Archive pour la catégorie ‘Location’
Le verdissement de la législation touche désormais les rapports locataires et propriétaires (bailleurs privés et sociaux). La loi 2009-323 du 25 mars 2009 (loi Boutin « ENL », Engagement National pour le Logement) a inséré un nouvel article dans la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).
Son article 23-1, complétés par le décret n°2009-1439 du 23 novembre 2009 et l’arrêté du 23 novembre 2009, permet au propriétaire de faire participer son locataire aux travaux d’économie d’énergie réalisés dans les parties privatives ou communes de l’immeuble.
La mise en œuvre de ce dispositif par le propriétaire est conditionnée par :
- Une concertation préalable avec le locataire.
- L’exécution d’un ensemble de travaux éligibles.
- Les travaux doivent bénéficier directement au locataire.
- Le propriétaire doit fournir un justificatif de travaux au locataire.
- Une attestation de conformité des travaux doit être établie par le maître d’œuvre, l’entreprise ou le bureau de contrôle.
- Le montant de la contribution mensuelle du locataire est fonction de la date d’achèvement de l’immeuble, ou sur l’estimation de l’économie d’énergie. Il ne peut être supérieur à 50% du montant de l’économie d’énergie estimée.
- La contribution du locataire apparaît sur chaque avis d’échéance et quittance ; son montant est fixe et non révisable ; cette contribution est limitée à quinze ans ; dans le cadre d’une relocation, le propriétaire peut, après avoir remis au nouveau locataire le formulaire type justifiant de la réalisation des travaux et de leur conformité.
L’objectif de ce texte est louable, mais aucune obligation ne pèse ni sur le bailleur : «…une contribution pour le partage des économies de charge peut être demandée au locataire du logement loué » (article 23-1 loi 89-462 du 6 juillet 1989), ni sur le locataire : « la contribution du locataire au partage des économies de charges résultant des travaux d’efficacité énergétique réalisés par le bailleur est exigible à la condition que le bailleur, son représentant ou un tiers mandaté par lui ait engagé une démarche de concertation avec le locataire » (article 1er Décret 2009-1439 du 23 novembre 2009). Dans ces conditions seule la « calculette » va motiver chaque partie, dans l’attente de la loi Grenelle 2, et d’une éventuelle obligation d’exécuter les travaux dans et sur les parties privatives dans le cadre de travaux décidés dans une copropriété.
Le bailleur intègre la contribution du locataire dans ses recettes au titre des revenus fonciers et pourra bénéficier en fonction de la nature des travaux exécutés et de leur éligibilité d’un crédit d’impôt (article 200 quater Code Général des Impôts), voire de subventions (ANAH ou autres) et du prêt à taux zéro sous conditions. Le solde des travaux est imputé dans les charges déductibles. Autre avantage : la valorisation du patrimoine immobilier du propriétaire, notamment en cas de vente ; et le logement affichera un classement énergivore positif.
Le « primo locataire » verra certainement sa facture énergétique réduite ; s’agissant des locataires suivants, l’avantage résidera dans une consommation énergétique modérée
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Textes de référence :
- Article 23-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989: Article 23-1 du 6 juillet 1989
- Décret n°2009-1439 du 23 novembre 2009: Décret 2009-1439
- Arrêté du 23 novembre 2009: Arrêté 23 novembre 2009
Les crédits d’impôts
Il existe trois types de crédit d’impôt relatifs à l’habitation principale : économies d’énergie et développement durable, intérêts d’emprunts pour l’acquisition de la résidence principale et l’aide aux personnes âgées et handicapées
1. Economies d’énergies et développement durable
Contribuables concernés
Il s’agit des propriétaires, locataires ou occupants à titre gratuit de leur résidence principale.
Immeubles et dates dépenses concernées
L’article 200 quater du Code Général des impôts (en vigueur au 11 mars 2010 issu de l’article 58 (V) de la loi 2009-1674 du 30 décembre 2009 et l’article 15(V) de la loi 2010-237 du 9 mars 2010) octroie aux contribuables des crédits d’impôts pour certaines dépenses de travaux d’équipement de l’habitation principale en fonction de la date d’achèvement ou d’acquisition de l’immeuble et de la date de paiement des factures de travaux. Cet avantage fiscal s’applique aussi aux propriétaires de logements achevés depuis plus de deux ans, louant nus à usage d’habitation principale, pendant une durée minimale de cinq ans.
Dépenses concernées et taux crédit impôt
Le crédit d’impôt s’applique sur le prix TTC des pièces à l’exclusion de la main d’œuvre. Le matériel acheté à un professionnel et posé par le contribuable n’ouvre pas droit au crédit d’impôt.
Exceptions au principe d’exclusion du prix de la main d’œuvre:
La pose de l’échangeur de chaleur souterrain des pompes à chaleur géothermique (pièces et main d’œuvre) : 40%.
La pose de matériaux d’isolation thermique des parois opaques (pièces et main d’œuvre) : 25%.
Equipements ouvrant droit au crédit d’impôt :
- Chaudières à condensation : 15%.
- Matériaux d’isolation thermique des parois vitrées, volets isolants ou portes d’entrée donnant sur l’extérieur : 15%.
- Matériaux de calorifugeage de tout ou partie d’une installation de production ou de distribution de chaleur ou d’eau chaude sanitaire : 25%.
- Appareils régulation de chauffage : 25%.
- Equipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable ou des pompes à chaleur destinées à la production de chaleur ou d’eau chaude sanitaire (à l’exclusion des pompes air-air) : 40%.
- Chaudières, chauffage et eau chaude sanitaire à partir bois ou autres biomasses : 25% si installation et 40% si remplacement des mêmes matériels.
- Raccordement à un réseau de chaleur alimenté majoritairement par des énergies renouvelables ou par une installation de cogénération : 25%.
- Equipements de récupération et de traitement des eaux pluviales : 25%.
- Réalisation d’un diagnostic de performance obligatoire (en dehors des cas où la réglementation le rend obligatoire) : 50%.
Conditions délivrance crédit impôt
Le crédit d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu et est restitué au contribuable s’il excède l’impôt dû.
Le contribuable fournit à l’administration fiscale la facture relative aux travaux « payés et exécutés » ou l’attestation fournie par le vendeur ou le constructeur.
Les travaux engagés doivent respecter strictement les conditions et normes techniques exigés par les textes.
Le montant des dépenses est plafonné à 8 000 euros pour une personne seule et 16 000 euros pour un couple (majoration de 400 euros par personne à charge, divisée par deux pour un enfant en garde alternée), et ce pour une période de 5 années consécutives entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2012.
Texte de référence : article 200 quater Code Général des Impôts
2. Intérêts d’emprunts pour l’acquisition de la résidence principale
L’article 200 quaterdecies du Code Général des Impôts (en vigueur au 1er janvier 2010, modifié par la loi n°2009-1673 du 30 décembre 2009) octroie aux contribuables un crédit d’impôt relatif aux intérêts des prêts finançant l’acquisition d’une résidence principale.
Contribuables concernés
Les contribuables fiscalement domiciliés en France qui acquièrent ou font construire un logement destiné à être affecté à leur habitation principale peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt sur le revenu au titre des intérêts des prêts contractés pour cette opération immobilière.
Conditions liées au logement
Le logement doit répondre à certaines normes de surface, d’habitabilité. S’agissant d’un logement neuf, le contribuable doit respecter des normes thermiques.
Intérêts et logements concernés
Il s’agit des prêts destinés à financer l’acquisition du terrain et les dépenses de construction (exclusion des frais d’emprunts et des cotisations d’assurances).
Sont pris en compte les intérêts payés au titre des cinq premières annuités de remboursement à compter à compter de la première mise à disposition des fonds empruntés ou à la date de l’achèvement ou de la livraison du logement.
Pour les logements dont le niveau élevé de performance énergétique est supérieur à celui imposé par la législation, sont pris en compte les intérêts des sept premières annuités.
Taux crédit d’impôt
Le taux de crédit d’impôt est de 40% pour la première annuité 20% pour les quatre années suivantes.
Pour les logements acquis ou construits en 2010 : 30% la première année de remboursement et 15% pour les suivantes.
Pour les logements acquis ou construits en 2011: 25% la première année de remboursement et 10% pour les suivantes.
Pour les logements acquis ou construits en 2012 15% la première année de remboursement et 5% pour les suivantes.
Pour les logements (neufs, acquis en VEFA, ou que le contribuable fait construire) dont le niveau élevé de performance énergétique est supérieur à celui imposé par la législation », le taux est de 40% pendant les sept années.
Le montant des intérêts est plafonné par année à 3 750 euros pour une personne seule et 7 500 euros pour un couple, (majoration de 500 euros par personne à charge, divisée par deux pour un enfant en garde alternée), 7 500 euros pour une personne handicapée célibataire et 15 000 euros pour un couple dont l’un des membres est handicapé.
Le crédit d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu et est restitué au contribuable s’il excède l’impôt dû.
Texte de référence : article 200 quaterdecies Code Général des Impôts
3. Dépenses d’installation ou de remplacement d’équipements spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées
L’article 200 quater A du Code Général des impôts (en vigueur au 1er janvier 2010 –modifié par la loi n°2009-1673 du 30 décembre 2009) reconduit le crédit d’impôt pour les dépenses spécifiques d’équipement pour les personnes âgées ou handicapées, au titre de l’habitation principale en fonction de la date d’achèvement ou d’acquisition de l’immeuble et de la date de paiement des factures de travaux.
Equipements concernés et taux crédit d’impôt
- Equipements sanitaires attachés à perpétuelle demeure : éviers et lavabos à hauteur réglable ; baignoires à porte ; surélévateur de baignoire ; siphon dévier; cabines de douche intégrales ; bacs et portes de douche ; sièges de douche muraux, w.-c. pour personnes handicapées ; surélévateurs de w.-c. 25%
- Autres équipements de sécurité et d’accessibilité attachés à perpétuelle demeure : appareils élévateurs verticaux comportant une plate-forme aménagée en vue du transport d’une personne handicapée et les élévateurs à déplacements inclinés spécialement conçus pour le déplacement d’une personne handicapée, définis à l’article 30-0 C ; mains courantes ; barres de maintien ou d’appui ; appui ischiatique ; poignées de rappel de portes ; poignées ou barre de tirage de porte adaptée ; barre métallique de protection ; rampes fixes ; systèmes de commande, de signalisation ou d’alerte ; dispositifs de fermeture, d’ouverture ou systèmes de commande des installations électriques, d’eau, de gaz et de chauffage ; mobiliers à hauteur réglable ; revêtement de sol antidérapant ; revêtement podotactile ; nez de marche ; protection d’angle ; revêtement de protection murale basse ; boucle magnétique ; système de transfert à demeure ou potence au plafond : 25%.
- Acquisition d’ascenseurs électriques à traction possédant un contrôle avec variation de fréquence dans un immeuble collectif achevé depuis plus de deux ans (dépenses payées entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2009) : 15%.
Le montant des intérêts est plafonné par année à 5 000 euros pour une personne seule et 10 000 euros pour un couple, et 15 000 euros si un membre du couple est handicapé (majoration de 400 euros par personne à charge, divisée par deux pour un enfant en garde alternée).
Le crédit d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu et est restitué au contribuable s’il excède l’impôt dû.
Textes de référence : article 200 quater A Code Général des Impôts et article 18 ter annexe 4 Code Général des Impôts.
Textes:
Article 200 quater (loi n°2009 et 2010)
Article 200 quater A CGI (2009)
Article 200 quaterdecies CGI (2010)
Code Général des Impôts Annexe4 article 18ter
Les crédits d’impôts
Il existe trois types de crédit d’impôt relatifs à l’habitation principale : économies d’énergie et développement durable, intérêts d’emprunts pour l’acquisition de la résidence principale et l’aide aux personnes âgées et handicapées
1. Economies d’énergies et développement durable
Contribuables concernés
Il s’agit des propriétaires, locataires ou occupants à titre gratuit de leur résidence principale.
Immeubles et dates dépenses concernées
L’article 200 quater du Code Général des impôts (en vigueur du 29 décembre 2008 au 1er janvier 2010 issu de l’article 109 (V) de la loi 2009-1674 du 30 décembre 2009) octroie aux contribuables des crédits d’impôts pour certaines dépenses de travaux d’équipement de l’habitation principale en fonction de la date d’achèvement ou d’acquisition de l’immeuble et de la date de paiement des factures de travaux. Cet avantage fiscal s’applique aussi aux propriétaires de logements achevés depuis plus de deux ans, louant nus à usage d’habitation principale, pendant une durée minimale de cinq ans.
Dépenses concernées et taux crédit impôt
Le crédit d’impôt s’applique sur le prix TTC des pièces à l’exclusion de la main d’œuvre. Le matériel acheté à un professionnel et posé par le contribuable n’ouvre pas droit au crédit d’impôt.
Exceptions au principe d’exclusion du prix de la main d’œuvre:
La pose de l’échangeur de chaleur souterrain des pompes à chaleur géothermique (pièces et main d’œuvre) : 40%.
La pose de matériaux d’isolation thermique des parois opaques : 25% (ce taux est porté à 40% lorsque ces dépenses concernent un logement achevé avant le 1er janvier 1977, et sont réalisées au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de son acquisition à titre onéreux ou gratuit).
Equipements ouvrant droit au crédit d’impôt :
- Chaudières à condensation, matériaux d’isolation thermique et appareils de régulation de chauffage: 25% (ce taux est porté à 40% lorsque ces dépenses concernent un logement achevé avant le 1er janvier 1977, et sont réalisées au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de son acquisition à titre onéreux ou gratuit).
- Equipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable ou des pompes, dont la finalité essentielle est la production de chaleur destinées à la production de chaleur (à l’exclusion des pompes air-air) : 50%.
- Chaudières, chauffage et eau chaude sanitaire à partir bois ou autres biomasses et les pompes à chaleur: 40%.
- Raccordement à un réseau de chaleur alimenté majoritairement par des énergies renouvelables ou par une installation de cogénération : 25%.
- Equipements de récupération et de traitement des eaux pluviales : 25%.
- Réalisation d’un diagnostic de performance obligatoire (en dehors des cas où la réglementation le rend obligatoire) : 50%.
Conditions délivrance crédit impôt
Le crédit d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu et est restitué au contribuable s’il excède l’impôt dû.
Le contribuable fournit à l’administration fiscale la facture relative aux travaux « payés et exécutés » ou l’attestation fournie par le vendeur ou le constructeur.
Les travaux engagés doivent respecter strictement les conditions et normes techniques exigés par les textes.
Le montant des dépenses est plafonné à 8 000 euros pour une personne seule et 16 000 euros pour un couple (majoration de 400 euros par personne à charge, divisée par deux pour un enfant en garde alternée), et ce pour une période de 5 années consécutives entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2012.
Texte de référence : article 200 quater Code Général des Impôts
2. Intérêts d’emprunts pour l’acquisition de la résidence principale
L’article 200 quaterdecies du Code Général des Impôts (en vigueur du 10 avril 2009 au 1er janvier 2010, modifié par l’article 1 du décret n°2009-389 DU 7 AVRIL 2009) octroie aux contribuables un crédit d’impôt relatif aux intérêts des prêts finançant l’acquisition d’une résidence principale.
Contribuables concernés
Les contribuables fiscalement domiciliés en France qui acquièrent ou font construire un logement destiné à être affecté à leur habitation principale peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt sur le revenu au titre des intérêts des prêts contractés pour cette opération immobilière.
Conditions liées au logement
Le logement doit répondre à certaines normes de surface, d’habitabilité. S’agissant d’un logement neuf, le contribuable doit respecter des normes thermiques.
Intérêts et prêts concernés
Il s’agit des prêts destinés à financer l’acquisition du terrain et les dépenses de construction (exclusion des frais d’emprunts et des cotisations d’assurances).
Sont pris en compte les intérêts payés au titre des cinq premières annuités de remboursement à compter à compter de la première mise à disposition des fonds empruntés ou à la date de l’achèvement ou de la livraison du logement.
Pour les logements « norme BBC 2005 » (bâtiment de basse consommation énergétique), sont pris en compte les intérêts des sept premières annuités.
Taux crédit d’impôt
Le taux de crédit d’impôt est de 40% des intérêts la première année et de 20% pour les quatre années suivantes.
Pour les logements « BBC », le taux est de 40% pendant les sept années.
Le montant des intérêts est plafonné par année à 3 750 euros pour une personne seule et 7 500 euros pour un couple (majoration de 500 euros par personne à charge, divisée par deux pour un enfant en garde alternée), 7 500 euros pour une personne handicapée célibataire et 15 000 euros pour un couple dont l’un des membres est handicapé.
Le crédit d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu et est restitué au contribuable s’il excède l’impôt dû.
Texte de référence : article 200 quaterdecies Code Général des Impôts
3. Dépenses d’installation ou de remplacement d’équipements spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées
L’article 200 quater A du Code Général des impôts (en vigueur du 31 décembre 2005 au 1er janvier 2010 – article 83 (V) de la loi n°2005-1719 du 30 décembre 2005) institue un crédit d’impôt pour des dépenses spécifiques d’équipement pour les personnes âgées ou handicapées, au titre de l’habitation principale en fonction de la date d’achèvement ou d’acquisition de l’immeuble et de la date de paiement des factures de travaux.
Equipements concernés et taux crédit d’impôt
- Equipements sanitaires attachés à perpétuelle demeure : éviers et lavabos à hauteur réglable ; baignoires à porte ; surélévateur de baignoire ; siphon d’évier; cabines de douche intégrales ; bacs et portes de douche ; sièges de douche muraux, w.-c. pour personnes handicapées ; surélévateurs de w.-c. 25%
- Autres équipements de sécurité et d’accessibilité attachés à perpétuelle demeure : appareils élévateurs verticaux comportant une plate-forme aménagée en vue du transport d’une personne handicapée et les élévateurs à déplacements inclinés spécialement conçus pour le déplacement d’une personne handicapée, définis à l’article 30-0 C ; mains courantes ; barres de maintien ou d’appui ; appui ischiatique ; poignées de rappel de portes ; poignées ou barre de tirage de porte adaptée ; barre métallique de protection ; rampes fixes ; systèmes de commande, de signalisation ou d’alerte ; dispositifs de fermeture, d’ouverture ou systèmes de commande des installations électriques, d’eau, de gaz et de chauffage ; mobiliers à hauteur réglable ; revêtement de sol antidérapant ; revêtement podotactile ; nez de marche ; protection d’angle ; revêtement de protection murale basse ; boucle magnétique ; système de transfert à demeure ou potence au plafond : 25%.
- Acquisition d’ascenseurs électriques à traction possédant un contrôle avec variation de fréquence dans un immeuble collectif achevé depuis plus de deux ans (dépenses payées entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2009) : 15%.
Le montant des intérêts est plafonné par année à 5 000 euros pour une personne seule et 10 000 euros pour un couple, et 15 000 euros si un membre du couple est handicapé (majoration de 400 euros par personne à charge, divisée par deux pour un enfant en garde alternée).
Le crédit d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu et est restitué au contribuable s’il excède l’impôt dû.
Textes de références : article 200 quater A Code Général des Impôts et article 18 ter annexe 4 Code Général des Impôts.
Textes:
Article 200 quater (loi n°2008 27 décembre 2008 – article 109)
Article 200 quater A CGI (2009)
Quelques nouveautés fiscales en matière immobilière
La mesure symbolique applicable au 1er janvier 2009, et influant donc sur les stratégies d’optimisation fiscale (notamment en immobilier) constituée par le plafonnement de certains avantages fiscaux, s’est accompagnée d’une modification sensible des investissements Malraux et ceux réalisés dans les DOM-TOM, et de celui du statut de loueur meublé professionnel. Le montant annuel pour l’année 2009 est fixé à 25000 euros, majorés de 10% du revenu net imposable du foyer fiscal (article 200-O A du Code Général des Impôts),
La vague verte du Grenelle de l’Environnement reporte le crédit d’impôt en faveur du développement durable au 31 décembre 2012 au profit des propriétaires, locataires ou occupants à titre gratuit d’une résidence principale, avec quelque modifications (suppression du crédit d’impôt pour certains équipements et (ou) modification du taux du crédit d’impôt). Cet avantage fiscal s’applique aussi aux propriétaires de logements achevés depuis plus de deux ans, louant nus à usage d’habitation principale, pendant une durée minimale de cinq ans (article 200 quater Code Général des Impôts).
La réduction d’impôt accordée aux contribuables investissant dans les résidences de tourisme est prorogée jusqu’en 2012.
Les contribuables « protégés » par le bouclier fiscal (article 1er du Code Général des Impôts « les impôts directs payés par un contribuable ne peuvent être supérieurs à 50% de ses revenus. Les conditions d’application de ce droit sont définies à l’article 1649-O A ») bénéficient désormais d’un droit à restitution sur les taxes foncières et d’habitation relatives à leur résidence principale.
Dates limites de déclaration
- Particuliers : déclaration 2042 ou 2042 S (avec annexes éventuellement relatives à vos revenus fonciers : déclarations 2044 ou 2044S) : 31 mai 2010 (déclaration papier) et juin 2010 pour les déclarations internet (départements 01 à 19:10 juin 2010, départements 20 à 49, y compris 2A et 2B:17 juin 2010, et départements 50 à 974:24 juin 2010); les dates précises ne sont pas à ce jour communiquées par Bercy.
- SCI : 4 mai 2010, déclarations n°2071 et 2072
Les revenus générés par une location d’un bien immobilier sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers et sont soumis à l’impôt sur le revenu.
Le revenu brut correspond au total des recettes encaissées dans l’année : loyers, fermages, subventions, indemnités d’assurances, les dépenses mises par convention à la charge du locataire, revenus tirés de la location de droits particuliers (affichage, antenne, chasse, pêche…), la valeur locative réelle des propriétés dont le bailleur se réserve la jouissance (locaux mis à disposition gratuitement). Les charges locatives ne constituent pas des recettes. Le dépôt de garantie n’est pas déclaré sauf si les sommes affectées au règlement du loyer ou à des réparations. Pour la taxe d’ordures ménagères récupérable sur le locataire, seuls les frais de rôle sont déductibles (et non récupérables sur le locataire).
Le revenu net est la différence entre le revenu brut et le total des frais et charges déductibles (travaux, entretien, intérêts d’emprunt, primes assurances, frais de gestion, impôts…). Le montant obtenu constitue le résultat foncier.
Si ce résultat est positif, le montant est à reporter sur la déclaration de revenus. Si le résultat foncier net est négatif, il s’agit d’un déficit foncier qui s’impute sur le revenu global du contribuable sous conditions.
Le régime du « micro-foncier
Il s’applique de plein droit si vos revenus fonciers n’excédent pas 15 000 euros par an ; vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 30 %. Vous êtes dans ce cas dispensé de remplir la déclaration n°2044. Vous reportez donc directement sur la déclaration 2042 le montant de vos revenus fonciers imposables.Vous avez la possibilité d’opter pour le régime réel : attention cette option est irrévocable pendant 3 ans (sous condition du respect de la limite de 15 000 euros). Ce régime ne s’applique pas aux immeubles soumis à une réglementation spécifique (monuments historiques, régime d’amortissement, etc.).
Le régime réel
Il nécessite l’envoi d’une déclaration n°2044 OU 2044 S annexée à votre déclaration de revenus. Cette déclaration détermine le montant de votre revenu foncier imposable ou votre déficit foncier reportable. La déduction forfaitaire de 14% est supprimée (et ce depuis 2006) et est compensée par la déduction de nouvelles charges foncières (exemple : frais d’administration de l’immeuble, primes assurances…). Imprimé 2044 : concerne les immeubles n’ouvrant droit à aucun avantage fiscal spécifique (sauf Borloo ancien et Besson ancien). Imprimé 2044 S: concerne les immeubles ouvrant droit à un avantage fiscal (par exemple Robien et Borloo neuf) ou une imputation illimitée de vos déficits fonciers sur votre revenu global). Si vous êtes concerné par ces catégories d’immeubles, vous reportez l’ensemble sur un imprimé 2004S.
Les frais et charges supportés par le bailleur viennent en déduction des loyers encaissés pour leur montant réel (article 31 Code Général des Impôts).Les frais et charges relatives à un logement vacant ou dont le propriétaire se réserve la disposition ne sont pas déductibles. Sont prises en compte par l’administration fiscale les frais et charges payées au cours de l’année civile. Les charges et réparations locatives sont non déductibles à l’exception de celles relatives à la remise en location du bien ou en cas de force majeure ou de vétusté.
Frais et charges déductibles
Les dépenses de réparation, d’entretien, et d’amélioration qui ont pour objet de maintenir ou de remettre le bien loué en bon état sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement (exemples : ravalement, toiture, remplacement d’une chaudière…)
Les primes d’assurance : l’assurance multirisques immeuble propriétaire non occupant, l’assurance loyers impayés. Attention, les bailleurs bénéficiant d’un crédit d’impôt de 50% au titre de la garantie de loyers impayés d’un logement conventionné ne peuvent pas déduire le montant de la prime.
Le montant des dépenses supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n’a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l’année du départ du locataire.
Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ainsi que des dépenses au titre desquelles le propriétaire bénéficie du crédit d’impôt sur le revenu prévu à l’article 200 quater du Code Général des Impôts : les dépenses relatives à l’amélioration de la qualité environnementale (chaudières à condensation, isolation, équipements alimentés par une source d’énergie renouvelable…) ne sont pas déductibles car elles sont soumises au régime du crédit d’impôt sous condition de l’engagement du bailleur de louer le bien nu, achevé depuis plus de deux ans, à usage d’habitation principale pendant au moins cinq ans.
Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinés destinées à protéger ces locaux des effets de l’amiante ou à faciliter l’accueil des handicapés, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement
Certaines dépenses dans des immeubles situés dans des secteurs sauvegardés et travaux imposés par l’autorité publique dans le cadre du plan de sauvegarde : ces dépenses ne sont pas déductibles pour les immeubles pour lesquels une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée à compter du 1er janvier 2009.
Les impositions autres que celles incombant normalement à l’occupant : il s’agit de la taxe foncière (déduction faîte de la taxe d’ordures ménagères, la taxe annuelle sur les bureaux en Ile de France et la taxe spéciale d’équipement. La contribution sur les revenus locatifs reste due par les SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ou lorsque l’un des associés est soumis à cet impôt. La CRL est calculée sur les revenus tirés de locaux situés dans des immeubles achevés depuis au moins quinze ans au 1er janvier de l’année d’imposition. Son taux est fixé à 2,5% des recettes nettes de l’exercice précédent.
Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés : les frais d’emprunt sont également déductibles (exemple : frais de dossier, hypothèque).
Les frais de gestion : rémunération des gardes et concierges, frais de procédure, rémunération, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles (administrateur de biens, expert-comptable, syndic de copropriétés..). Les dépenses liées aux honoraires de location et la gestion d’un bien immobilier sont déductibles.
Les autres frais de gestion : sont déductibles pour un montant forfaitaire de 20 euros par an et par logement. Ce forfait intègre par exemple les frais administratifs, de téléphone.
Les frais et dépenses liées à un fonds de placement immobilier : les conditions sont précisées par l’article 239 nonies du Code Général des Impôts et les articles L.214-40 et L.214-119 du Code Monétaire et Financier.
Les provisions pour charges de copropriété : le bailleur déduit les provisions appelées par le syndic au titre du budget prévisionnel de fonctionnement de l’immeuble et au titre des travaux hors budget de charges courantes (article 14-1 et 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965), payées au cours de l’année d’imposition. L’année suivante, le bailleur procède à la régularisation en réintégrant dans son revenu imposable les charges non déductibles, les charges récupérables sur le locataire, ainsi que l’éventuel solde positif. (Attention ne pas confondre charges récupérables et charges déductibles sur le compte individuel de charges adressé par le syndic).
Les provisions spéciales (travaux non encore décidés article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965) ne sont pas déductibles ; ces sommes versées seront déductibles lors du paiement des travaux votés et réalisés.
|
Dépenses |
2008 |
2009 |
Déclaration 2010 (revenus fonciers 2009) |
| Provisions budget 14-1 |
1200 |
1230 |
1230 |
| Provisions travaux 14-2 |
800 |
400 |
400 |
| Charges réelles 14-1 année 2008 |
1100 = 725(charges récupérables) + 375 (charges non récupérables dont 275 déductibles et 100 non déductibles) et 100 solde créditeur charges 2008 |
- |
725 100 0 100 |
| Charges réelles 14-2 année 2008 |
800 |
- |
- |
| Total à déduire |
1730 |
||
| Total à réintégrer |
925 |
Le déficit foncier
Lorsque le montant des charges et frais déductibles est supérieur au montant des recettes, le contribuable impute sur son revenu global ce déficit sous certaines conditions. Certains investissements immobiliers en Outre sont exclus de ce dispositif, ainsi que les propriétaires de monuments historiques, et les immeubles soumis à un plan de sauvegarde.
Si le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit, la part non prise en compte peut être reportée sur le revenu global des six années suivantes.
La limite annuelle de 10700 euros est portée à 15300 euros dans le cadre du régime « Périssol ».
L’imputation d’un déficit foncier entraîne l’obligation de louer jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle l’imputation est intervenue.
La répartition du déficit s’effectue en déterminant son origine : intérêts d’emprunt ou charges et frais.
Les déficits résultant des charges et frais sont déductibles du revenu global dans la limite annuelle de 10 700 euros.
La fraction du déficit qui est supérieure à 10 700 euros ou qui provient des intérêts d’emprunt est uniquement imputable sur les revenus fonciers des dix prochaines années.
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Exemple 1 |
Exemple 2 |
Exemple 3 |
Exemple 4 |
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Recettes brutes |
3000 |
5000 |
15000 |
20000 |
|
Intérêts emprunt |
4000 |
3000 |
35000 |
15000 |
|
Autres charges et frais déductibles |
7000 |
4000 |
18000 |
18000 |
|
Résultat foncier |
-8000 |
-2000 |
-38000 |
-14000 |
|
Imputation revenu global |
7000 |
2000 |
10700 |
10700 |
|
Imputation revenu foncier |
1000 |
0 |
27300 |
3300 |
Exemple1 : le déficit se répartit entre 7000 euros (charges et frais) et 1000 euros d’intérêts (différence entre intérêts et recettes brutes). Le déficit provenant des intérêts d’emprunt ne s’impute que sur les revenus fonciers. Les autres charges et frais s’imputent sur le revenu global dans la limite de 10700 euros : 7000 euros.
Exemple 2 : le montant des intérêts est inférieur aux recettes. La totalité du déficit est imputée sur le revenu global (inférieur à 10700 euros).
Exemple 3 : le déficit se répartit entre 18000 euros (charges et frais) et 20000 euros d’intérêts relatifs au déficit (différence entre intérêts et recettes brutes). Les charges et frais s’imputent sur le revenu global dans la limite de 10700 euros. Le solde de 7300 euros s’impute sur le revenu foncier, auquel s’ajoute part des intérêts relative au déficit, 20000 euros, soit un total de 27300 euros.
Exemple 4 : le montant des intérêts est inférieur aux recettes. La totalité du déficit est imputée sur le revenu global dans la limite de 10700 euros. Le solde de 3300 euros (20000-10700) s’impute sur le revenu foncier.
Les déductions spécifiques
Le régime de la déduction au titre de l’amortissement s’applique aux investissements locatifs neufs à usage d’habitation. Il s’agit des régimes « Périssol, Besson, Robien et Robien Classique, Robien aménagé et Borloo Neuf ». Le principe est celui de la déduction de l’amortissement de l’acquisition du logement.
Le régime des déductions dans l’ancien : Borloo ancien : abattement de 30 ou 45% sous conditions ; Besson Ancien : déduction de 26% depuis le 1er janvier 2006 (suppression de l’abattement forfaitaire de 14%) + déductibilité des frais réels.
Loi Malraux : depuis le 1er janvier 2009 le régime de la réduction d’impôt remplace celui de la déduction des dépenses et d’imputation des déficits.
Le régime Scellier : applicable depuis le 1er janvier 2009, remplace les dispositifs Robien et Borloo neuf depuis le 1er janvier 2010. Le contribuable peut opter en 2009 entre le régime de l’amortissement (déductible des impôts) et celui de la réduction d’impôt.
La déduction d’impôt mobilité professionnelle: ce dispositif (article 31- i Code Général de Impôts) permet de couvrir les frais supportés pour la reprise d’un emploi. Il est réservé aux personnes qui ont repris une activité salariée durable, après avoir été inscrites comme demandeurs d’emploi, ou après avoir été titulaires de minima sociaux ou après un licenciement économique (ou un » plan social « ), et qui ont déménagé à plus de 200 km de leur domicile précédent pour exercer cet emploi. Il est accordé à l’issue d’une période d’activité de six mois consécutifs. L’activité doit avoir débuté entre le 1er juillet 2005 et le 31 décembre 2007. Cette aide à la mobilité prend la forme d’une réduction de 10% des revenus bruts tirés de la location de l’ancienne habitation principale jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit la date de la mise en location ou jusqu’à la date d’acquisition d’une nouvelle résidence principale si elle est antérieure.
La déduction en faveur des logements vacants remis en location : ce dispositif est supprimé pour les baux conclus à compter du 1er janvier 2008. Une déduction de 30% est appliquée sur les revenus fonciers des deux premières années de location des logements vacants nus remis en location et soumis à la taxe sur les logements vacants. Cette disposition peut se cumuler avec le dispositif « Borloo ancien ».
Textes de référence:
Liens utiles:
www.legifrance.gouv.fr
www.impots.gouv.fr
Barème impôts : il s’agit d’un barème progressif. Le revenu imposable tient compte également du nombre de personnes : il s’agit des parts du foyer fiscal (conjoint, enfants, mineurs ou majeurs à charge…). Par exemple un couple marié sans enfants est affecté de deux parts.
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Exemple calcul impôts revenus 2009 déclaration 2010 (hors réduction) pour une personne (1part) |
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Fraction du revenu net imposable (1 part) |
Taux |
Revenu imposable 20 000 euros |
Revenu imposable 40 000 euros |
Revenu imposable 90 000 euros |
|
N’excédant pas 5875 euros |
0% |
0 |
0 |
0 |
|
Entre 5875 et 11720 |
5,5% |
(11720-5875) x 5,5% = 321
|
(11720-5875) x 5,5% = 321
|
(11720-5875) x 5,5% = 321
|
|
Entre 11720 et 26030 |
14% |
(20 000-11 720) x14%= 1 159
|
(26030-11720) x14%= 2 003
|
(26030-11720) x14%= 2 003
|
|
Entre 26030 et 69783 |
30% |
0
|
(40 000-26 030) x 30%= 4 191 |
(69 783-26 030) x 30%= 13 126 |
|
Au-delà de 69783 |
40% |
0 |
0 |
(90 00-69 783 x40%=8 087 |
|
Montant impôt |
|
1 480 |
6 515 |
23 537 |
Charges déductibles : sommes à déduire du montant du revenu brut global.
Crédit d’impôt : sommes venant en déduction de l’impôt sur le revenu. Si le montant du crédit d’impôt est supérieur au montant de l’impôt (au-delà de 8 euros), le Trésor Public restitue la différence au contribuable. Si le montant ressort à moins de 61 euros, aucun impôt n’est à payer.
Quotient familial : résultat de la division du revenu imposable par le nombre de parts. La « part » tient compte de la situation et des charges de famille de chaque contribuable (marié, pacsé, enfant, personne à charge etc.).
Exemple de calcul : le quotient familial d’un couple marié est de deux parts. Le revenu global net de 40 000 euros est donc de 20 000 euros pour une part (40 000/2).
L’impôt sur le revenu pour une part est de 1480 euros. (cf. infra barème impôts)
Avec l’application du quotient familial, l’impôt pour ce couple marié est donc égal à 2960 euros (1480/2).
Réduction d’impôt : sommes à soustraire du montant de l’impôt sur le revenu en raison des dépenses supportées. Si le montant des charges déductibles est supérieur au montant de vos revenus, aucun impôt n’est à payer et aucune restitution n’intervient au profit du contribuable (sauf exceptions).
Revenu brut global: ensemble des revenus annuels.
Revenu net global : ensembles des revenus moins les charges déductibles.
Revenu net imposable : revenu net global moins l’abattement de 10%.
Revenu fiscal de référence : revenu servant de référence pour le calcul de certains allégements d’impôts ou aides et résultant d’un calcul spécifique.
Taux marginal imposition : il s’agit du taux d’imposition de la tranche supérieure ; son montant est pris en compte dans le cadre de dispositifs de défiscalisation.
La mesure symbolique applicable au 1er janvier 2009, et influant donc les stratégies d’optimisation fiscale (notamment en immobilier) est le plafonnement de certains avantages fiscaux. Le montant annuel pour l’année 2010 est diminué par rapport à 2009 : 20 000 euros, majorés de 8% du revenu net imposable du foyer fiscal – Article 200-O A du Code Général des Impôts.
Les taux du crédit d’impôt relatif aux intérêts d’emprunts relatifs à l’habitation principale sont revus à la baisse, exceptés pour les logements neufs dotés d’un niveau de performance énergétique élevé (40% pendant sept ans) – Article 200 quaterdecies Code Général des Impôts.
Les crédits d’impôts relatifs aux économies d’énergie et au développement durable sont reconduits avec la modification de leur taux pour certains équipements (isolation des parois vitrées par exemple), voire la suppression pure et simple de cet avantage fiscale pour d’autres (pompes à chaleur par exemple) – Article 200 quater Code Général des Impôts.
Les installations de climatisation dans les logements achevés depuis plus de deux ans, ne bénéficient plus du taux de TVA réduit à 5,5% à compter du 1er janvier 2010.
Dans le domaine de la défiscalisation immobilière, le dispositif « Demessine » (investissement dans une résidence de tourisme situé dans une zone de revitalisation rurale), est modifié au sujet de la reprise de la réduction d’impôt en cas de non respect de l’engagement de location par le propriétaire – Article 199 decies Code Général des Impôts.
La réduction d’impôt accordée par le régime « Scellier » en 2010, dans le cadre d’un investissement dans un logement neuf, est maintenue à 25% en 2010 ; le taux de cette réduction baisse à partir de 2011 avec une distinction entre les immeubles « bbc » et non « bbc » (bâtiment basse consommation) – article 199 septvicies Code Général des Impôts.
Liens utiles:
www.legifrance.gouv.fr
www.impots.gouv.fr
La surface d’un bien immobilier est la base pour déterminer sa valeur, les droits à construire, le montant de taxes et impôts, et celui des primes d’assurances.
Paradoxalement la méthode de calcul de la surface varie en fonction des textes et des situations ; seule demeure une constance : la surface est exprimée en ca ou en ares ou m2.
Surface Hors Œuvre Brute (SHOB) = total de la surface de plancher multipliée par le nombre de niveaux (y compris murs, balcons et terrasses) – (concerne le droit de l’urbanisme et de la construction)
Surface Hors Œuvre Brute (SHON)= SHOB moins la surface des sous-sols et combles non aménageables et d’autres surfaces (planchers pour commerces, industries.., surfaces planchers des toitures-terrasses, loggias et balcons notamment etc…)-(concerne le droit de l’urbanisme et de la construction)
Surface développée = total de la SHON moins 50% de la surface des sous-sols, caves, combles et greniers. Cette surface sert de base aux assureurs pour calculer le montant de la prime d’assurance multirisques immeuble.
Surface GLA (Gloss Leasable Area) = SHON d’un local commercial augmentée des auvents, paliers extérieurs et gaines techniques. Cette surface correspond à la surface commerciale utile (utilisée en matière de locaux commerciaux, cette méthode de calcul correspond au m2 du système international).
Surface habitable = surface de plancher construite moins les surfaces occupées par les murs, cloisons et marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes, et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R*. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre (mode de calcul commun d’une surface de logement ; obligation de préciser la surface du logement dans les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989).
Surface loi carrez = superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs cloisons et marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes, et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m. Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie (obligation de fournir à l’acquéreur la surface dans le cadre de la vente d’un lot de copropriété)
Surface utile = surface habitable du logement augmentée de la moitié de la surface des annexes. Les surfaces annexes sont les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et dans la limite de 9 mètres carrés les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré (base pour le calcul du montant de subvention de l’état ou de prêt dans le cadre de constructions neuves)
Surface corrigée = surface pondérée par des coefficients relatifs à la vue, l’ensoleillement et la nature des pièces constituant le logement (concerne les logements soumis à la loi du 1er septembre 1948 et au décret du 22 novembre 1948).
Surface pondérée = résultat de la surface corrigée par différents coefficients en fonction de la nature des baux ou documents utilisés (exemples : la détermination de la valeur d’un lot de copropriété, baux pour les logements conventionnés etc.…)
Textes de référence :
Liens utiles :
Propriétaire ou copropriétaire vendeur ou bailleur, occupant ou non occupant, vous êtes tous assujettis à un nombre croissant d’obligations visant à garantir la parfaite information du « consommateur immobilier », à protéger sa santé, à participer à la lutte contre le réchauffement climatique et à économiser l’énergie.
Le tableau suivant recense les principaux diagnostics ou informations obligatoires à ce jour, accompagnés des textes en vigueur.
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Diagnostic |
Conditions |
Location |
Transaction |
Copropriété |
Individuel |
Validité |
Suivi |
Catégorie immeuble |
|
Amiante |
Immeubles bâtis avant le 1er juillet 1997 |
conseillé |
oui
|
oui |
oui |
illimité |
Oui DTA |
tous immeubles bâtis |
|
Assainissement non collectif |
Immeubles occupés non raccordés réseau assainissement public |
|
oui |
oui |
oui |
|
|
tous immeubles bâtis occupés ou utilisés |
|
Installation électrique |
Installation de plus de 15 ans |
conseillé |
oui |
non |
oui |
3 ans |
|
habitation |
|
Installation gaz |
Installation de plus de 15 ans |
conseillé |
oui |
non |
oui |
3 ans |
|
habitation |
|
Mesurage loi carrez |
Lot copropriété |
non |
oui |
non |
oui |
illimité |
|
habitations commerces bureaux |
|
Performance énergétiques |
Tous immeubles sauf constructions provisoires de 2 ans ou moins, lieux de culte, bâtiments à usage principal industriel ou agricole ou artisanal, bâtiments indépendants de moins de 50 m2 de SHOB, monuments historiques. |
oui |
oui |
non à ce jour. |
oui |
10 ans |
|
- |
|
Plomb |
Immeubles construits avant le 1er janvier 1949. Signalement au maire ou préfet |
oui |
oui |
oui |
oui |
6 ans pour une location si présence de plomb sinon illimité |
oui si présence plomb |
habitation |
|
Risques naturels et technologiques |
Immeubles situés dans communes dont la liste est arrêtée par Préfet |
oui |
oui |
non |
oui |
6 mois |
|
tous immeubles bâtis (sauf en location : document exigé uniquement pour les biens à usage d’habitation) |
|
Surface bien loué |
Biens immobiliers à usage habitation principale ou professionnel depuis le 27 mars 2009 |
oui |
non |
non |
oui |
illimité |
|
habitation ou mixte professionnel |
|
Termites |
Zone géographique déterminée par chaque Préfecture |
- |
oui |
non |
oui |
6 mois |
|
tous immeubles bâtis ou non bâtis |
|
|
Textes de référence
Diagnostic de performance énergétique
En cas de vente
Depuis le 1er novembre 2007, tous les diagnostics exigés par les articles L271-4 à L271-6 du code de la construction et de l’habitation pour la vente d’un bien immobilier (à savoir : constat de risque d’exposition au plomb pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949, état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux contenant de l’amiante pour les immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1997, état relatif à la présence de termites pour les immeubles situés dans les zones délimitées par le Préfet, état des risques naturels et technologiques et diagnostic de performance énergétique) doivent être réunis dans un dossier de diagnostic technique fourni par le vendeur. Le Grenelle 2 souhaite que ce diagnostic soit réalisé « le plus en amont possible de la signature de l’acte de vente ou de location du bien immobilier ».
Dans l’hypothèse où l’immeuble n’est pas raccordé au réseau d’assainissement public, le dossier du vendeur doit également inclure un document établi sous la responsabilité de la commune portant sur l’état de l’installation d’assainissement non collectif.
Si le bien vendu constitue un lot de copropriété, une attestation de surface (loi Carrez) est fournie par le vendeur à l’acquéreur. Le Notaire adresse au Syndic de l’immeuble un état informatif avant vente ; ce document, outre des informations administratives, techniques et financières relatives au vendeur et à la copropriété, est complété par une copie de l’ensemble des diagnostics des parties et équipements communs de la copropriété.
Le carnet d’entretien de l’immeuble peut être communiqué à l’acquéreur.
En cas de location (loi n°89-462 du 6 juillet 1989)
Dans le cadre d’une location soumise aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le bailleur est tenu de fournir plusieurs diagnostics et documents au locataire ou au candidat locataire :
- La surface habitable de la chose louée
- Un dossier de diagnostic technique comprenant le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb, l’état des risques naturels et technologiques
- Une information sur les modalités de réception des programmes télévisés
- Dans le cadre d’une copropriété, les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes et la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.
L’obligation de fournir les documents et diagnostics prévus à l’article 3-1 de la loi s’applique également aux locations à caractère saisonnier, aux locaux meublés, aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.
Selon l’article 6 de la loi, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ». Cette disposition s’applique également aux logements foyers, aux locaux meublés, aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, aux locations consenties aux travailleurs saisonniers. C’est pourquoi il est conseillé aux bailleurs de s’assurer de l’absence de dangerosité des installations électriques et de gaz, et de faire procéder à un diagnostic amiante.
En copropriété
Les Syndicats de Copropriétaires sont tenus de faire procéder à trois diagnostics :
- Amiante : en principe tous les immeubles concernés ont fait procéder à ce diagnostic et l’établissement du dossier technique amiante (DTA). La date butoir était le 31 décembre 2005.
- Plomb : le constat de risque d’exposition au plomb devait être réalisé avant le 12 août 2008.
- Termites : dès qu’il a connaissance de la présence de termites dans les parties communes de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires est tenu d’en effectuer la déclaration en mairie (et faire procéder bien entendu aux travaux et traitements prescrits).
Autres diagnostics et contrôles et documents d’information à l’attention des propriétaires, copropriétaires et acquéreurs (liste non exhaustive):
- Mise en sécurité des piscines
- Mise en sécurité et contrôle quinquennal ascenseurs
- Document Unique d’Evaluation des Risques : concerne les employés et préposés du syndicat du syndicat des copropriétaires ; ce document liste les risques professionnels encourus par les gardiens et employés d’immeubles et propose les mesures de protection.
- Carnet d’entretien de l’immeuble soumis au régime de la copropriété : établi par le syndic qui recense notamment tous les contrats de la copropriété et les gros travaux réalisés.
- Un diagnostic technique préalable est obligatoire à la mise en copropriété pour tout immeuble de plus de quinze ans
- Contrôle des chaudières d’une puissance nominale comprise entre 4 et 400 kW, notamment.
Autres obligations et diagnostics à venir
Portée par le mouvement du Grenelle, la réglementation à venir (et celle en cours) vont générer de nouvelles obligations pesant sur les propriétaires et les syndicats de copropriétaires :
- Obligation d’afficher le DPE pour les annonces de location et de vente de biens immobiliers.
- Annexion de l’ERNT aux baux commerciaux
- DPE pour les bâtiments équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement.
La loi Grenelle 2 a pour objet de mettre en œuvre les principes de la loi Grenelle 1. Le projet de loi Grenelle 2 est adopté par le Sénat le 8 octobre 2009, et ce dans le cadre d’une procédure d’urgence (chaque chambre, Assemblée Nationale et Sénat, ne procède qu’un un seul vote). Ce projet de loi devrait être présenté à l’Assemblée Nationale courant janvier, février 2010. Le texte s’articule autour de six titres (Bâtiments et urbanisme, Transports, Energie et climat, Biodiversité, Risques, santé et déchets, Gouvernance). Les principales nouveautés et mesures relatives au secteur du bâtiment et de la copropriété sont les suivantes :
- Un diagnostic de performance énergétique doit être réalisé pour les bâtiments équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement, dans un délai de cinq ans à compter de la publication de la loi.
- Communication du DPE (diagnostic de performance énergétique) à l’acquéreur et au locataire d’un immeuble bâti.
- A compter du 1er janvier 2011, le classement du bien immobilier en vente ou à louer au regard de sa performance énergétique est obligatoire dans les annonces.
- Baux commerciaux : obligation de joindre désormais l’état des risques naturels et technologiques.
- Obligation de travaux d’amélioration de la performance énergétique dans les bâtiments existants à usage tertiaire ou dans lesquels s’exerce une activité de service public dans un délai de huit ans à compter du 1er janvier 2012, soit au 31 décembre 2020.
- Dépenses engagées par les OPHLM et SEM pour l’accessibilité et l’adaptation des logements aux personnes handicapées sont déductibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties.
- Les collectivités territoriales ou leurs groupements qui engagent un programme de rénovation de leurs bâtiments en matière d’économie d’énergie pourront bénéficier d’une enveloppe de prêts à taux privilégiés (la perte de recettes sera compensée par une taxe additionnelle sur les tabacs).
- Ajout à l’article L112-1 du code de l’urbanisme : « Les surfaces extérieures nécessaires aux aménagements en vue de l’amélioration de l’isolation thermique ou acoustique d’un bâtiment existant sont exclues du calcul de la surface hors œuvre ».
Les projets de dispositions spécifiques à la copropriété sont les suivants :
Modifications de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :
Création de l’article 24-4 : « Pour tout immeuble équipé d’une installation de chauffage ou de refroidissement, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires qui suit l’établissement d’un diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L.134-1 du code de la construction et de l’habitation la question d’un plan de travaux d’économies d’énergies ou d’un contrat de performance énergétique. ». Un décret en Conseil d’Etat fixe les conditions d’application du présent article
Selon l’article L.134-1 du code de la construction et de l’habitation, « le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comprend la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance ».
- Nouvelle rédaction du g article 25 : « A moins qu’ils ne relèvent de la majorité prévue par l’article 24, les travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt commun réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes ». Un décret en Conseil d’Etat précise les conditions d’application du g.
Le Grenelle 2 traite donc spécifiquement de la copropriété. Ce projet de loi tend vers une obligation de travaux en matière d’économie d’énergie et notamment à imposer des travaux sur des parties privatives : une petite révolution dans le monde de la copropriété.
Au sein des groupes de travail Grenelle 2, le chantier copropriété est co-piloté par l’un des représentants des syndics professionnels, Jérôme Dauchez (vice-président de l’Union de Syndicats de l’immobilier – UNIS) et l’un des représentants d’une association de défense des consommateurs, Bruno Dhont (Président de l’Association des Responsables de Copropriété – ARC). Ce groupe de travail s’est organisé en 6 sous-groupes chargés de thèmes spécifiques : contrat de performance énergétique, bilan énergétique simplifié, diagnostic de performance énergétique, système assurentiel, mécanismes de financement). Le chantier copropriété est amené à émettre des avis sur les textes, leur application et informer les copropriétaires en 2010 des changements induits par la mise en œuvre des principes du Grenelle de l’Environnement.
Liens utiles : www.legrenelle-environnement.fr www.legifrance.gouv.fr
| Texte de référence : |
Depuis le 1er juillet 2007, tous les consommateurs (particuliers et professionnels) peuvent désormais comparer et choisir librement leurs fournisseurs d’électricité ou de gaz. Le site du médiateur de l’énergie explique en détail la réglementation applicable en matière de fourniture d’énergie, informe le consommateur sur ses droits et traite de manière amiable les litiges opposant le consommateur à son fournisseur.
L’ouverture à la concurrence de l’électricité et du gaz concerne la fourniture ; la distribution de ces énergies est assurée par deux principaux gestionnaires : ERDF pour l’électricité et GRDF pour le gaz naturel.
Pour les particuliers, 10 fournisseurs se « disputent » le marché. Sur le site www.energie-info.fr, le consommateur peut comparer les offres.
Les fournisseurs historiques, EDF et GDF SUEZ proposent soit des contrats avec des tarifs réglementés (tarifs fixés par le Ministère de l’Economie) soit des offres de marché.
Pour les logements, le principe de réversibilité (passage d’une offre marché à une offre réglementée) n’est plus possible à compter du 1er janvier 2010 pour l’électricité. Pour le gaz, il n’est pas possible de revenir au tarif réglementé après avoir souscrit une offre marché.
Néanmoins, le particulier peut souscrire l’offre de son choix dans son nouveau logement et ce quelque soit la nature du contrat souscrit par le précédent occupant, ou celle de son ancien logement.
Liens utiles : www.energie-mediateur.fr , www.energie-info.fr
Textes de référence :
Article 43 loi énergie 7 décembre 2006