Archive pour la catégorie ‘Copropriété’
Le décret n°2010-391 du 20 avril 2010 apporte de nouvelles modifications au décret n°67-223 du 17 mars 1967.
Privilège du syndicat – art. 2374 code civil
Le syndicat peut désormais réclamer au copropriétaire débiteur vendeur d’un lot, les sommes dues au titre de l’exercice comptable en cours et des deux ou quatre exercices précédent (article 2374 du code civil).
La modification tient à la période retenue ; en remplaçant le terme « année » par celui « d’exercice comptable », les possibilités de recouvrement des impayés sont renforcées.
Demande inscription ordre du jour – art. 10 D67
Le copropriétaire ou le conseil syndical souhaitant l’inscription d’une question à l’ordre du jour d’une assemblée générale doivent notifier au syndic le projet de résolution. Si la demande concerne des travaux, elle est accompagnée d’un document précisant leur implantation et leur consistance.
Projet d’état individuel de répartition – art.11 D67
En vue de l’approbation des comptes, le syndic joint à la convocation à l’assemblée générale le projet d’état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire.
Vente sur saisie immobilière d’un lot – Art.11 D67
Trois projets de résolution doivent être établis :
• L’autorisation à donner au syndic à poursuivre la saisie immobilière d’un lot
• Le montant de la mise à prix
• Le montant des sommes estimées définitivement perdues
Mise en concurrence – Art.19-2 D67
Le principe de la mise en concurrence s’applique pour tous les contrats (hormis le contrat de syndic).
Communication avec le conseil syndical et établissement de l’ordre du jour de l’assemblée générale – Art.26 D67
L’ordre du jour de l’assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical.
Les règles de communication écrite entre le conseil syndical et le syndic sont réglementées :
• Communication syndic/conseil syndical : elle est valable lorsqu’elle faite à son Président, ou à défaut à chacun de ses membres.
• Communication demandée par le conseil syndical : elle faite à chacun de ses membres.
Durée du contrat de syndic – Art.29 D67
Le contrat de syndic précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance (exemple : du 1er juin 2010 au 31 décembre 2011), ainsi que les éléments de détermination de sa rémunération.
Liste des copropriétaires – Art.32 D67
Le syndic établit et tient à jour une liste complète de tous les copropriétaires (personnes morales ou physiques, représentants ou mandataires particuliers : tutelle, curatelle…) en indiquant :
• Nom et prénom
• Adresse
• Numéro(s) de lot(s)
Diagnostics et archives du syndicat – Art.33 D67
La conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic. Or, l’arrêté « Novelli »réglementant les contrats de syndic distingue les archives utiles des « dormantes » ( ???).
Les diagnostics techniques font partie des archives du syndicat.
Tout copropriétaire peut demander à ses frais au syndic, copie du carnet d’entretien de l’immeuble et des diagnostics techniques.
Transmission archives du syndicat – Art. 33-1 D67
Le syndic est débiteur de l’obligation du transfert des archives à son successeur, y compris dans l’hypothèse où la mission de détention des archives a été externalisée.
Syndic provisoire et appels de fonds – Art. 35 D67
Le syndic provisoire peut appeler les fonds pour faire face aux dépenses de l’immeuble dans les conditions suivantes :
• Lorsque le règlement de copropriété prévoit une provision : le syndic peut appeler les fonds correspondants ; lorsque la provision est consommée, le syndic peut appeler auprès des copropriétaires les sommes correspondant aux dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées.
• Lorsque le règlement de copropriété ne prévoit pas de provision, le syndic appelle les sommes correspondant aux dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées.
Appels de fonds travaux urgents – Art.37
Dans le cadre de travaux urgents, le syndic ne peut demander de nouvelles provisions qu’en vertu d’une décision d’assemblée générale qu’il doit convoquer immédiatement.
Convention entre syndicat et syndic – Art.39 D67
Toute convention entre le syndic et le syndicat doit être spécialement autorisée par l’assemblée générale.
Le syndic précise la nature des liens qui rendent nécessaire l’autorisation de la convention.
Dispositions particulières aux résidences-services – Art.39-2 à 39-7 D67 et Art.11 D67
Dans le cadre des résidences-service, spécificité reconnue par les articles 41-1 à 41-5 de la loi du 10 juillet 1965, le rôle dévolu au conseil syndical est renforcé : mission de simple contrôle ou délégation de l’assemblée générale pour gérer directement le(s) service(s).
Le syndicat ne peut déroger à l’obligation d’instituer un conseil syndical.
Les services peuvent être fournis soit par le syndicat, soit par un tiers.
Le conseil syndical peut recevoir délégation de l’assemblée générale pour les décisions relatives à la gestion de ces services.
L’ensemble des articles de la loi et du décret relatifs à ces résidences-services est d’ordre public.
La convention de services comporte des mentions obligatoires (durée, conditions financières, modalités de surveillance par le conseil syndical…).
Le conseil syndical donne obligatoirement son avis sur le projet de convention de services ; son président signe le bilan annuel qui est présenté à l’assemblée générale.
Si l’équilibre financier d’un ou des services est gravement compromis, le juge saisi peut décider la suspension ou la suppression du ou des services.
Mandataire ad hoc et administrateur provisoire
Art. 62-2 D67
Le Procureur de la République n’a plus qualité pour saisir le Président du TGI aux fins de désignation d’un administrateur provisoire sur une copropriété en difficulté.
Art.62-11 D67
Dans le cadre d’une copropriété mise sous administration provisoire, le président du conseil syndical, ou à défaut ses membres, est également destinataire d’une copie du rapport de l’administrateur déposé au greffe du tribunal.
Art.55 D67
Le syndic peut saisir le tribunal de grande instance sans autorisation de l’assemblée générale dans deux nouveaux cas :
• Article 29-1 L65 : si l’équilibre financier du syndicat est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le syndic peut demander la désignation d’un administrateur provisoire.
• Article 29-1-A : si à la clôture des comptes de la copropriété, les impayés atteignent 25% des sommes exigibles au titre du budget prévisionnel et au titre des travaux hors budget de charges courantes, le syndic informe le conseil syndical de sa démarche en désignation d’un mandataire ad hoc.
Procédure préventive
Art.61-2 à 61-11 D67
Le décret s’enrichit de 10 nouveaux articles relatifs à la procédure préventive, en application des articles 29-1A et 29-1B de la loi du 10 juillet 1965. L’information du conseil syndical et des copropriétaires est renforcée par ces nouvelles dispositions. Le conseil syndical est avisé par le syndic de l’état des impayés justifiant sa demande de désignation d’un mandataire ad hoc. Une précision : les sommes devenues exigibles dans le mois précédant la date de clôture de l’exercice ne sont pas considérées comme impayées. Le Président du TGI peut aussi être saisi par des copropriétaires représentant au moins 15% des voix du syndicat, ou par un créancier de la copropriété.
Les pouvoirs publics sont informés de la saisine du Président du Tribunal de Grande Instance. Le magistrat peut aussi être saisi. Cette obligation pèse sur tous les auteurs de la saisine (syndic, copropriétaire ou fournisseur). Le Président du TGI peut entendre tout membre du conseil syndical avant de statuer sur la requête.
Le mandataire désigné informe sans délai les copropriétaires de l’ordonnance rendue. Le syndic informe les copropriétaires des modalités de consultation ou de transmission du rapport du mandataire.
Dates entrée en vigueur
Les dispositions ce décret entrent en vigueur le 1er juin 2010 à l’exception de celles relatives aux résidences- services (article 7 et chapitre II du présent décret) qui entreront en vigueur le 1er novembre .
_____________________________________________________________________________________________________
Annexes :
• Ensemble des modifications décret 20 avril 2010
• Décret 2010-391 du 20 avril 2010
• Décret 67-223 du 17 mars 1967
L’Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie (ADEME) a mis en place un réseau d’Espace Info Energie dans chaque département avec pour objectif de conseiller gratuitement les particuliers en matière d’économie d’énergie et d’énergies renouvelables.
Dans la nuit du 16 au 17 mars 2009, un avion a procédé à la thermographie de l’agglomération tourangelle : Chambray-lès-Tours, Fondettes, Joué-lès-Tours, La Riche Saint-Avertin, Saint-Cyr sur Loire, Saint-Pierre des Corps, et Tours. Cette opération, avec à l’initiative la Jeune Chambre Economique de Touraine et plusieurs partenaires privés et publics, a pour objectif de montrer les déperditions de chaleur des bâtiments par les toitures.
Chaque propriétaire peut consulter la thermographie de sa propriété ou copropriété à l’Espace Info Energie 37 (sur rendez-vous et en justifiant de sa qualité d’occupant du logement).
22, rue Blaise Pascal
37000 Tours
Tél 02 47 60 90 70
Mail : eie37@wanadoo.fr
La thermographie vous est présentée avec une analyse de la part d’un(e) conseiller(e).
Un bon outil pour sensibiliser les copropriétaires aux économies d’énergie et à la lutte contre le réchauffement de la planète.
Lien utile : www.ademe.fr/centre/index.htm
Le contrat de syndic est désormais réglementé ; l’arrêté du 19 mars 20101 complète les dispositions de l’annexe 2 de l’arrêté du 2 décembre 1986 relatives aux syndics de copropriété. L’arrêté s’applique à tous les contrats de syndic signés à compter du 1er juillet 2010.
Ce texte est pour l’essentiel un « copier-coller » de l’avis du Conseil National de la Concurrence du 27 septembre 20072, assorti de quelques précisions et modifications. Mais certaines prestations du syndic sont définies par défaut : il s’agit des prestations variables et notamment celles faisant l’objet d’honoraires privatifs.
Le syndic doit offrir à ses clients une liste minimale de prestations dans le cadre de sa gestion courante. Les prestations invariables concernent : l’assemblée générale annuelle, la comptabilité générale de la copropriété, l’administration et la gestion de la copropriété en conformité avec le règlement de copropriété, les assurances, et la gestion du personnel.
Les prestations particulières (ou prestations variables) « doivent figurer explicitement en tant que telle dans le contrat de syndic ». Leur contenu « doit être défini avec précision dans les rubriques correspondantes figurant dans le contrat de syndic ».
Les précisions et modifications apportées par l’arrêté, par rapport à l’avis du CNC, sont les suivantes :
- La présence du syndic lors de la tenue du conseil syndical et de l’assemblée générale annuelles : le contrat doit préciser «expressément la durée contractuelle prévue comme incluse dans le forfait ainsi que les jours et les plages horaires convenus ».
- L’imputation des consommations individuelles de fluide ou d’énergie lorsque les compteurs sont déjà installés lors de la désignation du syndic relève de la gestion courante (l’avis du CNC visait uniquement les consommations d’eau).
- Le syndic est tenu de détenir les « archives utiles (plans, règlement de copropriété, état de répartition des charges, procès-verbaux d’assemblée générale….ainsi que toute pièce administrative datant de moins de deux ans) » ; a contrario le syndic peut prétendre à des honoraires particuliers pour la détention des archives non-utiles.
- En vue de la consultation en assemblée générale, appel d’offres, études des devis et mise en concurrence résultant de la demande d’une pluralité de devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises lorsque celle-ci est obligatoire dans le cadre des travaux de maintenance définis à l’article 45 du décret n°67-223 du 17 mars 1967. Cette prestation du syndic relève aussi de la gestion courante.
- Le syndic souscrit les polices d’assurance au nom du syndicat et avec l’accord préalable du syndicat. Cette disposition englobe toutes les polices d’assurance (multirisques immeuble, impayés charges, dommages-ouvrage etc…).
Ni les associations de défense des copropriétaires et ni les professionnels ne se satisferont de cette réglementation:
- Les prestations particulières (ou variables) se définissent par « tout ce qui n’est pas inclus dans les prestations de gestion courante » ; dès lors, entre l’imagination de certains professionnels pour créer de nouvelles prestations et le refus systématique de certains copropriétaires de rétribuer des services justifiés, ce texte n’apporte aucune réponse et renvoie chaque partie au principe de la liberté contractuelle, tant pour les honoraires liés à la copropriété que ceux imputés directement au copropriétaire concerné.
- L’imprécision de la définition des archives non-utiles ouvre une brèche sans garde-fous dans l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 « seul responsable de sa gestion, le syndic ne peut se faire substituer ». Beaucoup de tâches administratives et répétitives et sans valeur ajoutée sont de plus en plus externalisées par les syndics (archives, envoi des convocations et notification des procès-verbaux d’assemblée générale notamment). L’arrêté entérine donc cette pratique pour les archives.
Une première étape est donc franchie dans la normalisation du rapport contractuel entre les syndicats de copropriétaires et les syndics. Monsieur Hervé Novelli a donc tenu la promesse de son prédécesseur M. Luc Chatel.
Rien n’interdit aux professionnels d’inclure dans la liste de prestations de gestion courante des services supplémentaires pour se démarquer de leurs concurrents : qui peut le moins…..peut le plus !
Quant aux copropriétaires et membres du conseil syndical : à vos tableurs pour comparer les prestations particulières des syndics, dans l’attente d’une modification de cet arrêté….
___________________________________________________________________
Plus de quatre années se sont écoulées depuis la proposition de loi du 13 octobre 2005 visant à l’installation de détecteurs autonomes avertisseurs de fumée (DAAF) dans les habitations.
La loi n° 2010-238 du 9 mars 20101 visant à rendre obligatoire l’installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d’habitation crée les articles L129-8 et L129-9 du Code de la Construction et de l’habitation, et L113-11 et 122-9 du Code des Assurances. Mais le texte renvoie à deux décrets : l’un reportant l’entrée en vigueur de cette nouvelle obligation dans cinq ans, l’autre pour définir «les caractéristiques techniques du détecteur de fumée normalisé et les conditions de son installation, de son entretien et de son fonctionnement ».
Donc, il n’y pas le feu….
Et pourtant en France, en 2009, 312 119 incendies se sont déclarés dont plus de 86 000 concernaient des habitations, avec un bilan humain de 327 décès, 768 blessés graves et 9580 blessés légers (statistiques SDIS 2009)2.
Le DAAF
Le détecteur autonome avertisseur de fumée est un équipement, se présentant sous la forme d’un boîtier, alimenté par des piles, déclenchant une alarme sonore à la détection de fumée (quid des sourds et des malentendants?). L’AFNOR, a certifié plusieurs produits en délivrant son label NF ; ce marquage NF vient en complément du marquage CE (obligatoire dans les pays de l’Union Européenne). Pour plus d’informations techniques, cliquez sur le lien :
www.marque-nf.com/marquenf/argumentaires/NF-detecteurs-avertisseurs-autonomes-de-fumee.html
Les obligations
L’occupant d’un logement, propriétaire ou locataire, doit installer au moins un DAAF normalisé, procéder à son entretien et vérifier son bon fonctionnement.
Cette obligation incombe au propriétaire non occupant pour les locations saisonnières, les foyers, les logements de fonction et les locations meublées
S’agissant des parties communes des immeubles, un décret fixera les mesures de sécurité à mettre en œuvre par les propriétaires pour prévenir le risque d’incendie : sont donc concernées les copropriétés et aussi les mono-propriétés (immeuble entier appartenant à un seul propriétaire). Cette disposition ne vise donc pas exclusivement les DAAF, mais d’une manière plus générale toutes les mesures et moyens destinés à prévenir les risques d’incendie ; un nouveau diagnostic en prévision, ou l’installation obligatoires de nouveaux équipements……le décret répondra à ces questions et aux inquiétudes et attentes des copropriétaires.
L’occupant notifie l’installation d’un DAAF à son assureur (rien n’est prévu à ce jour au sujet des copropriétés) ; en contrepartie, l’assureur peut prévoir une minoration de la prime : il ne s’agit aucunement d’une obligation.
Date d’entrée en vigueur
L’entrée en vigueur de ces dispositions est conditionnée par un décret, et au plus tard au terme d’un délai de cinq ans à compter de la date de sa publication, soit au plus tôt en mars 2015.
- Textes de références: Textes DAAF
- Statistiques SDIS 2009: Stats actions SDIS 2009
Les crédits d’impôts
Il existe trois types de crédit d’impôt relatifs à l’habitation principale : économies d’énergie et développement durable, intérêts d’emprunts pour l’acquisition de la résidence principale et l’aide aux personnes âgées et handicapées
1. Economies d’énergies et développement durable
Contribuables concernés
Il s’agit des propriétaires, locataires ou occupants à titre gratuit de leur résidence principale.
Immeubles et dates dépenses concernées
L’article 200 quater du Code Général des impôts (en vigueur au 11 mars 2010 issu de l’article 58 (V) de la loi 2009-1674 du 30 décembre 2009 et l’article 15(V) de la loi 2010-237 du 9 mars 2010) octroie aux contribuables des crédits d’impôts pour certaines dépenses de travaux d’équipement de l’habitation principale en fonction de la date d’achèvement ou d’acquisition de l’immeuble et de la date de paiement des factures de travaux. Cet avantage fiscal s’applique aussi aux propriétaires de logements achevés depuis plus de deux ans, louant nus à usage d’habitation principale, pendant une durée minimale de cinq ans.
Dépenses concernées et taux crédit impôt
Le crédit d’impôt s’applique sur le prix TTC des pièces à l’exclusion de la main d’œuvre. Le matériel acheté à un professionnel et posé par le contribuable n’ouvre pas droit au crédit d’impôt.
Exceptions au principe d’exclusion du prix de la main d’œuvre:
La pose de l’échangeur de chaleur souterrain des pompes à chaleur géothermique (pièces et main d’œuvre) : 40%.
La pose de matériaux d’isolation thermique des parois opaques (pièces et main d’œuvre) : 25%.
Equipements ouvrant droit au crédit d’impôt :
- Chaudières à condensation : 15%.
- Matériaux d’isolation thermique des parois vitrées, volets isolants ou portes d’entrée donnant sur l’extérieur : 15%.
- Matériaux de calorifugeage de tout ou partie d’une installation de production ou de distribution de chaleur ou d’eau chaude sanitaire : 25%.
- Appareils régulation de chauffage : 25%.
- Equipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable ou des pompes à chaleur destinées à la production de chaleur ou d’eau chaude sanitaire (à l’exclusion des pompes air-air) : 40%.
- Chaudières, chauffage et eau chaude sanitaire à partir bois ou autres biomasses : 25% si installation et 40% si remplacement des mêmes matériels.
- Raccordement à un réseau de chaleur alimenté majoritairement par des énergies renouvelables ou par une installation de cogénération : 25%.
- Equipements de récupération et de traitement des eaux pluviales : 25%.
- Réalisation d’un diagnostic de performance obligatoire (en dehors des cas où la réglementation le rend obligatoire) : 50%.
Conditions délivrance crédit impôt
Le crédit d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu et est restitué au contribuable s’il excède l’impôt dû.
Le contribuable fournit à l’administration fiscale la facture relative aux travaux « payés et exécutés » ou l’attestation fournie par le vendeur ou le constructeur.
Les travaux engagés doivent respecter strictement les conditions et normes techniques exigés par les textes.
Le montant des dépenses est plafonné à 8 000 euros pour une personne seule et 16 000 euros pour un couple (majoration de 400 euros par personne à charge, divisée par deux pour un enfant en garde alternée), et ce pour une période de 5 années consécutives entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2012.
Texte de référence : article 200 quater Code Général des Impôts
2. Intérêts d’emprunts pour l’acquisition de la résidence principale
L’article 200 quaterdecies du Code Général des Impôts (en vigueur au 1er janvier 2010, modifié par la loi n°2009-1673 du 30 décembre 2009) octroie aux contribuables un crédit d’impôt relatif aux intérêts des prêts finançant l’acquisition d’une résidence principale.
Contribuables concernés
Les contribuables fiscalement domiciliés en France qui acquièrent ou font construire un logement destiné à être affecté à leur habitation principale peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt sur le revenu au titre des intérêts des prêts contractés pour cette opération immobilière.
Conditions liées au logement
Le logement doit répondre à certaines normes de surface, d’habitabilité. S’agissant d’un logement neuf, le contribuable doit respecter des normes thermiques.
Intérêts et logements concernés
Il s’agit des prêts destinés à financer l’acquisition du terrain et les dépenses de construction (exclusion des frais d’emprunts et des cotisations d’assurances).
Sont pris en compte les intérêts payés au titre des cinq premières annuités de remboursement à compter à compter de la première mise à disposition des fonds empruntés ou à la date de l’achèvement ou de la livraison du logement.
Pour les logements dont le niveau élevé de performance énergétique est supérieur à celui imposé par la législation, sont pris en compte les intérêts des sept premières annuités.
Taux crédit d’impôt
Le taux de crédit d’impôt est de 40% pour la première annuité 20% pour les quatre années suivantes.
Pour les logements acquis ou construits en 2010 : 30% la première année de remboursement et 15% pour les suivantes.
Pour les logements acquis ou construits en 2011: 25% la première année de remboursement et 10% pour les suivantes.
Pour les logements acquis ou construits en 2012 15% la première année de remboursement et 5% pour les suivantes.
Pour les logements (neufs, acquis en VEFA, ou que le contribuable fait construire) dont le niveau élevé de performance énergétique est supérieur à celui imposé par la législation », le taux est de 40% pendant les sept années.
Le montant des intérêts est plafonné par année à 3 750 euros pour une personne seule et 7 500 euros pour un couple, (majoration de 500 euros par personne à charge, divisée par deux pour un enfant en garde alternée), 7 500 euros pour une personne handicapée célibataire et 15 000 euros pour un couple dont l’un des membres est handicapé.
Le crédit d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu et est restitué au contribuable s’il excède l’impôt dû.
Texte de référence : article 200 quaterdecies Code Général des Impôts
3. Dépenses d’installation ou de remplacement d’équipements spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées
L’article 200 quater A du Code Général des impôts (en vigueur au 1er janvier 2010 –modifié par la loi n°2009-1673 du 30 décembre 2009) reconduit le crédit d’impôt pour les dépenses spécifiques d’équipement pour les personnes âgées ou handicapées, au titre de l’habitation principale en fonction de la date d’achèvement ou d’acquisition de l’immeuble et de la date de paiement des factures de travaux.
Equipements concernés et taux crédit d’impôt
- Equipements sanitaires attachés à perpétuelle demeure : éviers et lavabos à hauteur réglable ; baignoires à porte ; surélévateur de baignoire ; siphon dévier; cabines de douche intégrales ; bacs et portes de douche ; sièges de douche muraux, w.-c. pour personnes handicapées ; surélévateurs de w.-c. 25%
- Autres équipements de sécurité et d’accessibilité attachés à perpétuelle demeure : appareils élévateurs verticaux comportant une plate-forme aménagée en vue du transport d’une personne handicapée et les élévateurs à déplacements inclinés spécialement conçus pour le déplacement d’une personne handicapée, définis à l’article 30-0 C ; mains courantes ; barres de maintien ou d’appui ; appui ischiatique ; poignées de rappel de portes ; poignées ou barre de tirage de porte adaptée ; barre métallique de protection ; rampes fixes ; systèmes de commande, de signalisation ou d’alerte ; dispositifs de fermeture, d’ouverture ou systèmes de commande des installations électriques, d’eau, de gaz et de chauffage ; mobiliers à hauteur réglable ; revêtement de sol antidérapant ; revêtement podotactile ; nez de marche ; protection d’angle ; revêtement de protection murale basse ; boucle magnétique ; système de transfert à demeure ou potence au plafond : 25%.
- Acquisition d’ascenseurs électriques à traction possédant un contrôle avec variation de fréquence dans un immeuble collectif achevé depuis plus de deux ans (dépenses payées entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2009) : 15%.
Le montant des intérêts est plafonné par année à 5 000 euros pour une personne seule et 10 000 euros pour un couple, et 15 000 euros si un membre du couple est handicapé (majoration de 400 euros par personne à charge, divisée par deux pour un enfant en garde alternée).
Le crédit d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu et est restitué au contribuable s’il excède l’impôt dû.
Textes de référence : article 200 quater A Code Général des Impôts et article 18 ter annexe 4 Code Général des Impôts.
Textes:
Article 200 quater (loi n°2009 et 2010)
Article 200 quater A CGI (2009)
Article 200 quaterdecies CGI (2010)
Code Général des Impôts Annexe4 article 18ter
Les crédits d’impôts
Il existe trois types de crédit d’impôt relatifs à l’habitation principale : économies d’énergie et développement durable, intérêts d’emprunts pour l’acquisition de la résidence principale et l’aide aux personnes âgées et handicapées
1. Economies d’énergies et développement durable
Contribuables concernés
Il s’agit des propriétaires, locataires ou occupants à titre gratuit de leur résidence principale.
Immeubles et dates dépenses concernées
L’article 200 quater du Code Général des impôts (en vigueur du 29 décembre 2008 au 1er janvier 2010 issu de l’article 109 (V) de la loi 2009-1674 du 30 décembre 2009) octroie aux contribuables des crédits d’impôts pour certaines dépenses de travaux d’équipement de l’habitation principale en fonction de la date d’achèvement ou d’acquisition de l’immeuble et de la date de paiement des factures de travaux. Cet avantage fiscal s’applique aussi aux propriétaires de logements achevés depuis plus de deux ans, louant nus à usage d’habitation principale, pendant une durée minimale de cinq ans.
Dépenses concernées et taux crédit impôt
Le crédit d’impôt s’applique sur le prix TTC des pièces à l’exclusion de la main d’œuvre. Le matériel acheté à un professionnel et posé par le contribuable n’ouvre pas droit au crédit d’impôt.
Exceptions au principe d’exclusion du prix de la main d’œuvre:
La pose de l’échangeur de chaleur souterrain des pompes à chaleur géothermique (pièces et main d’œuvre) : 40%.
La pose de matériaux d’isolation thermique des parois opaques : 25% (ce taux est porté à 40% lorsque ces dépenses concernent un logement achevé avant le 1er janvier 1977, et sont réalisées au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de son acquisition à titre onéreux ou gratuit).
Equipements ouvrant droit au crédit d’impôt :
- Chaudières à condensation, matériaux d’isolation thermique et appareils de régulation de chauffage: 25% (ce taux est porté à 40% lorsque ces dépenses concernent un logement achevé avant le 1er janvier 1977, et sont réalisées au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de son acquisition à titre onéreux ou gratuit).
- Equipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable ou des pompes, dont la finalité essentielle est la production de chaleur destinées à la production de chaleur (à l’exclusion des pompes air-air) : 50%.
- Chaudières, chauffage et eau chaude sanitaire à partir bois ou autres biomasses et les pompes à chaleur: 40%.
- Raccordement à un réseau de chaleur alimenté majoritairement par des énergies renouvelables ou par une installation de cogénération : 25%.
- Equipements de récupération et de traitement des eaux pluviales : 25%.
- Réalisation d’un diagnostic de performance obligatoire (en dehors des cas où la réglementation le rend obligatoire) : 50%.
Conditions délivrance crédit impôt
Le crédit d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu et est restitué au contribuable s’il excède l’impôt dû.
Le contribuable fournit à l’administration fiscale la facture relative aux travaux « payés et exécutés » ou l’attestation fournie par le vendeur ou le constructeur.
Les travaux engagés doivent respecter strictement les conditions et normes techniques exigés par les textes.
Le montant des dépenses est plafonné à 8 000 euros pour une personne seule et 16 000 euros pour un couple (majoration de 400 euros par personne à charge, divisée par deux pour un enfant en garde alternée), et ce pour une période de 5 années consécutives entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2012.
Texte de référence : article 200 quater Code Général des Impôts
2. Intérêts d’emprunts pour l’acquisition de la résidence principale
L’article 200 quaterdecies du Code Général des Impôts (en vigueur du 10 avril 2009 au 1er janvier 2010, modifié par l’article 1 du décret n°2009-389 DU 7 AVRIL 2009) octroie aux contribuables un crédit d’impôt relatif aux intérêts des prêts finançant l’acquisition d’une résidence principale.
Contribuables concernés
Les contribuables fiscalement domiciliés en France qui acquièrent ou font construire un logement destiné à être affecté à leur habitation principale peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt sur le revenu au titre des intérêts des prêts contractés pour cette opération immobilière.
Conditions liées au logement
Le logement doit répondre à certaines normes de surface, d’habitabilité. S’agissant d’un logement neuf, le contribuable doit respecter des normes thermiques.
Intérêts et prêts concernés
Il s’agit des prêts destinés à financer l’acquisition du terrain et les dépenses de construction (exclusion des frais d’emprunts et des cotisations d’assurances).
Sont pris en compte les intérêts payés au titre des cinq premières annuités de remboursement à compter à compter de la première mise à disposition des fonds empruntés ou à la date de l’achèvement ou de la livraison du logement.
Pour les logements « norme BBC 2005 » (bâtiment de basse consommation énergétique), sont pris en compte les intérêts des sept premières annuités.
Taux crédit d’impôt
Le taux de crédit d’impôt est de 40% des intérêts la première année et de 20% pour les quatre années suivantes.
Pour les logements « BBC », le taux est de 40% pendant les sept années.
Le montant des intérêts est plafonné par année à 3 750 euros pour une personne seule et 7 500 euros pour un couple (majoration de 500 euros par personne à charge, divisée par deux pour un enfant en garde alternée), 7 500 euros pour une personne handicapée célibataire et 15 000 euros pour un couple dont l’un des membres est handicapé.
Le crédit d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu et est restitué au contribuable s’il excède l’impôt dû.
Texte de référence : article 200 quaterdecies Code Général des Impôts
3. Dépenses d’installation ou de remplacement d’équipements spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées
L’article 200 quater A du Code Général des impôts (en vigueur du 31 décembre 2005 au 1er janvier 2010 – article 83 (V) de la loi n°2005-1719 du 30 décembre 2005) institue un crédit d’impôt pour des dépenses spécifiques d’équipement pour les personnes âgées ou handicapées, au titre de l’habitation principale en fonction de la date d’achèvement ou d’acquisition de l’immeuble et de la date de paiement des factures de travaux.
Equipements concernés et taux crédit d’impôt
- Equipements sanitaires attachés à perpétuelle demeure : éviers et lavabos à hauteur réglable ; baignoires à porte ; surélévateur de baignoire ; siphon d’évier; cabines de douche intégrales ; bacs et portes de douche ; sièges de douche muraux, w.-c. pour personnes handicapées ; surélévateurs de w.-c. 25%
- Autres équipements de sécurité et d’accessibilité attachés à perpétuelle demeure : appareils élévateurs verticaux comportant une plate-forme aménagée en vue du transport d’une personne handicapée et les élévateurs à déplacements inclinés spécialement conçus pour le déplacement d’une personne handicapée, définis à l’article 30-0 C ; mains courantes ; barres de maintien ou d’appui ; appui ischiatique ; poignées de rappel de portes ; poignées ou barre de tirage de porte adaptée ; barre métallique de protection ; rampes fixes ; systèmes de commande, de signalisation ou d’alerte ; dispositifs de fermeture, d’ouverture ou systèmes de commande des installations électriques, d’eau, de gaz et de chauffage ; mobiliers à hauteur réglable ; revêtement de sol antidérapant ; revêtement podotactile ; nez de marche ; protection d’angle ; revêtement de protection murale basse ; boucle magnétique ; système de transfert à demeure ou potence au plafond : 25%.
- Acquisition d’ascenseurs électriques à traction possédant un contrôle avec variation de fréquence dans un immeuble collectif achevé depuis plus de deux ans (dépenses payées entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2009) : 15%.
Le montant des intérêts est plafonné par année à 5 000 euros pour une personne seule et 10 000 euros pour un couple, et 15 000 euros si un membre du couple est handicapé (majoration de 400 euros par personne à charge, divisée par deux pour un enfant en garde alternée).
Le crédit d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu et est restitué au contribuable s’il excède l’impôt dû.
Textes de références : article 200 quater A Code Général des Impôts et article 18 ter annexe 4 Code Général des Impôts.
Textes:
Article 200 quater (loi n°2008 27 décembre 2008 – article 109)
Article 200 quater A CGI (2009)
Barème impôts : il s’agit d’un barème progressif. Le revenu imposable tient compte également du nombre de personnes : il s’agit des parts du foyer fiscal (conjoint, enfants, mineurs ou majeurs à charge…). Par exemple un couple marié sans enfants est affecté de deux parts.
|
Exemple calcul impôts revenus 2009 déclaration 2010 (hors réduction) pour une personne (1part) |
||||
|
Fraction du revenu net imposable (1 part) |
Taux |
Revenu imposable 20 000 euros |
Revenu imposable 40 000 euros |
Revenu imposable 90 000 euros |
|
N’excédant pas 5875 euros |
0% |
0 |
0 |
0 |
|
Entre 5875 et 11720 |
5,5% |
(11720-5875) x 5,5% = 321
|
(11720-5875) x 5,5% = 321
|
(11720-5875) x 5,5% = 321
|
|
Entre 11720 et 26030 |
14% |
(20 000-11 720) x14%= 1 159
|
(26030-11720) x14%= 2 003
|
(26030-11720) x14%= 2 003
|
|
Entre 26030 et 69783 |
30% |
0
|
(40 000-26 030) x 30%= 4 191 |
(69 783-26 030) x 30%= 13 126 |
|
Au-delà de 69783 |
40% |
0 |
0 |
(90 00-69 783 x40%=8 087 |
|
Montant impôt |
|
1 480 |
6 515 |
23 537 |
Charges déductibles : sommes à déduire du montant du revenu brut global.
Crédit d’impôt : sommes venant en déduction de l’impôt sur le revenu. Si le montant du crédit d’impôt est supérieur au montant de l’impôt (au-delà de 8 euros), le Trésor Public restitue la différence au contribuable. Si le montant ressort à moins de 61 euros, aucun impôt n’est à payer.
Quotient familial : résultat de la division du revenu imposable par le nombre de parts. La « part » tient compte de la situation et des charges de famille de chaque contribuable (marié, pacsé, enfant, personne à charge etc.).
Exemple de calcul : le quotient familial d’un couple marié est de deux parts. Le revenu global net de 40 000 euros est donc de 20 000 euros pour une part (40 000/2).
L’impôt sur le revenu pour une part est de 1480 euros. (cf. infra barème impôts)
Avec l’application du quotient familial, l’impôt pour ce couple marié est donc égal à 2960 euros (1480/2).
Réduction d’impôt : sommes à soustraire du montant de l’impôt sur le revenu en raison des dépenses supportées. Si le montant des charges déductibles est supérieur au montant de vos revenus, aucun impôt n’est à payer et aucune restitution n’intervient au profit du contribuable (sauf exceptions).
Revenu brut global: ensemble des revenus annuels.
Revenu net global : ensembles des revenus moins les charges déductibles.
Revenu net imposable : revenu net global moins l’abattement de 10%.
Revenu fiscal de référence : revenu servant de référence pour le calcul de certains allégements d’impôts ou aides et résultant d’un calcul spécifique.
Taux marginal imposition : il s’agit du taux d’imposition de la tranche supérieure ; son montant est pris en compte dans le cadre de dispositifs de défiscalisation.
La mesure symbolique applicable au 1er janvier 2009, et influant donc les stratégies d’optimisation fiscale (notamment en immobilier) est le plafonnement de certains avantages fiscaux. Le montant annuel pour l’année 2010 est diminué par rapport à 2009 : 20 000 euros, majorés de 8% du revenu net imposable du foyer fiscal – Article 200-O A du Code Général des Impôts.
Les taux du crédit d’impôt relatif aux intérêts d’emprunts relatifs à l’habitation principale sont revus à la baisse, exceptés pour les logements neufs dotés d’un niveau de performance énergétique élevé (40% pendant sept ans) – Article 200 quaterdecies Code Général des Impôts.
Les crédits d’impôts relatifs aux économies d’énergie et au développement durable sont reconduits avec la modification de leur taux pour certains équipements (isolation des parois vitrées par exemple), voire la suppression pure et simple de cet avantage fiscale pour d’autres (pompes à chaleur par exemple) – Article 200 quater Code Général des Impôts.
Les installations de climatisation dans les logements achevés depuis plus de deux ans, ne bénéficient plus du taux de TVA réduit à 5,5% à compter du 1er janvier 2010.
Dans le domaine de la défiscalisation immobilière, le dispositif « Demessine » (investissement dans une résidence de tourisme situé dans une zone de revitalisation rurale), est modifié au sujet de la reprise de la réduction d’impôt en cas de non respect de l’engagement de location par le propriétaire – Article 199 decies Code Général des Impôts.
La réduction d’impôt accordée par le régime « Scellier » en 2010, dans le cadre d’un investissement dans un logement neuf, est maintenue à 25% en 2010 ; le taux de cette réduction baisse à partir de 2011 avec une distinction entre les immeubles « bbc » et non « bbc » (bâtiment basse consommation) – article 199 septvicies Code Général des Impôts.
Liens utiles:
www.legifrance.gouv.fr
www.impots.gouv.fr
Distribution de flyers dans vos immeubles :
La surface d’un bien immobilier est la base pour déterminer sa valeur, les droits à construire, le montant de taxes et impôts, et celui des primes d’assurances.
Paradoxalement la méthode de calcul de la surface varie en fonction des textes et des situations ; seule demeure une constance : la surface est exprimée en ca ou en ares ou m2.
Surface Hors Œuvre Brute (SHOB) = total de la surface de plancher multipliée par le nombre de niveaux (y compris murs, balcons et terrasses) – (concerne le droit de l’urbanisme et de la construction)
Surface Hors Œuvre Brute (SHON)= SHOB moins la surface des sous-sols et combles non aménageables et d’autres surfaces (planchers pour commerces, industries.., surfaces planchers des toitures-terrasses, loggias et balcons notamment etc…)-(concerne le droit de l’urbanisme et de la construction)
Surface développée = total de la SHON moins 50% de la surface des sous-sols, caves, combles et greniers. Cette surface sert de base aux assureurs pour calculer le montant de la prime d’assurance multirisques immeuble.
Surface GLA (Gloss Leasable Area) = SHON d’un local commercial augmentée des auvents, paliers extérieurs et gaines techniques. Cette surface correspond à la surface commerciale utile (utilisée en matière de locaux commerciaux, cette méthode de calcul correspond au m2 du système international).
Surface habitable = surface de plancher construite moins les surfaces occupées par les murs, cloisons et marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes, et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R*. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre (mode de calcul commun d’une surface de logement ; obligation de préciser la surface du logement dans les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989).
Surface loi carrez = superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs cloisons et marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes, et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m. Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie (obligation de fournir à l’acquéreur la surface dans le cadre de la vente d’un lot de copropriété)
Surface utile = surface habitable du logement augmentée de la moitié de la surface des annexes. Les surfaces annexes sont les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et dans la limite de 9 mètres carrés les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré (base pour le calcul du montant de subvention de l’état ou de prêt dans le cadre de constructions neuves)
Surface corrigée = surface pondérée par des coefficients relatifs à la vue, l’ensoleillement et la nature des pièces constituant le logement (concerne les logements soumis à la loi du 1er septembre 1948 et au décret du 22 novembre 1948).
Surface pondérée = résultat de la surface corrigée par différents coefficients en fonction de la nature des baux ou documents utilisés (exemples : la détermination de la valeur d’un lot de copropriété, baux pour les logements conventionnés etc.…)
Textes de référence :
Liens utiles :
Propriétaire ou copropriétaire vendeur ou bailleur, occupant ou non occupant, vous êtes tous assujettis à un nombre croissant d’obligations visant à garantir la parfaite information du « consommateur immobilier », à protéger sa santé, à participer à la lutte contre le réchauffement climatique et à économiser l’énergie.
Le tableau suivant recense les principaux diagnostics ou informations obligatoires à ce jour, accompagnés des textes en vigueur.
|
Diagnostic |
Conditions |
Location |
Transaction |
Copropriété |
Individuel |
Validité |
Suivi |
Catégorie immeuble |
|
Amiante |
Immeubles bâtis avant le 1er juillet 1997 |
conseillé |
oui
|
oui |
oui |
illimité |
Oui DTA |
tous immeubles bâtis |
|
Assainissement non collectif |
Immeubles occupés non raccordés réseau assainissement public |
|
oui |
oui |
oui |
|
|
tous immeubles bâtis occupés ou utilisés |
|
Installation électrique |
Installation de plus de 15 ans |
conseillé |
oui |
non |
oui |
3 ans |
|
habitation |
|
Installation gaz |
Installation de plus de 15 ans |
conseillé |
oui |
non |
oui |
3 ans |
|
habitation |
|
Mesurage loi carrez |
Lot copropriété |
non |
oui |
non |
oui |
illimité |
|
habitations commerces bureaux |
|
Performance énergétiques |
Tous immeubles sauf constructions provisoires de 2 ans ou moins, lieux de culte, bâtiments à usage principal industriel ou agricole ou artisanal, bâtiments indépendants de moins de 50 m2 de SHOB, monuments historiques. |
oui |
oui |
non à ce jour. |
oui |
10 ans |
|
- |
|
Plomb |
Immeubles construits avant le 1er janvier 1949. Signalement au maire ou préfet |
oui |
oui |
oui |
oui |
6 ans pour une location si présence de plomb sinon illimité |
oui si présence plomb |
habitation |
|
Risques naturels et technologiques |
Immeubles situés dans communes dont la liste est arrêtée par Préfet |
oui |
oui |
non |
oui |
6 mois |
|
tous immeubles bâtis (sauf en location : document exigé uniquement pour les biens à usage d’habitation) |
|
Surface bien loué |
Biens immobiliers à usage habitation principale ou professionnel depuis le 27 mars 2009 |
oui |
non |
non |
oui |
illimité |
|
habitation ou mixte professionnel |
|
Termites |
Zone géographique déterminée par chaque Préfecture |
- |
oui |
non |
oui |
6 mois |
|
tous immeubles bâtis ou non bâtis |
|
|
Textes de référence
Diagnostic de performance énergétique
En cas de vente
Depuis le 1er novembre 2007, tous les diagnostics exigés par les articles L271-4 à L271-6 du code de la construction et de l’habitation pour la vente d’un bien immobilier (à savoir : constat de risque d’exposition au plomb pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949, état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux contenant de l’amiante pour les immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1997, état relatif à la présence de termites pour les immeubles situés dans les zones délimitées par le Préfet, état des risques naturels et technologiques et diagnostic de performance énergétique) doivent être réunis dans un dossier de diagnostic technique fourni par le vendeur. Le Grenelle 2 souhaite que ce diagnostic soit réalisé « le plus en amont possible de la signature de l’acte de vente ou de location du bien immobilier ».
Dans l’hypothèse où l’immeuble n’est pas raccordé au réseau d’assainissement public, le dossier du vendeur doit également inclure un document établi sous la responsabilité de la commune portant sur l’état de l’installation d’assainissement non collectif.
Si le bien vendu constitue un lot de copropriété, une attestation de surface (loi Carrez) est fournie par le vendeur à l’acquéreur. Le Notaire adresse au Syndic de l’immeuble un état informatif avant vente ; ce document, outre des informations administratives, techniques et financières relatives au vendeur et à la copropriété, est complété par une copie de l’ensemble des diagnostics des parties et équipements communs de la copropriété.
Le carnet d’entretien de l’immeuble peut être communiqué à l’acquéreur.
En cas de location (loi n°89-462 du 6 juillet 1989)
Dans le cadre d’une location soumise aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le bailleur est tenu de fournir plusieurs diagnostics et documents au locataire ou au candidat locataire :
- La surface habitable de la chose louée
- Un dossier de diagnostic technique comprenant le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb, l’état des risques naturels et technologiques
- Une information sur les modalités de réception des programmes télévisés
- Dans le cadre d’une copropriété, les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes et la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.
L’obligation de fournir les documents et diagnostics prévus à l’article 3-1 de la loi s’applique également aux locations à caractère saisonnier, aux locaux meublés, aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.
Selon l’article 6 de la loi, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ». Cette disposition s’applique également aux logements foyers, aux locaux meublés, aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, aux locations consenties aux travailleurs saisonniers. C’est pourquoi il est conseillé aux bailleurs de s’assurer de l’absence de dangerosité des installations électriques et de gaz, et de faire procéder à un diagnostic amiante.
En copropriété
Les Syndicats de Copropriétaires sont tenus de faire procéder à trois diagnostics :
- Amiante : en principe tous les immeubles concernés ont fait procéder à ce diagnostic et l’établissement du dossier technique amiante (DTA). La date butoir était le 31 décembre 2005.
- Plomb : le constat de risque d’exposition au plomb devait être réalisé avant le 12 août 2008.
- Termites : dès qu’il a connaissance de la présence de termites dans les parties communes de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires est tenu d’en effectuer la déclaration en mairie (et faire procéder bien entendu aux travaux et traitements prescrits).
Autres diagnostics et contrôles et documents d’information à l’attention des propriétaires, copropriétaires et acquéreurs (liste non exhaustive):
- Mise en sécurité des piscines
- Mise en sécurité et contrôle quinquennal ascenseurs
- Document Unique d’Evaluation des Risques : concerne les employés et préposés du syndicat du syndicat des copropriétaires ; ce document liste les risques professionnels encourus par les gardiens et employés d’immeubles et propose les mesures de protection.
- Carnet d’entretien de l’immeuble soumis au régime de la copropriété : établi par le syndic qui recense notamment tous les contrats de la copropriété et les gros travaux réalisés.
- Un diagnostic technique préalable est obligatoire à la mise en copropriété pour tout immeuble de plus de quinze ans
- Contrôle des chaudières d’une puissance nominale comprise entre 4 et 400 kW, notamment.
Autres obligations et diagnostics à venir
Portée par le mouvement du Grenelle, la réglementation à venir (et celle en cours) vont générer de nouvelles obligations pesant sur les propriétaires et les syndicats de copropriétaires :
- Obligation d’afficher le DPE pour les annonces de location et de vente de biens immobiliers.
- Annexion de l’ERNT aux baux commerciaux
- DPE pour les bâtiments équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement.
Suite à l’avis du Conseil National de la Consommation du 27 septembre 2007, aux annonces de Monsieur Luc Chatel, secrétaire d’Etat à la consommation et celles de son successeur Monsieur Hervé Novelli en 2009, l’arrêté promis pour réglementer les contrats de syndic n’est toujours pas rédigé…. guerre de lobbying entre les associations de consommateurs et les syndicats professionnels?
Entre temps la 4ème chambre civile du Tribunal de Grande Instance de Grenoble s’est prononcée sur le caractère abusif ou illicite de clauses d’un contrat de syndic (jugements 2 février et 2 novembre 2009).
Il est temps de pacifier les relations syndics-copropriétaires: à quand un contrat équilibré, clair net et précis ?
La loi Grenelle 2 a pour objet de mettre en œuvre les principes de la loi Grenelle 1. Le projet de loi Grenelle 2 est adopté par le Sénat le 8 octobre 2009, et ce dans le cadre d’une procédure d’urgence (chaque chambre, Assemblée Nationale et Sénat, ne procède qu’un un seul vote). Ce projet de loi devrait être présenté à l’Assemblée Nationale courant janvier, février 2010. Le texte s’articule autour de six titres (Bâtiments et urbanisme, Transports, Energie et climat, Biodiversité, Risques, santé et déchets, Gouvernance). Les principales nouveautés et mesures relatives au secteur du bâtiment et de la copropriété sont les suivantes :
- Un diagnostic de performance énergétique doit être réalisé pour les bâtiments équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement, dans un délai de cinq ans à compter de la publication de la loi.
- Communication du DPE (diagnostic de performance énergétique) à l’acquéreur et au locataire d’un immeuble bâti.
- A compter du 1er janvier 2011, le classement du bien immobilier en vente ou à louer au regard de sa performance énergétique est obligatoire dans les annonces.
- Baux commerciaux : obligation de joindre désormais l’état des risques naturels et technologiques.
- Obligation de travaux d’amélioration de la performance énergétique dans les bâtiments existants à usage tertiaire ou dans lesquels s’exerce une activité de service public dans un délai de huit ans à compter du 1er janvier 2012, soit au 31 décembre 2020.
- Dépenses engagées par les OPHLM et SEM pour l’accessibilité et l’adaptation des logements aux personnes handicapées sont déductibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties.
- Les collectivités territoriales ou leurs groupements qui engagent un programme de rénovation de leurs bâtiments en matière d’économie d’énergie pourront bénéficier d’une enveloppe de prêts à taux privilégiés (la perte de recettes sera compensée par une taxe additionnelle sur les tabacs).
- Ajout à l’article L112-1 du code de l’urbanisme : « Les surfaces extérieures nécessaires aux aménagements en vue de l’amélioration de l’isolation thermique ou acoustique d’un bâtiment existant sont exclues du calcul de la surface hors œuvre ».
Les projets de dispositions spécifiques à la copropriété sont les suivants :
Modifications de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :
Création de l’article 24-4 : « Pour tout immeuble équipé d’une installation de chauffage ou de refroidissement, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires qui suit l’établissement d’un diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L.134-1 du code de la construction et de l’habitation la question d’un plan de travaux d’économies d’énergies ou d’un contrat de performance énergétique. ». Un décret en Conseil d’Etat fixe les conditions d’application du présent article
Selon l’article L.134-1 du code de la construction et de l’habitation, « le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comprend la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance ».
- Nouvelle rédaction du g article 25 : « A moins qu’ils ne relèvent de la majorité prévue par l’article 24, les travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt commun réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes ». Un décret en Conseil d’Etat précise les conditions d’application du g.
Le Grenelle 2 traite donc spécifiquement de la copropriété. Ce projet de loi tend vers une obligation de travaux en matière d’économie d’énergie et notamment à imposer des travaux sur des parties privatives : une petite révolution dans le monde de la copropriété.
Au sein des groupes de travail Grenelle 2, le chantier copropriété est co-piloté par l’un des représentants des syndics professionnels, Jérôme Dauchez (vice-président de l’Union de Syndicats de l’immobilier – UNIS) et l’un des représentants d’une association de défense des consommateurs, Bruno Dhont (Président de l’Association des Responsables de Copropriété – ARC). Ce groupe de travail s’est organisé en 6 sous-groupes chargés de thèmes spécifiques : contrat de performance énergétique, bilan énergétique simplifié, diagnostic de performance énergétique, système assurentiel, mécanismes de financement). Le chantier copropriété est amené à émettre des avis sur les textes, leur application et informer les copropriétaires en 2010 des changements induits par la mise en œuvre des principes du Grenelle de l’Environnement.
Liens utiles : www.legrenelle-environnement.fr www.legifrance.gouv.fr
| Texte de référence : |
Le « Grenelle de l’Environnement » s’est déroulé de juillet 2007 à octobre 2007. Réunissant l’Etat et les acteurs économiques, sociaux environnementaux, les travaux de ce sommet ont été enrichis des consultations du public et des débats. L’objectif est de concevoir et de mettre en œuvre un projet en faveur de l’écologie, du développement et de l’aménagement durable, et ce dans le cadre des engagements internationaux et européens. Le Président de la République clôture ces débats. 30 comités opérationnels travaillent sur l’élaboration d’une loi au cours du 1er trimestre 2008.
La loi n°2009-967 du 3 août 2009 de programmation relative à la mise en œuvre du Grenelle de l’environnement (dite Grenelle 1), Comportant plus de 50 articles, ce texte appréhende l’ensemble des domaines liés au changement climatique et à la protection de l’environnement : bâtiments, urbanisme, transports, énergie, développement durable, biodiversité écosystèmes et milieux naturels, agriculture, mer et littoral, environnement et santé, déchets, et enfin gouvernance, information et formation. Les objectifs fixés en matière de lutte contre le changement climatique sont :
- réduction d’au moins 20% des émissions de gaz à effet de serre,
- amélioration de 20% de l’efficacité énergétique,
- 23% d’énergies renouvelables dans la consommation énergétique finale
L’objectif fixé par le Grenelle Environnement est de réduire les consommations d’énergie du parc des bâtiments existants d’au moins 38 % d’ici à 2020 et, à cette fin, de rénover complètement 400 000 logements chaque année à compter de 2013. Le secteur du bâtiment est le plus gros consommateur d’énergie en France :
- il consomme environ 68 millions de tonnes d’équivalent pétrole chaque année (42,5% de l’énergie finale totale) ;
- il génère 123 millions de tonnes de CO2 (23% des émissions nationales) ;
- ces émissions ont augmenté d’environ 15% depuis 1990.
La copropriété représentant environ 21 % du parc résidentiel français avec plus de 7, 6 millions de logements, constitue donc un levier important pour atteindre ces objectifs.
Aucun article de la loi ne traite spécifiquement de la copropriété. Seul l’article 5 de cette loi traite des bâtiments existants et notamment du secteur résidentiel, donc des copropriétés. Si le parc social et le patrimoine public fait l’objet de mesures obligatoires pour atteindre les objectifs de réduction de production de gaz à effet de serre et d’économie d’énergie (contrat de performance énergétique notamment), le parc résidentiel et tertiaire fait l’objet à ce jour de simples mesures incitatives (éco-prêt, et crédit d’impôt sur le revenu notamment).
Liens utiles :
www.legrenelle-environnement.fr
Depuis le 1er juillet 2007, tous les consommateurs (particuliers et professionnels) peuvent désormais comparer et choisir librement leurs fournisseurs d’électricité ou de gaz. Le site du médiateur de l’énergie explique en détail la réglementation applicable en matière de fourniture d’énergie, informe le consommateur sur ses droits et traite de manière amiable les litiges opposant le consommateur à son fournisseur.
L’ouverture à la concurrence de l’électricité et du gaz concerne la fourniture ; la distribution de ces énergies est assurée par deux principaux gestionnaires : ERDF pour l’électricité et GRDF pour le gaz naturel.
Pour les particuliers, 10 fournisseurs se « disputent » le marché. Sur le site www.energie-info.fr, le consommateur peut comparer les offres.
Les fournisseurs historiques, EDF et GDF SUEZ proposent soit des contrats avec des tarifs réglementés (tarifs fixés par le Ministère de l’Economie) soit des offres de marché.
Pour les logements, le principe de réversibilité (passage d’une offre marché à une offre réglementée) n’est plus possible à compter du 1er janvier 2010 pour l’électricité. Pour le gaz, il n’est pas possible de revenir au tarif réglementé après avoir souscrit une offre marché.
Néanmoins, le particulier peut souscrire l’offre de son choix dans son nouveau logement et ce quelque soit la nature du contrat souscrit par le précédent occupant, ou celle de son ancien logement.
Liens utiles : www.energie-mediateur.fr , www.energie-info.fr
Textes de référence :
Article 43 loi énergie 7 décembre 2006
Le réseau de chaleur urbain dessert plus de 2 millions de logements en France (bureaux, écoles, hôpitaux, logements sociaux et copropriétés). La chaleur de ces réseaux est obtenue à partir d’énergies combustibles (gaz naturel, fioul…), la valorisation des déchets (ordures ménagères), ou la géothermie et la biomasse. Un réseau de chauffage urbain produit de la chaleur à partir d’une turbine ou d’un moteur alimenté par ces différentes énergies : il s’agit de l’énergie thermique. On parle de cogénération lorsque l’énergie mécanique (générée par la turbine ou le moteur) est transformée en électricité. La trigénération permet de produire du froid.
L’ensemble des équipements relatifs à la production, le transport et la livraison de la chaleur appartiennent le plus souvent à une collectivité publique (commune ou groupement de communes). La collectivité signe un contrat de délégation de service public avec une entreprise qui peut revêtir deux formes :
- Contrat d’affermage : le titulaire de la délégation de service public, le fermier, prend en charge les frais d’exploitation et les frais d’entretien des installations. Le fermier reverse une partie du prix de vente de la chaleur à la collectivité ; ces sommes sont affectées aux frais d’entretien des installations. Les réseaux de distribution d’eau et de chauffage sont concernés par ce type de contrat.
- Contrat de concession : le titulaire de la délégation de service public, le concessionnaire, prend en charge la totalité des frais d’exploitation, d’entretien courant, de gros entretien, de renouvellement des équipements et des investissements. Les réseaux de distribution d’eau et de chauffage sont concernés par ce type de contrat, ainsi que ceux de gaz, de l’électricité et les réseaux de télécommunication.
Le contrat (ou police) d’abonnement est conclue entre le titulaire de la délégation de service public et le propriétaire de l’immeuble chauffé : copropriété, offices HLM, communes, hôpitaux…. Ce contrat reprend les clauses du contrat de délégation de service public, celles notamment relatives au prix de vente et aux clauses d’indexation. Il s’agit du contrat relatif au réseau primaire. Sur les communes de Tours, Joué-lès-Tours et La Riche, l’entreprise DALKIA est concessionnaire du réseau de chauffage urbain.
Le fermier ou concédant a donc pour obligation de livrer la chaleur dans chaque immeuble : la sous-station est le local où est livrée et transformée la chaleur en chauffage. Ces installations de chauffage situées dans les bâtiments ne font partie du contrat de délégation de service public : il s’agit du réseau secondaire. Chaque copropriété fait donc appel à un chauffagiste pour l’entretien des ses installations. Souvent la copropriété signe un contrat pour l’entretien du réseau secondaire avec le titulaire du contrat du réseau primaire pour éviter des litiges.
Dans un contrat de chauffage, plusieurs prestations peuvent être prévues et négociées : on parle de P1, P2 et P3.
- P1 : le chauffagiste se charge de la fourniture du combustible (cas des copropriétés non raccordées à un réseau de chauffage urbain)
- P2 : le chauffagiste assure le petit entretien et les visites obligatoires ; le remplacement des pièces est à la charge de la copropriété
- P3 : P2 + le chauffagiste assure le remplacement des grosses pièces et matériels usés.
Ce contrat doit être bien pensé et négocié : quels sont les pièces ou matériels exclus, les conditions de revalorisation du contrat (quels indices ?), fixation ou non d’un objectif de consommation… ?
L’un des objectifs du Grenelle de l’Environnement est de porter la part de consommation d’énergie finale à 23% à partir d’énergies renouvelables (ENR) d’ici 2020. Les réseaux de chaleur ont un objectif de 50% d’ENR d’ici 2020. En contrepartie, les entreprises bénéficieront d’une partie du « Fonds Chaleur » mis en place le 1er janvier 2009 et doté d’une enveloppe d’un milliard d’euros. Ce fonds est géré par l’ADEME. L’objectif est double : protéger l’environnement et réduire la facture énergétique.
Un contrat conclu avec un chauffagiste peut comporter des objectifs de consommation, avec ou sans intéressement, ou revêtir une forme forfaitaire ou être pondéré en fonction de la rigueur de l’hiver.
Dans ce dernier cas, une clause du contrat basée sur les « degrés jours unifiés, va permettre de quantifier la dureté de l’hiver avec pour objectif d’adapter la consommation énergétique à l’évolution des DJU et éviter ainsi de surchauffer.
Les « Degrés Jours Unifiés » sont la différence entre la température moyenne sur une journée et 18°C sur. Exemple : température moyenne de 16° alors le DJU=2.
Les DJU sont totalisés sur la période de chauffage (en général du 1er octobre au 20 mai) : plus le nombre de DJU sur une période de chauffe est élevé, plus l’hiver est rude et inversement. Ces données fournies par les services de météorologie servent donc d’éléments dans le calcul du coût du chauffage sur une saison.
Ce poste de dépenses peut être important dans les copropriétés anciennes et la négociation du contrat avec le chauffagiste peut être source d’économies non négligeables. La copropriété peut faire appel à un ingénieur thermicien pour l’assister dans le choix du fournisseur et l’établissement du contrat.
Depuis les accords de Kyoto, puis les prémisses en 2007 du Grenelle de l’Environnement, et le sommet de Copenhague, l’énergie est omniprésente : économies d’énergies, efficacité énergétique, énergies fossiles, énergies renouvelables (ENR), puissance énergétique (Watt), quantité d’énergie (J), tonne équivalent pétrole (TEP), énergie primaire et énergie finale, pouvoir calorifique (PCS ou PCI), rendement énergétique, consommation énergétique, coefficient de performance (COP), et cætera (etc.)… Un petit rappel des définitions n’est jamais vain.
Les énergies
Energie : provient du bas latin energia « force, énergie », lui-même du grec energeia « force en action », dérivé de ergon « travail ». Ce terme est utilisé dès le 17ème siècle en physique. Le concept moderne d’énergie apparaît au milieu du 19ème siècle (energy en anglais); le vocable français est tiré d’une traduction des travaux de Thomson en 1854. (Définition tirée du dictionnaire hisorique de la langue française – Le Robert).
Energies fossiles : il s’agit d’énergies produites sur des millions d’années par des phénomènes naturels (pétrole, gaz naturel, charbon, uranium notamment) ; lorsque les stocks de la planète seront épuisés, il faudra donc attendre très longtemps leur reconstitution.
Energies renouvelables : il s’agit d’énergies issues de phénomènes naturels, réguliers et constants (énergie solaire, éolienne, géothermique, biomasse) ; elles sont qualifiées de renouvelables car elles se régénèrent plus vite que leur utilisation.
Energies propres : ne pas confondre énergie renouvelable et énergie propre ; par exemple le bois est considéré comme une énergie renouvelable, mais sa combustion produit du CO2, mais les arbres absorbent le CO2 par la photosynthèse ? Les centrales nucléaires ne produisent pas de CO2 mais des déchets ?
Energie primaire : énergie brute, c’est-à-dire non transformée après extraction.
Energie secondaire (ou dérivée) : toute énergie primaire transformée (exemple : électricité d’origine thermique)
Energie finale : énergie livrée au consommateur (carburant, électricité logement, gaz de ville…).
Consommation d’énergie finale : total de la consommation de tous les secteurs de l’économie à l’exception de l’énergie consommée par les producteurs et transformateurs d’énergie (centrales électriques, raffineries notamment) et hors pertes de distribution.
Consommation d’énergie primaire : consommation d’énergie finale + consommation d’énergie primaire + pertes de distribution.
Pouvoir Calorifique Inférieur : c’est la quantité d’énergie thermique dégagée lors de la combustion (gaz, bois, fuel…) ; l’abréviation est PCI.
Pouvoir Calorifique Supérieur : on intègre dans la quantité d’énergie dégagée lors de la combustion la chaleur dégagée par la vapeur d’eau (cas des chaudières gaz à condensation). L’abréviation est PCS.
Rendement : rapport entre l’énergie dépensée et l’énergie finale utilisée. Il mesure la performance énergétique des équipements.
Coefficient de performance énergétique : c’est le rapport entre l’énergie utile (chaleur restituée) et l’énergie consommée (facturée) pour faire fonctionner la pompe à chaleur.
Les unités et le calcul des consommations d’énergie
Le Joule : l’énergie est exprimée en Joule (J). Le Joule est une quantité d’énergie. Un Joule est la quantité d’énergie nécessaire pour déplacer d’un mètre un poids de 1 Newton.
Le Watt : la puissance énergétique est exprimée en Watt (W). La quantité d’énergie est exprimée en KWh (kilowattheure). 1 W = 1 J pendant 1 s, c’est-à-dire 1 W correspond à un débit d’énergie de 1 J pendant une seconde. Dans la vie courante, la quantité d’énergie fournie est exprimée en kWh (kilowattheure) ; il s’agit de la quantité d’énergie fournie par une puissance de 1 000 W pendant une heure, soit 1 kWh = 3.6 MJ. 1 Wh = 3 600 J.
Multiples des watts : MWh = mégawatheure soit 1 million de wattheures, GWh = giga wattheure soit 1 milliard de wattheures, TWh = térawattheure, soit mille milliards de wattheures
Tonne Equivalent Pétrole : cette unité d’énergie est utilisée pour comparer les différentes formes d’énergie et correspond au pouvoir calorifique d’une tonne de pétrole. (Mtep= mégatonne équivalent pétrole, Ktep=kilotonne équivalent pétrole).
Quelques équivalences : 1 tep = 11 628 KWh ou 1 000 m3 de gaz ; 1 stère de bois = 0,147 tep, 1MHh d’électricité nucléaire = 0,261 tep.
La consommation d’énergie d’un logement
La consommation moyenne d’un logement est d’environ 240 kWhEP/m2/an avec de fortes disparités en fonction des régions et de l’âge des bâtiments. Pour mémoire l’objectif du Grenelle de l’Environnement est de fixer pour 2012 une consommation de 50 kwhEP/m2/an pour les constructions neuves.
Dans le parc ancien le chauffage représente plus de 80% de la consommation d’énergie contre 45% pour les logements actuels, et 30% dans l’habitat « écologique ». L’objectif du Grenelle de l’Environnement est de réduire de 38% d’ici 2020 la consommation d’énergie du parc des bâtiments existants.