vue du transport d’une personne handicapée et les élévateurs à déplacements inclinés spécialement conçus pour le déplacement d’une personne handicapée, définis à l’article 30-0 C ; mains courantes ; barres de maintien ou d’appui ; appui ischiatique ; poignées de rappel de portes ; poignées ou barre de tirage de porte adaptée ; barre métallique de protection ; rampes fixes ; systèmes de commande, de signalisation ou d’alerte ; dispositifs de fermeture, d’ouverture ou systèmes de commande des installations électriques, d’eau, de gaz et de chauffage ; mobiliers à hauteur réglable ; revêtement de sol antidérapant ; revêtement podotactile ; nez de marche ; protection d’angle ; revêtement de protection murale basse ; boucle magnétique ; système de transfert à demeure ou potence au plafond : 25%.

-       Acquisition d’ascenseurs électriques à traction possédant un contrôle avec variation de fréquence dans un immeuble collectif achevé depuis plus de deux ans (dépenses payées entre le 1^er janvier 2005 et le 31 décembre 2009) : 15%.

Le montant des intérêts est plafonné par année à 5 000 euros pour une personne seule et 10 000 euros pour un couple, et 15 000 euros si un membre du couple est handicapé (majoration de 400 euros par personne à charge, divisée par deux pour un enfant en garde alternée).

Le crédit d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu et est restitué au contribuable s’il excède l’impôt dû.

Textes de référence : article 200  quater A Code Général des Impôts et article 18 ter annexe 4 Code Général des Impôts.

Textes:

Article 200 quater (loi n°2009 et 2010)

Article 200 quater A CGI (2009)

Article 200 quaterdecies CGI (2010)

Code Général des Impôts Annexe4 article 18ter

Les crédits d’impôts

Il existe trois types de crédit d’impôt relatifs à l’habitation principale : économies d’énergie et développement durable, intérêts d’emprunts pour l’acquisition de la résidence principale et l’aide aux personnes âgées et handicapées

1. Economies d’énergies et développement durable

Contribuables concernés

Il s’agit des propriétaires, locataires ou occupants à titre gratuit de leur résidence principale.

Immeubles et  dates dépenses concernées

L’article 200 quater du Code Général des impôts (en vigueur du 29 décembre 2008 au 1^er janvier 2010  issu de l’article 109 (V) de la loi 2009-1674 du 30 décembre 2009) octroie aux contribuables des crédits d’impôts pour certaines dépenses de travaux d’équipement de l’habitation principale  en fonction de la date d’achèvement  ou d’acquisition de l’immeuble et de la date de paiement des factures de travaux. Cet avantage fiscal s’applique aussi aux propriétaires de logements achevés depuis plus de deux ans, louant nus à usage d’habitation principale, pendant une durée minimale de cinq ans.

Dépenses concernées et taux crédit impôt

Le crédit d’impôt s’applique sur le prix TTC des pièces à l’exclusion de la main d’œuvre. Le matériel acheté à un professionnel et posé par le contribuable n’ouvre pas droit au crédit d’impôt.

Exceptions au principe d’exclusion du prix de la main d’œuvre:

La pose de l’échangeur de chaleur souterrain des pompes à chaleur géothermique (pièces et main d’œuvre) : 40%.

La pose de matériaux d’isolation thermique des parois opaques : 25% (ce taux est porté à 40% lorsque ces dépenses concernent un logement achevé avant le 1^er janvier 1977, et sont réalisées au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de son acquisition à titre onéreux ou gratuit).

Equipements ouvrant droit au crédit d’impôt :

-       Chaudières à condensation, matériaux d’isolation thermique et appareils de régulation de chauffage: 25% (ce taux est porté à 40% lorsque ces dépenses concernent un logement achevé avant le 1^er janvier 1977, et sont réalisées au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de son acquisition à titre onéreux ou gratuit).

-       Equipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable ou des pompes, dont la finalité essentielle est la production de chaleur destinées à la production de chaleur (à l’exclusion des pompes air-air) : 50%.

-       Chaudières, chauffage et eau chaude sanitaire à partir bois ou autres biomasses et les pompes à chaleur: 40%.

-       Raccordement à un réseau de chaleur alimenté majoritairement par des énergies renouvelables ou par une installation de cogénération : 25%.

-       Equipements de récupération et de traitement des eaux pluviales : 25%.

-       Réalisation d’un diagnostic de performance obligatoire (en dehors des cas où la réglementation le rend obligatoire) : 50%.

Conditions délivrance crédit impôt

Le crédit d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu et est restitué au contribuable s’il excède l’impôt dû.

Le contribuable fournit à l’administration fiscale la facture relative aux travaux « payés et exécutés » ou l’attestation fournie par le vendeur ou le constructeur.

Les travaux engagés doivent respecter strictement les conditions et normes techniques exigés par les  textes.

Le montant des dépenses est plafonné à 8 000 euros pour une personne seule et 16 000 euros pour un couple (majoration de 400 euros par personne à charge, divisée par deux pour un enfant en garde alternée), et ce pour une période de 5 années consécutives entre le 1^er janvier 2005 et le 31 décembre 2012.

Texte de référence : article 200 quater Code Général des Impôts

2. Intérêts d’emprunts pour l’acquisition de la résidence principale

L’article 200 quaterdecies du Code Général des Impôts (en vigueur du 10 avril 2009 au 1^er janvier 2010, modifié par l’article 1 du décret n°2009-389 DU 7 AVRIL 2009) octroie aux contribuables un crédit d’impôt relatif aux intérêts des prêts finançant l’acquisition d’une résidence principale.

Contribuables concernés

Les contribuables fiscalement domiciliés en France qui acquièrent ou font construire un logement destiné à être affecté à leur habitation principale peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt sur le revenu au titre des intérêts des prêts contractés pour cette opération immobilière.

Conditions liées au logement

Le logement doit répondre à certaines normes de surface, d’habitabilité. S’agissant d’un logement neuf, le contribuable doit respecter des normes thermiques.

Intérêts et prêts concernés

Il s’agit des prêts destinés à financer l’acquisition du terrain et les dépenses de construction (exclusion des frais d’emprunts et des cotisations d’assurances).

Sont pris en compte les intérêts payés au titre des cinq premières annuités de remboursement à compter à compter de la première mise à disposition des fonds empruntés ou à la date de l’achèvement ou de la livraison du logement.

Pour les logements « norme BBC 2005 » (bâtiment de basse consommation énergétique),  sont pris en compte les intérêts des sept premières annuités.

Taux crédit d’impôt

Le taux de crédit d’impôt est de 40% des intérêts la première année et de 20% pour les quatre années suivantes.

Pour les logements « BBC », le taux est de 40% pendant les sept années.

Le montant des intérêts est plafonné par année à 3 750 euros pour une personne seule et 7 500 euros pour un couple (majoration de 500 euros par personne à charge, divisée par deux pour un enfant en garde alternée), 7 500 euros pour une personne handicapée célibataire et 15 000 euros pour un couple dont l’un des membres est handicapé.

Le crédit d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu et est restitué au contribuable s’il excède l’impôt dû.

Texte de référence : article 200  quaterdecies Code Général des Impôts

3. Dépenses d’installation ou de remplacement d’équipements spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées

L’article 200 quater A du Code Général des impôts (en vigueur du 31 décembre 2005 au 1^er janvier 2010 – article 83 (V)  de la loi n°2005-1719 du 30 décembre 2005) institue un crédit d’impôt pour des dépenses spécifiques d’équipement pour les personnes âgées ou handicapées, au titre de l’habitation principale  en fonction de la date d’achèvement  ou d’acquisition de l’immeuble et de la date de paiement des factures de travaux.

Equipements concernés et taux crédit d’impôt

-       Equipements sanitaires attachés à perpétuelle demeure : éviers et lavabos à hauteur réglable ; baignoires à porte ; surélévateur de baignoire ; siphon d’évier; cabines de douche intégrales ; bacs et portes de douche ; sièges de douche muraux, w.-c. pour personnes handicapées ; surélévateurs de w.-c. 25%

-        Autres équipements de sécurité et d’accessibilité attachés à perpétuelle demeure : appareils élévateurs verticaux comportant une plate-forme aménagée en vue du transport d’une personne handicapée et les élévateurs à déplacements inclinés spécialement conçus pour le déplacement d’une personne handicapée, définis à l’article 30-0 C ; mains courantes ; barres de maintien ou d’appui ; appui ischiatique ; poignées de rappel de portes ; poignées ou barre de tirage de porte adaptée ; barre métallique de protection ; rampes fixes ; systèmes de commande, de signalisation ou d’alerte ; dispositifs de fermeture, d’ouverture ou systèmes de commande des installations électriques, d’eau, de gaz et de chauffage ; mobiliers à hauteur réglable ; revêtement de sol antidérapant ; revêtement podotactile ; nez de marche ; protection d’angle ; revêtement de protection murale basse ; boucle magnétique ; système de transfert à demeure ou potence au plafond : 25%.

-       Acquisition d’ascenseurs électriques à traction possédant un contrôle avec variation de fréquence dans un immeuble collectif achevé depuis plus de deux ans (dépenses payées entre le 1^er janvier 2005 et le 31 décembre 2009) : 15%.

Le montant des intérêts est plafonné par année à 5 000 euros pour une personne seule et 10 000 euros pour un couple, et 15 000 euros si un membre du couple est handicapé (majoration de 400 euros par personne à charge, divisée par deux pour un enfant en garde alternée).

Le crédit d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu et est restitué au contribuable s’il excède l’impôt dû.

Textes de références : article 200  quater A Code Général des Impôts et article 18 ter annexe 4 Code Général des Impôts.

Textes:

Article 200 quater (loi n°2008 27 décembre 2008 – article 109)

Article 200 quater A CGI (2009)

Code Général des Impôts Annexe4 article 18ter

Article 200 quaterdecies (2009)

Quelques nouveautés fiscales en matière immobilière

La mesure symbolique applicable au 1^er janvier 2009, et influant donc sur les stratégies d’optimisation fiscale (notamment en immobilier) constituée par le plafonnement de certains avantages fiscaux, s’est accompagnée d’une modification sensible des investissements Malraux et ceux réalisés dans les DOM-TOM, et de celui du statut de loueur meublé professionnel. Le montant annuel pour l’année 2009 est fixé à 25000 euros, majorés de 10% du revenu net imposable du foyer fiscal (article 200-O A du Code Général des Impôts),

La vague verte du Grenelle de l’Environnement reporte le crédit d’impôt en faveur du développement durable au 31 décembre 2012 au profit des propriétaires, locataires ou occupants à titre gratuit d’une résidence principale, avec quelque modifications (suppression du crédit d’impôt pour certains équipements et (ou) modification du taux du crédit d’impôt). Cet avantage fiscal s’applique aussi aux propriétaires de logements achevés depuis plus de deux ans, louant nus à usage d’habitation principale, pendant une durée minimale de cinq ans (article 200 quater Code Général des Impôts).

La réduction d’impôt accordée aux contribuables investissant dans les résidences de tourisme est prorogée jusqu’en 2012.

Les contribuables « protégés » par le bouclier fiscal (article 1^er du Code Général des Impôts « les impôts directs payés par un contribuable ne peuvent être supérieurs à 50% de ses revenus. Les conditions d’application de ce droit sont définies à l’article 1649-O A ») bénéficient désormais d’un droit à restitution sur les taxes foncières et d’habitation relatives à leur résidence principale.

Dates limites de déclaration

• Particuliers : déclaration 2042 ou 2042 S (avec annexes éventuellement relatives à vos revenus fonciers : déclarations 2044 ou 2044S) : 31 mai 2010 (déclaration papier) et juin 2010 pour les déclarations internet (départements 01 à 19:10 juin 2010, départements 20 à 49, y compris 2A et 2B:17 juin 2010, et départements 50 à 974:24 juin 2010); les dates précises ne sont pas à ce jour communiquées par Bercy.
• SCI : 4 mai 2010, déclarations n°2071 et 2072

Les revenus générés par une location d’un bien immobilier sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers et sont soumis à l’impôt sur le revenu.

Le revenu brut correspond au total des recettes encaissées dans l’année : loyers, fermages, subventions, indemnités d’assurances,  les dépenses mises par convention à la charge du locataire, revenus tirés de  la location de droits particuliers (affichage, antenne, chasse, pêche…), la valeur locative réelle des propriétés dont le bailleur se réserve la jouissance (locaux mis à disposition gratuitement). Les charges locatives ne constituent pas des recettes. Le dépôt de garantie n’est pas déclaré sauf si les sommes affectées au règlement du loyer ou à des réparations. Pour la taxe d’ordures ménagères récupérable sur le locataire, seuls les frais de rôle sont déductibles (et non récupérables sur le locataire).

Le revenu net est la différence entre le revenu brut et le total des frais et charges déductibles (travaux, entretien, intérêts d’emprunt, primes assurances, frais de gestion, impôts…). Le montant obtenu constitue le résultat foncier.

Si ce résultat est positif, le montant est à reporter sur la déclaration de revenus. Si le résultat foncier net est négatif, il s’agit d’un déficit foncier qui s’impute sur le revenu global du contribuable sous conditions.

Le régime du « micro-foncier

Il s’applique de plein droit si vos revenus fonciers n’excédent pas 15 000 euros par an ; vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 30 %. Vous êtes dans ce cas dispensé de remplir la déclaration n°2044. Vous reportez donc directement sur la déclaration 2042 le montant de vos revenus fonciers imposables.Vous avez la possibilité d’opter pour le régime réel : attention cette option est irrévocable pendant 3 ans (sous condition du respect de la limite de 15 000 euros). Ce régime ne s’applique pas aux immeubles soumis à une réglementation spécifique (monuments historiques, régime d’amortissement, etc.).

Le régime réel

Il nécessite l’envoi d’une déclaration n°2044 OU 2044 S annexée à votre déclaration de revenus. Cette déclaration détermine le montant de votre revenu foncier imposable ou votre déficit foncier reportable. La déduction forfaitaire de 14% est supprimée (et ce depuis 2006) et est compensée par la déduction de nouvelles charges foncières (exemple : frais d’administration de l’immeuble, primes assurances…). Imprimé 2044 : concerne les immeubles n’ouvrant droit à aucun avantage fiscal spécifique (sauf Borloo ancien et Besson ancien). Imprimé 2044 S: concerne les immeubles ouvrant droit à un avantage fiscal (par exemple Robien et Borloo neuf) ou une imputation illimitée de vos déficits fonciers sur votre revenu global). Si vous êtes concerné par ces catégories d’immeubles, vous reportez l’ensemble sur un imprimé 2004S.

Les frais et charges supportés par le bailleur viennent en déduction des loyers encaissés pour leur montant réel (article 31 Code Général des Impôts).Les frais et charges relatives à un logement vacant ou dont le propriétaire se réserve la disposition ne sont pas déductibles. Sont prises en compte par l’administration fiscale les frais et charges payées au cours de l’année civile. Les charges et réparations locatives sont non déductibles à l’exception de celles relatives à la remise en location du bien ou en cas de force majeure ou de vétusté.

Frais et charges déductibles

Les dépenses de réparation, d’entretien, et d’amélioration qui ont pour objet de maintenir ou de remettre le bien loué en bon état sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement (exemples : ravalement, toiture, remplacement d’une chaudière…)

Les primes d’assurance : l’assurance multirisques immeuble propriétaire non occupant, l’assurance loyers impayés. Attention, les bailleurs bénéficiant d’un crédit d’impôt de 50% au titre de la garantie de loyers impayés d’un logement conventionné ne peuvent pas déduire le montant de la prime.

Le montant des dépenses supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n’a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l’année du départ du locataire.

Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ainsi que des dépenses au titre desquelles le propriétaire bénéficie du crédit d’impôt sur le revenu prévu à l’article 200 quater du Code Général des Impôts : les dépenses relatives à l’amélioration de la qualité environnementale (chaudières à condensation, isolation, équipements alimentés par une source d’énergie renouvelable…) ne sont pas déductibles car elles sont soumises au régime du crédit d’impôt sous condition de l’engagement du bailleur de louer le bien nu, achevé depuis plus de deux ans, à usage d’habitation principale pendant au moins cinq ans.

Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinés destinées à protéger ces locaux des effets de l’amiante ou à faciliter l’accueil des handicapés, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement

Certaines dépenses dans des immeubles situés dans des secteurs sauvegardés et travaux imposés par l’autorité publique dans le cadre du plan de sauvegarde : ces dépenses ne sont pas déductibles pour les immeubles pour lesquels une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée à compter du 1^er janvier 2009.

Les impositions autres que celles incombant normalement à l’occupant : il s’agit de la taxe foncière (déduction faîte de la taxe d’ordures ménagères, la taxe annuelle sur les bureaux en Ile de France et la taxe spéciale d’équipement. La contribution sur les revenus locatifs reste due par les SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ou lorsque l’un des associés est soumis à cet impôt. La CRL est calculée sur les revenus tirés de locaux situés dans des immeubles achevés depuis au moins quinze ans au 1^er janvier de l’année d’imposition. Son taux est fixé à 2,5% des recettes nettes de l’exercice précédent.

Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés : les frais d’emprunt sont également déductibles (exemple : frais de dossier, hypothèque).

Les frais de gestion : rémunération des gardes et concierges, frais de procédure, rémunération, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles (administrateur de biens, expert-comptable, syndic de copropriétés..). Les dépenses liées aux honoraires de location et la gestion d’un bien immobilier sont déductibles.

Les autres frais de gestion : sont déductibles pour un montant forfaitaire de 20 euros par an et par logement. Ce forfait intègre par exemple les frais administratifs, de téléphone.

Les frais et dépenses liées à un fonds de placement immobilier : les conditions sont précisées par l’article 239 nonies du Code Général des Impôts et les articles L.214-40 et L.214-119 du Code Monétaire et Financier.

Les provisions pour charges de copropriété : le bailleur déduit les provisions appelées par le syndic au titre du budget prévisionnel de fonctionnement de l’immeuble et au titre des travaux hors budget de charges courantes (article 14-1 et 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965), payées au cours de l’année d’imposition. L’année suivante, le bailleur procède à la régularisation en réintégrant dans son revenu imposable les charges non déductibles, les charges récupérables sur le locataire, ainsi que l’éventuel solde positif. (Attention ne pas confondre charges récupérables et charges déductibles sur le compte individuel de charges adressé par le syndic).

Les provisions spéciales (travaux non encore décidés article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965) ne sont pas déductibles ; ces sommes versées seront déductibles lors du paiement des travaux votés et  réalisés.

Le déficit foncier

Lorsque le montant des charges et frais déductibles est supérieur au montant des recettes, le contribuable impute sur son revenu global ce déficit sous certaines conditions. Certains investissements immobiliers en Outre sont exclus de ce dispositif, ainsi que les propriétaires de monuments historiques, et les immeubles soumis à un plan de sauvegarde.

Si le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit, la part non prise en compte peut être reportée sur le revenu global des six années suivantes.

La limite annuelle de 10700 euros est portée à 15300 euros dans le cadre du régime « Périssol ».

L’imputation d’un déficit foncier entraîne l’obligation de louer jusqu’au 31 décembre de la 3^ème année suivant celle au titre de laquelle l’imputation est intervenue.

La répartition du déficit s’effectue en déterminant son origine : intérêts d’emprunt ou charges et frais.

Les déficits résultant des charges et frais sont déductibles du revenu global dans la limite annuelle de 10 700 euros.

La fraction du déficit qui est supérieure à 10 700 euros ou qui provient des intérêts d’emprunt est uniquement imputable sur les revenus fonciers des dix prochaines années.

Exemple1 : le déficit se répartit entre 7000 euros (charges et frais) et 1000 euros d’intérêts (différence entre intérêts et recettes brutes). Le déficit provenant des intérêts d’emprunt ne s’impute que sur les revenus fonciers. Les autres charges et frais s’imputent sur le revenu global dans la limite de 10700 euros : 7000 euros.

Exemple 2 : le montant des intérêts est inférieur aux recettes. La totalité du déficit est imputée sur le revenu global (inférieur à 10700 euros).

Exemple 3 : le déficit se répartit entre 18000 euros (charges et frais) et 20000 euros d’intérêts relatifs au déficit (différence entre intérêts et recettes brutes). Les charges et frais s’imputent sur le revenu global dans la limite de 10700 euros. Le solde de 7300 euros s’impute sur le revenu foncier, auquel s’ajoute part des intérêts relative au déficit, 20000 euros, soit un total de 27300 euros.

Exemple 4 : le montant des intérêts est inférieur aux recettes. La totalité du déficit est imputée sur le revenu global dans la limite de 10700 euros. Le solde de 3300 euros (20000-10700) s’impute sur le revenu foncier.

Les déductions spécifiques

Le régime de la déduction au titre de l’amortissement s’applique aux investissements locatifs neufs à usage d’habitation. Il s’agit des régimes « Périssol, Besson, Robien et Robien Classique, Robien aménagé et Borloo Neuf ». Le principe est celui de la déduction de l’amortissement de l’acquisition du logement.

Le régime des déductions dans l’ancien : Borloo ancien : abattement de 30 ou 45% sous conditions ; Besson Ancien : déduction de 26% depuis le 1^er janvier 2006 (suppression de l’abattement forfaitaire de 14%) + déductibilité des frais réels.

Loi Malraux : depuis le 1^er janvier 2009 le régime de la réduction d’impôt remplace celui de la déduction des dépenses et d’imputation des déficits.

Le régime Scellier : applicable depuis le 1^er janvier 2009, remplace les dispositifs Robien et Borloo neuf depuis le 1^er janvier 2010. Le contribuable peut opter en 2009 entre le régime de l’amortissement (déductible des impôts) et celui de la réduction d’impôt.

La déduction d’impôt mobilité professionnelle: ce dispositif (article 31- i Code Général de Impôts) permet de couvrir les frais supportés pour la reprise d’un emploi. Il est réservé aux personnes qui  ont repris une activité salariée durable, après avoir été inscrites comme demandeurs d’emploi, ou après avoir été titulaires de minima sociaux ou après un licenciement économique (ou un  » plan social « ), et qui ont déménagé à plus de 200 km de leur domicile précédent pour exercer cet emploi. Il est accordé à l’issue d’une période d’activité de six mois consécutifs. L’activité doit avoir débuté entre le 1^er juillet 2005 et le 31 décembre 2007. Cette aide à la mobilité prend la forme d’une réduction de 10% des revenus bruts tirés de la location de l’ancienne habitation principale jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit la date de la mise en location ou jusqu’à la date d’acquisition d’une nouvelle résidence principale si elle est antérieure.

La déduction en faveur des logements vacants remis en location : ce dispositif est supprimé pour les baux conclus à compter du 1^er janvier 2008. Une déduction de 30% est appliquée sur les revenus fonciers des deux premières années de location des logements vacants nus remis en location et soumis à la taxe sur les logements vacants. Cette disposition peut se cumuler avec le dispositif « Borloo ancien ».

Textes de référence:

Article 31 CGI

Liens utiles:

www.legifrance.gouv.fr

www.impots.gouv.fr