Archive pour la catégorie ‘Fiscalité’
Les crédits d’impôts
Il existe trois types de crédit d’impôt relatifs à l’habitation principale : économies d’énergie et développement durable, intérêts d’emprunts pour l’acquisition de la résidence principale et l’aide aux personnes âgées et handicapées
1. Economies d’énergies et développement durable
Contribuables concernés
Il s’agit des propriétaires, locataires ou occupants à titre gratuit de leur résidence principale.
Immeubles et dates dépenses concernées
L’article 200 quater du Code Général des impôts (en vigueur au 11 mars 2010 issu de l’article 58 (V) de la loi 2009-1674 du 30 décembre 2009 et l’article 15(V) de la loi 2010-237 du 9 mars 2010) octroie aux contribuables des crédits d’impôts pour certaines dépenses de travaux d’équipement de l’habitation principale en fonction de la date d’achèvement ou d’acquisition de l’immeuble et de la date de paiement des factures de travaux. Cet avantage fiscal s’applique aussi aux propriétaires de logements achevés depuis plus de deux ans, louant nus à usage d’habitation principale, pendant une durée minimale de cinq ans.
Dépenses concernées et taux crédit impôt
Le crédit d’impôt s’applique sur le prix TTC des pièces à l’exclusion de la main d’œuvre. Le matériel acheté à un professionnel et posé par le contribuable n’ouvre pas droit au crédit d’impôt.
Exceptions au principe d’exclusion du prix de la main d’œuvre:
La pose de l’échangeur de chaleur souterrain des pompes à chaleur géothermique (pièces et main d’œuvre) : 40%.
La pose de matériaux d’isolation thermique des parois opaques (pièces et main d’œuvre) : 25%.
Equipements ouvrant droit au crédit d’impôt :
- Chaudières à condensation : 15%.
- Matériaux d’isolation thermique des parois vitrées, volets isolants ou portes d’entrée donnant sur l’extérieur : 15%.
- Matériaux de calorifugeage de tout ou partie d’une installation de production ou de distribution de chaleur ou d’eau chaude sanitaire : 25%.
- Appareils régulation de chauffage : 25%.
- Equipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable ou des pompes à chaleur destinées à la production de chaleur ou d’eau chaude sanitaire (à l’exclusion des pompes air-air) : 40%.
- Chaudières, chauffage et eau chaude sanitaire à partir bois ou autres biomasses : 25% si installation et 40% si remplacement des mêmes matériels.
- Raccordement à un réseau de chaleur alimenté majoritairement par des énergies renouvelables ou par une installation de cogénération : 25%.
- Equipements de récupération et de traitement des eaux pluviales : 25%.
- Réalisation d’un diagnostic de performance obligatoire (en dehors des cas où la réglementation le rend obligatoire) : 50%.
Conditions délivrance crédit impôt
Le crédit d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu et est restitué au contribuable s’il excède l’impôt dû.
Le contribuable fournit à l’administration fiscale la facture relative aux travaux « payés et exécutés » ou l’attestation fournie par le vendeur ou le constructeur.
Les travaux engagés doivent respecter strictement les conditions et normes techniques exigés par les textes.
Le montant des dépenses est plafonné à 8 000 euros pour une personne seule et 16 000 euros pour un couple (majoration de 400 euros par personne à charge, divisée par deux pour un enfant en garde alternée), et ce pour une période de 5 années consécutives entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2012.
Texte de référence : article 200 quater Code Général des Impôts
2. Intérêts d’emprunts pour l’acquisition de la résidence principale
L’article 200 quaterdecies du Code Général des Impôts (en vigueur au 1er janvier 2010, modifié par la loi n°2009-1673 du 30 décembre 2009) octroie aux contribuables un crédit d’impôt relatif aux intérêts des prêts finançant l’acquisition d’une résidence principale.
Contribuables concernés
Les contribuables fiscalement domiciliés en France qui acquièrent ou font construire un logement destiné à être affecté à leur habitation principale peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt sur le revenu au titre des intérêts des prêts contractés pour cette opération immobilière.
Conditions liées au logement
Le logement doit répondre à certaines normes de surface, d’habitabilité. S’agissant d’un logement neuf, le contribuable doit respecter des normes thermiques.
Intérêts et logements concernés
Il s’agit des prêts destinés à financer l’acquisition du terrain et les dépenses de construction (exclusion des frais d’emprunts et des cotisations d’assurances).
Sont pris en compte les intérêts payés au titre des cinq premières annuités de remboursement à compter à compter de la première mise à disposition des fonds empruntés ou à la date de l’achèvement ou de la livraison du logement.
Pour les logements dont le niveau élevé de performance énergétique est supérieur à celui imposé par la législation, sont pris en compte les intérêts des sept premières annuités.
Taux crédit d’impôt
Le taux de crédit d’impôt est de 40% pour la première annuité 20% pour les quatre années suivantes.
Pour les logements acquis ou construits en 2010 : 30% la première année de remboursement et 15% pour les suivantes.
Pour les logements acquis ou construits en 2011: 25% la première année de remboursement et 10% pour les suivantes.
Pour les logements acquis ou construits en 2012 15% la première année de remboursement et 5% pour les suivantes.
Pour les logements (neufs, acquis en VEFA, ou que le contribuable fait construire) dont le niveau élevé de performance énergétique est supérieur à celui imposé par la législation », le taux est de 40% pendant les sept années.
Le montant des intérêts est plafonné par année à 3 750 euros pour une personne seule et 7 500 euros pour un couple, (majoration de 500 euros par personne à charge, divisée par deux pour un enfant en garde alternée), 7 500 euros pour une personne handicapée célibataire et 15 000 euros pour un couple dont l’un des membres est handicapé.
Le crédit d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu et est restitué au contribuable s’il excède l’impôt dû.
Texte de référence : article 200 quaterdecies Code Général des Impôts
3. Dépenses d’installation ou de remplacement d’équipements spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées
L’article 200 quater A du Code Général des impôts (en vigueur au 1er janvier 2010 –modifié par la loi n°2009-1673 du 30 décembre 2009) reconduit le crédit d’impôt pour les dépenses spécifiques d’équipement pour les personnes âgées ou handicapées, au titre de l’habitation principale en fonction de la date d’achèvement ou d’acquisition de l’immeuble et de la date de paiement des factures de travaux.
Equipements concernés et taux crédit d’impôt
- Equipements sanitaires attachés à perpétuelle demeure : éviers et lavabos à hauteur réglable ; baignoires à porte ; surélévateur de baignoire ; siphon dévier; cabines de douche intégrales ; bacs et portes de douche ; sièges de douche muraux, w.-c. pour personnes handicapées ; surélévateurs de w.-c. 25%
- Autres équipements de sécurité et d’accessibilité attachés à perpétuelle demeure : appareils élévateurs verticaux comportant une plate-forme aménagée en vue du transport d’une personne handicapée et les élévateurs à déplacements inclinés spécialement conçus pour le déplacement d’une personne handicapée, définis à l’article 30-0 C ; mains courantes ; barres de maintien ou d’appui ; appui ischiatique ; poignées de rappel de portes ; poignées ou barre de tirage de porte adaptée ; barre métallique de protection ; rampes fixes ; systèmes de commande, de signalisation ou d’alerte ; dispositifs de fermeture, d’ouverture ou systèmes de commande des installations électriques, d’eau, de gaz et de chauffage ; mobiliers à hauteur réglable ; revêtement de sol antidérapant ; revêtement podotactile ; nez de marche ; protection d’angle ; revêtement de protection murale basse ; boucle magnétique ; système de transfert à demeure ou potence au plafond : 25%.
- Acquisition d’ascenseurs électriques à traction possédant un contrôle avec variation de fréquence dans un immeuble collectif achevé depuis plus de deux ans (dépenses payées entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2009) : 15%.
Le montant des intérêts est plafonné par année à 5 000 euros pour une personne seule et 10 000 euros pour un couple, et 15 000 euros si un membre du couple est handicapé (majoration de 400 euros par personne à charge, divisée par deux pour un enfant en garde alternée).
Le crédit d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu et est restitué au contribuable s’il excède l’impôt dû.
Textes de référence : article 200 quater A Code Général des Impôts et article 18 ter annexe 4 Code Général des Impôts.
Textes:
Article 200 quater (loi n°2009 et 2010)
Article 200 quater A CGI (2009)
Article 200 quaterdecies CGI (2010)
Code Général des Impôts Annexe4 article 18ter
Les crédits d’impôts
Il existe trois types de crédit d’impôt relatifs à l’habitation principale : économies d’énergie et développement durable, intérêts d’emprunts pour l’acquisition de la résidence principale et l’aide aux personnes âgées et handicapées
1. Economies d’énergies et développement durable
Contribuables concernés
Il s’agit des propriétaires, locataires ou occupants à titre gratuit de leur résidence principale.
Immeubles et dates dépenses concernées
L’article 200 quater du Code Général des impôts (en vigueur du 29 décembre 2008 au 1er janvier 2010 issu de l’article 109 (V) de la loi 2009-1674 du 30 décembre 2009) octroie aux contribuables des crédits d’impôts pour certaines dépenses de travaux d’équipement de l’habitation principale en fonction de la date d’achèvement ou d’acquisition de l’immeuble et de la date de paiement des factures de travaux. Cet avantage fiscal s’applique aussi aux propriétaires de logements achevés depuis plus de deux ans, louant nus à usage d’habitation principale, pendant une durée minimale de cinq ans.
Dépenses concernées et taux crédit impôt
Le crédit d’impôt s’applique sur le prix TTC des pièces à l’exclusion de la main d’œuvre. Le matériel acheté à un professionnel et posé par le contribuable n’ouvre pas droit au crédit d’impôt.
Exceptions au principe d’exclusion du prix de la main d’œuvre:
La pose de l’échangeur de chaleur souterrain des pompes à chaleur géothermique (pièces et main d’œuvre) : 40%.
La pose de matériaux d’isolation thermique des parois opaques : 25% (ce taux est porté à 40% lorsque ces dépenses concernent un logement achevé avant le 1er janvier 1977, et sont réalisées au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de son acquisition à titre onéreux ou gratuit).
Equipements ouvrant droit au crédit d’impôt :
- Chaudières à condensation, matériaux d’isolation thermique et appareils de régulation de chauffage: 25% (ce taux est porté à 40% lorsque ces dépenses concernent un logement achevé avant le 1er janvier 1977, et sont réalisées au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de son acquisition à titre onéreux ou gratuit).
- Equipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable ou des pompes, dont la finalité essentielle est la production de chaleur destinées à la production de chaleur (à l’exclusion des pompes air-air) : 50%.
- Chaudières, chauffage et eau chaude sanitaire à partir bois ou autres biomasses et les pompes à chaleur: 40%.
- Raccordement à un réseau de chaleur alimenté majoritairement par des énergies renouvelables ou par une installation de cogénération : 25%.
- Equipements de récupération et de traitement des eaux pluviales : 25%.
- Réalisation d’un diagnostic de performance obligatoire (en dehors des cas où la réglementation le rend obligatoire) : 50%.
Conditions délivrance crédit impôt
Le crédit d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu et est restitué au contribuable s’il excède l’impôt dû.
Le contribuable fournit à l’administration fiscale la facture relative aux travaux « payés et exécutés » ou l’attestation fournie par le vendeur ou le constructeur.
Les travaux engagés doivent respecter strictement les conditions et normes techniques exigés par les textes.
Le montant des dépenses est plafonné à 8 000 euros pour une personne seule et 16 000 euros pour un couple (majoration de 400 euros par personne à charge, divisée par deux pour un enfant en garde alternée), et ce pour une période de 5 années consécutives entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2012.
Texte de référence : article 200 quater Code Général des Impôts
2. Intérêts d’emprunts pour l’acquisition de la résidence principale
L’article 200 quaterdecies du Code Général des Impôts (en vigueur du 10 avril 2009 au 1er janvier 2010, modifié par l’article 1 du décret n°2009-389 DU 7 AVRIL 2009) octroie aux contribuables un crédit d’impôt relatif aux intérêts des prêts finançant l’acquisition d’une résidence principale.
Contribuables concernés
Les contribuables fiscalement domiciliés en France qui acquièrent ou font construire un logement destiné à être affecté à leur habitation principale peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt sur le revenu au titre des intérêts des prêts contractés pour cette opération immobilière.
Conditions liées au logement
Le logement doit répondre à certaines normes de surface, d’habitabilité. S’agissant d’un logement neuf, le contribuable doit respecter des normes thermiques.
Intérêts et prêts concernés
Il s’agit des prêts destinés à financer l’acquisition du terrain et les dépenses de construction (exclusion des frais d’emprunts et des cotisations d’assurances).
Sont pris en compte les intérêts payés au titre des cinq premières annuités de remboursement à compter à compter de la première mise à disposition des fonds empruntés ou à la date de l’achèvement ou de la livraison du logement.
Pour les logements « norme BBC 2005 » (bâtiment de basse consommation énergétique), sont pris en compte les intérêts des sept premières annuités.
Taux crédit d’impôt
Le taux de crédit d’impôt est de 40% des intérêts la première année et de 20% pour les quatre années suivantes.
Pour les logements « BBC », le taux est de 40% pendant les sept années.
Le montant des intérêts est plafonné par année à 3 750 euros pour une personne seule et 7 500 euros pour un couple (majoration de 500 euros par personne à charge, divisée par deux pour un enfant en garde alternée), 7 500 euros pour une personne handicapée célibataire et 15 000 euros pour un couple dont l’un des membres est handicapé.
Le crédit d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu et est restitué au contribuable s’il excède l’impôt dû.
Texte de référence : article 200 quaterdecies Code Général des Impôts
3. Dépenses d’installation ou de remplacement d’équipements spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées
L’article 200 quater A du Code Général des impôts (en vigueur du 31 décembre 2005 au 1er janvier 2010 – article 83 (V) de la loi n°2005-1719 du 30 décembre 2005) institue un crédit d’impôt pour des dépenses spécifiques d’équipement pour les personnes âgées ou handicapées, au titre de l’habitation principale en fonction de la date d’achèvement ou d’acquisition de l’immeuble et de la date de paiement des factures de travaux.
Equipements concernés et taux crédit d’impôt
- Equipements sanitaires attachés à perpétuelle demeure : éviers et lavabos à hauteur réglable ; baignoires à porte ; surélévateur de baignoire ; siphon d’évier; cabines de douche intégrales ; bacs et portes de douche ; sièges de douche muraux, w.-c. pour personnes handicapées ; surélévateurs de w.-c. 25%
- Autres équipements de sécurité et d’accessibilité attachés à perpétuelle demeure : appareils élévateurs verticaux comportant une plate-forme aménagée en vue du transport d’une personne handicapée et les élévateurs à déplacements inclinés spécialement conçus pour le déplacement d’une personne handicapée, définis à l’article 30-0 C ; mains courantes ; barres de maintien ou d’appui ; appui ischiatique ; poignées de rappel de portes ; poignées ou barre de tirage de porte adaptée ; barre métallique de protection ; rampes fixes ; systèmes de commande, de signalisation ou d’alerte ; dispositifs de fermeture, d’ouverture ou systèmes de commande des installations électriques, d’eau, de gaz et de chauffage ; mobiliers à hauteur réglable ; revêtement de sol antidérapant ; revêtement podotactile ; nez de marche ; protection d’angle ; revêtement de protection murale basse ; boucle magnétique ; système de transfert à demeure ou potence au plafond : 25%.
- Acquisition d’ascenseurs électriques à traction possédant un contrôle avec variation de fréquence dans un immeuble collectif achevé depuis plus de deux ans (dépenses payées entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2009) : 15%.
Le montant des intérêts est plafonné par année à 5 000 euros pour une personne seule et 10 000 euros pour un couple, et 15 000 euros si un membre du couple est handicapé (majoration de 400 euros par personne à charge, divisée par deux pour un enfant en garde alternée).
Le crédit d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu et est restitué au contribuable s’il excède l’impôt dû.
Textes de références : article 200 quater A Code Général des Impôts et article 18 ter annexe 4 Code Général des Impôts.
Textes:
Article 200 quater (loi n°2008 27 décembre 2008 – article 109)
Article 200 quater A CGI (2009)
Quelques nouveautés fiscales en matière immobilière
La mesure symbolique applicable au 1er janvier 2009, et influant donc sur les stratégies d’optimisation fiscale (notamment en immobilier) constituée par le plafonnement de certains avantages fiscaux, s’est accompagnée d’une modification sensible des investissements Malraux et ceux réalisés dans les DOM-TOM, et de celui du statut de loueur meublé professionnel. Le montant annuel pour l’année 2009 est fixé à 25000 euros, majorés de 10% du revenu net imposable du foyer fiscal (article 200-O A du Code Général des Impôts),
La vague verte du Grenelle de l’Environnement reporte le crédit d’impôt en faveur du développement durable au 31 décembre 2012 au profit des propriétaires, locataires ou occupants à titre gratuit d’une résidence principale, avec quelque modifications (suppression du crédit d’impôt pour certains équipements et (ou) modification du taux du crédit d’impôt). Cet avantage fiscal s’applique aussi aux propriétaires de logements achevés depuis plus de deux ans, louant nus à usage d’habitation principale, pendant une durée minimale de cinq ans (article 200 quater Code Général des Impôts).
La réduction d’impôt accordée aux contribuables investissant dans les résidences de tourisme est prorogée jusqu’en 2012.
Les contribuables « protégés » par le bouclier fiscal (article 1er du Code Général des Impôts « les impôts directs payés par un contribuable ne peuvent être supérieurs à 50% de ses revenus. Les conditions d’application de ce droit sont définies à l’article 1649-O A ») bénéficient désormais d’un droit à restitution sur les taxes foncières et d’habitation relatives à leur résidence principale.
Dates limites de déclaration
- Particuliers : déclaration 2042 ou 2042 S (avec annexes éventuellement relatives à vos revenus fonciers : déclarations 2044 ou 2044S) : 31 mai 2010 (déclaration papier) et juin 2010 pour les déclarations internet (départements 01 à 19:10 juin 2010, départements 20 à 49, y compris 2A et 2B:17 juin 2010, et départements 50 à 974:24 juin 2010); les dates précises ne sont pas à ce jour communiquées par Bercy.
- SCI : 4 mai 2010, déclarations n°2071 et 2072
Les revenus générés par une location d’un bien immobilier sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers et sont soumis à l’impôt sur le revenu.
Le revenu brut correspond au total des recettes encaissées dans l’année : loyers, fermages, subventions, indemnités d’assurances, les dépenses mises par convention à la charge du locataire, revenus tirés de la location de droits particuliers (affichage, antenne, chasse, pêche…), la valeur locative réelle des propriétés dont le bailleur se réserve la jouissance (locaux mis à disposition gratuitement). Les charges locatives ne constituent pas des recettes. Le dépôt de garantie n’est pas déclaré sauf si les sommes affectées au règlement du loyer ou à des réparations. Pour la taxe d’ordures ménagères récupérable sur le locataire, seuls les frais de rôle sont déductibles (et non récupérables sur le locataire).
Le revenu net est la différence entre le revenu brut et le total des frais et charges déductibles (travaux, entretien, intérêts d’emprunt, primes assurances, frais de gestion, impôts…). Le montant obtenu constitue le résultat foncier.
Si ce résultat est positif, le montant est à reporter sur la déclaration de revenus. Si le résultat foncier net est négatif, il s’agit d’un déficit foncier qui s’impute sur le revenu global du contribuable sous conditions.
Le régime du « micro-foncier
Il s’applique de plein droit si vos revenus fonciers n’excédent pas 15 000 euros par an ; vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 30 %. Vous êtes dans ce cas dispensé de remplir la déclaration n°2044. Vous reportez donc directement sur la déclaration 2042 le montant de vos revenus fonciers imposables.Vous avez la possibilité d’opter pour le régime réel : attention cette option est irrévocable pendant 3 ans (sous condition du respect de la limite de 15 000 euros). Ce régime ne s’applique pas aux immeubles soumis à une réglementation spécifique (monuments historiques, régime d’amortissement, etc.).
Le régime réel
Il nécessite l’envoi d’une déclaration n°2044 OU 2044 S annexée à votre déclaration de revenus. Cette déclaration détermine le montant de votre revenu foncier imposable ou votre déficit foncier reportable. La déduction forfaitaire de 14% est supprimée (et ce depuis 2006) et est compensée par la déduction de nouvelles charges foncières (exemple : frais d’administration de l’immeuble, primes assurances…). Imprimé 2044 : concerne les immeubles n’ouvrant droit à aucun avantage fiscal spécifique (sauf Borloo ancien et Besson ancien). Imprimé 2044 S: concerne les immeubles ouvrant droit à un avantage fiscal (par exemple Robien et Borloo neuf) ou une imputation illimitée de vos déficits fonciers sur votre revenu global). Si vous êtes concerné par ces catégories d’immeubles, vous reportez l’ensemble sur un imprimé 2004S.
Les frais et charges supportés par le bailleur viennent en déduction des loyers encaissés pour leur montant réel (article 31 Code Général des Impôts).Les frais et charges relatives à un logement vacant ou dont le propriétaire se réserve la disposition ne sont pas déductibles. Sont prises en compte par l’administration fiscale les frais et charges payées au cours de l’année civile. Les charges et réparations locatives sont non déductibles à l’exception de celles relatives à la remise en location du bien ou en cas de force majeure ou de vétusté.
Frais et charges déductibles
Les dépenses de réparation, d’entretien, et d’amélioration qui ont pour objet de maintenir ou de remettre le bien loué en bon état sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement (exemples : ravalement, toiture, remplacement d’une chaudière…)
Les primes d’assurance : l’assurance multirisques immeuble propriétaire non occupant, l’assurance loyers impayés. Attention, les bailleurs bénéficiant d’un crédit d’impôt de 50% au titre de la garantie de loyers impayés d’un logement conventionné ne peuvent pas déduire le montant de la prime.
Le montant des dépenses supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n’a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l’année du départ du locataire.
Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ainsi que des dépenses au titre desquelles le propriétaire bénéficie du crédit d’impôt sur le revenu prévu à l’article 200 quater du Code Général des Impôts : les dépenses relatives à l’amélioration de la qualité environnementale (chaudières à condensation, isolation, équipements alimentés par une source d’énergie renouvelable…) ne sont pas déductibles car elles sont soumises au régime du crédit d’impôt sous condition de l’engagement du bailleur de louer le bien nu, achevé depuis plus de deux ans, à usage d’habitation principale pendant au moins cinq ans.
Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinés destinées à protéger ces locaux des effets de l’amiante ou à faciliter l’accueil des handicapés, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement
Certaines dépenses dans des immeubles situés dans des secteurs sauvegardés et travaux imposés par l’autorité publique dans le cadre du plan de sauvegarde : ces dépenses ne sont pas déductibles pour les immeubles pour lesquels une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée à compter du 1er janvier 2009.
Les impositions autres que celles incombant normalement à l’occupant : il s’agit de la taxe foncière (déduction faîte de la taxe d’ordures ménagères, la taxe annuelle sur les bureaux en Ile de France et la taxe spéciale d’équipement. La contribution sur les revenus locatifs reste due par les SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ou lorsque l’un des associés est soumis à cet impôt. La CRL est calculée sur les revenus tirés de locaux situés dans des immeubles achevés depuis au moins quinze ans au 1er janvier de l’année d’imposition. Son taux est fixé à 2,5% des recettes nettes de l’exercice précédent.
Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés : les frais d’emprunt sont également déductibles (exemple : frais de dossier, hypothèque).
Les frais de gestion : rémunération des gardes et concierges, frais de procédure, rémunération, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles (administrateur de biens, expert-comptable, syndic de copropriétés..). Les dépenses liées aux honoraires de location et la gestion d’un bien immobilier sont déductibles.
Les autres frais de gestion : sont déductibles pour un montant forfaitaire de 20 euros par an et par logement. Ce forfait intègre par exemple les frais administratifs, de téléphone.
Les frais et dépenses liées à un fonds de placement immobilier : les conditions sont précisées par l’article 239 nonies du Code Général des Impôts et les articles L.214-40 et L.214-119 du Code Monétaire et Financier.
Les provisions pour charges de copropriété : le bailleur déduit les provisions appelées par le syndic au titre du budget prévisionnel de fonctionnement de l’immeuble et au titre des travaux hors budget de charges courantes (article 14-1 et 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965), payées au cours de l’année d’imposition. L’année suivante, le bailleur procède à la régularisation en réintégrant dans son revenu imposable les charges non déductibles, les charges récupérables sur le locataire, ainsi que l’éventuel solde positif. (Attention ne pas confondre charges récupérables et charges déductibles sur le compte individuel de charges adressé par le syndic).
Les provisions spéciales (travaux non encore décidés article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965) ne sont pas déductibles ; ces sommes versées seront déductibles lors du paiement des travaux votés et réalisés.
|
Dépenses |
2008 |
2009 |
Déclaration 2010 (revenus fonciers 2009) |
| Provisions budget 14-1 |
1200 |
1230 |
1230 |
| Provisions travaux 14-2 |
800 |
400 |
400 |
| Charges réelles 14-1 année 2008 |
1100 = 725(charges récupérables) + 375 (charges non récupérables dont 275 déductibles et 100 non déductibles) et 100 solde créditeur charges 2008 |
- |
725 100 0 100 |
| Charges réelles 14-2 année 2008 |
800 |
- |
- |
| Total à déduire |
1730 |
||
| Total à réintégrer |
925 |
Le déficit foncier
Lorsque le montant des charges et frais déductibles est supérieur au montant des recettes, le contribuable impute sur son revenu global ce déficit sous certaines conditions. Certains investissements immobiliers en Outre sont exclus de ce dispositif, ainsi que les propriétaires de monuments historiques, et les immeubles soumis à un plan de sauvegarde.
Si le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit, la part non prise en compte peut être reportée sur le revenu global des six années suivantes.
La limite annuelle de 10700 euros est portée à 15300 euros dans le cadre du régime « Périssol ».
L’imputation d’un déficit foncier entraîne l’obligation de louer jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle l’imputation est intervenue.
La répartition du déficit s’effectue en déterminant son origine : intérêts d’emprunt ou charges et frais.
Les déficits résultant des charges et frais sont déductibles du revenu global dans la limite annuelle de 10 700 euros.
La fraction du déficit qui est supérieure à 10 700 euros ou qui provient des intérêts d’emprunt est uniquement imputable sur les revenus fonciers des dix prochaines années.
|
|
Exemple 1 |
Exemple 2 |
Exemple 3 |
Exemple 4 |
|
Recettes brutes |
3000 |
5000 |
15000 |
20000 |
|
Intérêts emprunt |
4000 |
3000 |
35000 |
15000 |
|
Autres charges et frais déductibles |
7000 |
4000 |
18000 |
18000 |
|
Résultat foncier |
-8000 |
-2000 |
-38000 |
-14000 |
|
Imputation revenu global |
7000 |
2000 |
10700 |
10700 |
|
Imputation revenu foncier |
1000 |
0 |
27300 |
3300 |
Exemple1 : le déficit se répartit entre 7000 euros (charges et frais) et 1000 euros d’intérêts (différence entre intérêts et recettes brutes). Le déficit provenant des intérêts d’emprunt ne s’impute que sur les revenus fonciers. Les autres charges et frais s’imputent sur le revenu global dans la limite de 10700 euros : 7000 euros.
Exemple 2 : le montant des intérêts est inférieur aux recettes. La totalité du déficit est imputée sur le revenu global (inférieur à 10700 euros).
Exemple 3 : le déficit se répartit entre 18000 euros (charges et frais) et 20000 euros d’intérêts relatifs au déficit (différence entre intérêts et recettes brutes). Les charges et frais s’imputent sur le revenu global dans la limite de 10700 euros. Le solde de 7300 euros s’impute sur le revenu foncier, auquel s’ajoute part des intérêts relative au déficit, 20000 euros, soit un total de 27300 euros.
Exemple 4 : le montant des intérêts est inférieur aux recettes. La totalité du déficit est imputée sur le revenu global dans la limite de 10700 euros. Le solde de 3300 euros (20000-10700) s’impute sur le revenu foncier.
Les déductions spécifiques
Le régime de la déduction au titre de l’amortissement s’applique aux investissements locatifs neufs à usage d’habitation. Il s’agit des régimes « Périssol, Besson, Robien et Robien Classique, Robien aménagé et Borloo Neuf ». Le principe est celui de la déduction de l’amortissement de l’acquisition du logement.
Le régime des déductions dans l’ancien : Borloo ancien : abattement de 30 ou 45% sous conditions ; Besson Ancien : déduction de 26% depuis le 1er janvier 2006 (suppression de l’abattement forfaitaire de 14%) + déductibilité des frais réels.
Loi Malraux : depuis le 1er janvier 2009 le régime de la réduction d’impôt remplace celui de la déduction des dépenses et d’imputation des déficits.
Le régime Scellier : applicable depuis le 1er janvier 2009, remplace les dispositifs Robien et Borloo neuf depuis le 1er janvier 2010. Le contribuable peut opter en 2009 entre le régime de l’amortissement (déductible des impôts) et celui de la réduction d’impôt.
La déduction d’impôt mobilité professionnelle: ce dispositif (article 31- i Code Général de Impôts) permet de couvrir les frais supportés pour la reprise d’un emploi. Il est réservé aux personnes qui ont repris une activité salariée durable, après avoir été inscrites comme demandeurs d’emploi, ou après avoir été titulaires de minima sociaux ou après un licenciement économique (ou un » plan social « ), et qui ont déménagé à plus de 200 km de leur domicile précédent pour exercer cet emploi. Il est accordé à l’issue d’une période d’activité de six mois consécutifs. L’activité doit avoir débuté entre le 1er juillet 2005 et le 31 décembre 2007. Cette aide à la mobilité prend la forme d’une réduction de 10% des revenus bruts tirés de la location de l’ancienne habitation principale jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit la date de la mise en location ou jusqu’à la date d’acquisition d’une nouvelle résidence principale si elle est antérieure.
La déduction en faveur des logements vacants remis en location : ce dispositif est supprimé pour les baux conclus à compter du 1er janvier 2008. Une déduction de 30% est appliquée sur les revenus fonciers des deux premières années de location des logements vacants nus remis en location et soumis à la taxe sur les logements vacants. Cette disposition peut se cumuler avec le dispositif « Borloo ancien ».
Textes de référence:
Liens utiles:
www.legifrance.gouv.fr
www.impots.gouv.fr
Barème impôts : il s’agit d’un barème progressif. Le revenu imposable tient compte également du nombre de personnes : il s’agit des parts du foyer fiscal (conjoint, enfants, mineurs ou majeurs à charge…). Par exemple un couple marié sans enfants est affecté de deux parts.
|
Exemple calcul impôts revenus 2009 déclaration 2010 (hors réduction) pour une personne (1part) |
||||
|
Fraction du revenu net imposable (1 part) |
Taux |
Revenu imposable 20 000 euros |
Revenu imposable 40 000 euros |
Revenu imposable 90 000 euros |
|
N’excédant pas 5875 euros |
0% |
0 |
0 |
0 |
|
Entre 5875 et 11720 |
5,5% |
(11720-5875) x 5,5% = 321
|
(11720-5875) x 5,5% = 321
|
(11720-5875) x 5,5% = 321
|
|
Entre 11720 et 26030 |
14% |
(20 000-11 720) x14%= 1 159
|
(26030-11720) x14%= 2 003
|
(26030-11720) x14%= 2 003
|
|
Entre 26030 et 69783 |
30% |
0
|
(40 000-26 030) x 30%= 4 191 |
(69 783-26 030) x 30%= 13 126 |
|
Au-delà de 69783 |
40% |
0 |
0 |
(90 00-69 783 x40%=8 087 |
|
Montant impôt |
|
1 480 |
6 515 |
23 537 |
Charges déductibles : sommes à déduire du montant du revenu brut global.
Crédit d’impôt : sommes venant en déduction de l’impôt sur le revenu. Si le montant du crédit d’impôt est supérieur au montant de l’impôt (au-delà de 8 euros), le Trésor Public restitue la différence au contribuable. Si le montant ressort à moins de 61 euros, aucun impôt n’est à payer.
Quotient familial : résultat de la division du revenu imposable par le nombre de parts. La « part » tient compte de la situation et des charges de famille de chaque contribuable (marié, pacsé, enfant, personne à charge etc.).
Exemple de calcul : le quotient familial d’un couple marié est de deux parts. Le revenu global net de 40 000 euros est donc de 20 000 euros pour une part (40 000/2).
L’impôt sur le revenu pour une part est de 1480 euros. (cf. infra barème impôts)
Avec l’application du quotient familial, l’impôt pour ce couple marié est donc égal à 2960 euros (1480/2).
Réduction d’impôt : sommes à soustraire du montant de l’impôt sur le revenu en raison des dépenses supportées. Si le montant des charges déductibles est supérieur au montant de vos revenus, aucun impôt n’est à payer et aucune restitution n’intervient au profit du contribuable (sauf exceptions).
Revenu brut global: ensemble des revenus annuels.
Revenu net global : ensembles des revenus moins les charges déductibles.
Revenu net imposable : revenu net global moins l’abattement de 10%.
Revenu fiscal de référence : revenu servant de référence pour le calcul de certains allégements d’impôts ou aides et résultant d’un calcul spécifique.
Taux marginal imposition : il s’agit du taux d’imposition de la tranche supérieure ; son montant est pris en compte dans le cadre de dispositifs de défiscalisation.
La mesure symbolique applicable au 1er janvier 2009, et influant donc les stratégies d’optimisation fiscale (notamment en immobilier) est le plafonnement de certains avantages fiscaux. Le montant annuel pour l’année 2010 est diminué par rapport à 2009 : 20 000 euros, majorés de 8% du revenu net imposable du foyer fiscal – Article 200-O A du Code Général des Impôts.
Les taux du crédit d’impôt relatif aux intérêts d’emprunts relatifs à l’habitation principale sont revus à la baisse, exceptés pour les logements neufs dotés d’un niveau de performance énergétique élevé (40% pendant sept ans) – Article 200 quaterdecies Code Général des Impôts.
Les crédits d’impôts relatifs aux économies d’énergie et au développement durable sont reconduits avec la modification de leur taux pour certains équipements (isolation des parois vitrées par exemple), voire la suppression pure et simple de cet avantage fiscale pour d’autres (pompes à chaleur par exemple) – Article 200 quater Code Général des Impôts.
Les installations de climatisation dans les logements achevés depuis plus de deux ans, ne bénéficient plus du taux de TVA réduit à 5,5% à compter du 1er janvier 2010.
Dans le domaine de la défiscalisation immobilière, le dispositif « Demessine » (investissement dans une résidence de tourisme situé dans une zone de revitalisation rurale), est modifié au sujet de la reprise de la réduction d’impôt en cas de non respect de l’engagement de location par le propriétaire – Article 199 decies Code Général des Impôts.
La réduction d’impôt accordée par le régime « Scellier » en 2010, dans le cadre d’un investissement dans un logement neuf, est maintenue à 25% en 2010 ; le taux de cette réduction baisse à partir de 2011 avec une distinction entre les immeubles « bbc » et non « bbc » (bâtiment basse consommation) – article 199 septvicies Code Général des Impôts.
Liens utiles:
www.legifrance.gouv.fr
www.impots.gouv.fr