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Le contrat de syndic est désormais réglementé ; l’arrêté du 19 mars 2010¹ complète les dispositions de l’annexe 2 de l’arrêté du 2 décembre 1986 relatives aux syndics de copropriété. L’arrêté s’applique à tous les contrats de syndic signés à compter du 1^er juillet 2010.

Ce texte est pour l’essentiel un « copier-coller » de l’avis du Conseil National de la Concurrence du 27 septembre 2007², assorti de quelques précisions et modifications. Mais certaines prestations du syndic sont définies par défaut : il s’agit des prestations variables et notamment celles faisant l’objet d’honoraires privatifs.

Le syndic doit offrir à ses clients une liste minimale de prestations dans le cadre de sa gestion courante. Les prestations invariables concernent : l’assemblée générale annuelle, la comptabilité générale de la copropriété, l’administration et la gestion de la copropriété en conformité avec le règlement de copropriété, les assurances, et la gestion du personnel.

Les prestations particulières (ou prestations variables) « doivent figurer explicitement en tant que telle dans le contrat de syndic ». Leur contenu « doit être défini avec précision dans les rubriques correspondantes figurant dans le contrat de syndic ».

Les précisions et modifications apportées par l’arrêté, par rapport à l’avis du CNC, sont les suivantes :

• La présence du syndic lors de la tenue du conseil syndical et de l’assemblée générale annuelles : le contrat doit préciser «expressément la durée contractuelle prévue comme incluse dans le forfait ainsi que les jours et les plages horaires convenus ».
• L’imputation des consommations individuelles de fluide ou d’énergie lorsque les compteurs sont déjà installés lors de la désignation du syndic relève de la gestion courante (l’avis du CNC visait uniquement les consommations d’eau).
• Le syndic est tenu de détenir les « archives utiles (plans, règlement de copropriété, état de répartition des charges, procès-verbaux d’assemblée générale….ainsi que toute pièce administrative datant de moins de deux ans) » ; a contrario le syndic peut prétendre à des honoraires particuliers pour la détention des archives non-utiles.
• En vue de la consultation en assemblée générale, appel d’offres, études des devis et mise en concurrence résultant de la demande d’une pluralité de devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises lorsque celle-ci est obligatoire dans le cadre des travaux de maintenance définis à l’article 45 du décret n°67-223 du 17 mars 1967. Cette prestation du syndic relève aussi de la gestion courante.
• Le syndic souscrit les polices d’assurance au nom du syndicat et avec l’accord préalable du syndicat. Cette disposition englobe toutes les polices d’assurance (multirisques immeuble, impayés charges, dommages-ouvrage etc…).

Ni les associations de défense des copropriétaires et ni les professionnels ne se satisferont de cette réglementation:

• Les prestations particulières (ou variables) se définissent par « tout ce qui n’est pas inclus dans les prestations de gestion courante » ; dès lors, entre l’imagination de certains professionnels pour créer de nouvelles prestations et le refus systématique de certains copropriétaires de rétribuer des services justifiés, ce texte n’apporte aucune réponse et renvoie chaque partie au principe de la liberté contractuelle, tant pour les honoraires liés à la copropriété que ceux imputés directement au copropriétaire concerné.
• L’imprécision de la définition des archives non-utiles ouvre une brèche sans garde-fous dans l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 « seul responsable de sa gestion, le syndic ne peut se faire substituer ». Beaucoup de tâches administratives et répétitives et sans valeur ajoutée sont de plus en plus externalisées par les syndics (archives, envoi des convocations et notification des procès-verbaux d’assemblée générale notamment). L’arrêté entérine donc cette pratique pour les archives.

Une première étape est donc franchie dans la normalisation du rapport contractuel entre les syndicats de copropriétaires et les syndics. Monsieur Hervé Novelli a donc tenu la promesse de son prédécesseur M. Luc Chatel.

Rien n’interdit aux professionnels d’inclure dans la liste de prestations de gestion courante des services supplémentaires pour se démarquer de leurs concurrents : qui peut le moins…..peut le plus !

Quant aux copropriétaires et membres du conseil syndical : à vos tableurs pour comparer les prestations particulières des syndics, dans l’attente d’une modification de cet arrêté….

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1. Arrêté 19 mars 2010 – contrat de syndic
2. Avis cnc 27 sept 2007

Repenser le fonctionnement de la copropriété : oui ; créer un ordre : non.

L’arrêté relatif à la réglementation des contrats de syndic, et ce conformément à l’avis du Conseil National de la Concurrence du 27 septembre 2007, n’est toujours pas publié. Entre les chiffres contradictoires des syndicats professionnels (UNIS et FNAIM notamment) et l’ARC (Associations de Responsables de Copropriétés) sur le taux de conformité des contrats à l’avis du CNC, le passage de témoin entre Luc Chatel et Hervé Novelli, les attentes antagonistes des acteurs de la copropriété, l’image de marque désastreuse de la profession, ressurgit l’idée de la création d’un Ordre Professionnel des Syndics¹.

L’Ordre Professionnel est un organisme créé par la loi, ayant quatre objets principaux :

• Garantir la compétence et l’aptitude de ses membres (formation, diplômes…)
• Faire respecter le Code de Déontologie
• Réguler la concurrence
• Représenter la profession (est notamment consulté pour tous projets  de loi ou règlement)

Cette présentation sommaire des missions d’un Ordre Professionnel laisserait-elle augurer une mutation idyllique du marché de l’activité syndic de copropriétés avec la renaissance de professionnels compétents, vertueux dont l’intérêt se confondrait avec celui de ses clients ? De nombreux faits vont à l’encontre de cette création :

Les syndicats professionnels dispensent régulièrement des formations à leurs membres, auxquelles viennent s’ajouter les formations des Groupes Immobiliers à leurs collaborateurs. Les conditions d’accès à la profession sont déjà réglementées par la loi Hoguet. Pourquoi mettre en place un Code de Déontologie ? Ne serait-il pas plus judicieux d’améliorer les textes existants (loi Hoguet, loi du 10 juillet 1965 et leurs décrets d’application) en prévoyant des sanctions en cas de faute ou carence du syndic. La régulation de la concurrence se fait par les clients qui doivent être capables de comparer les contrats de syndic. Si les syndicats ne sont pas représentatifs de la profession, qu’ils  se remettent en cause ! Un ordre suppose une adhésion obligatoire de chaque professionnel qui perdrait sa liberté et son indépendance. Quant à l’argument selon lequel les syndics seraient consultés pour tout projet de réglementation, c’est encore un pavé dans la mare de la représentativité des principaux syndicats professionnels et le déni du lobbying des poids lourds de l’administration de biens.

A chaque crise ressurgit l’Ordre : les affaires des syndics franciliens des années 1990 ont laissé des traces. Si les syndicats professionnels n’ont pas su anticiper et corriger les dérives de leurs adhérents (exemple récent de la conformité des contrats de syndic avec l’avis du CNC), comment penser qu’un ordre y parviendra puisque les dirigeants de l’ordre seront très certainement issus des mêmes instances ?

Et la position dominante des groupes immobiliers nationaux qui sera dupliquée au sein de cette instance : quelle place pour les syndics indépendants demain ?

Les procédures engagées mettant en cause la responsabilité du syndic ou visant sa révocation sont marginales dans le contentieux de la copropriété. En 2008, 34 500 procédures sont engagées dont 271 contre les syndics (soit 0,8%) pour un parc de plus de 7 millions de logements ; 22 500 procédures étaient liées à des impayés². Donc le malaise ambiant n’engorge pas les tribunaux et ne justifie pas non plus la création d’un ordre professionnel.

S’opposer à la création d’un ordre ne veut pas dire refuser de remettre de l’ordre dans la copropriété. Il ne faut pas se tromper de cible : la principale revendication des clients est l’augmentation régulière des charges avec une focalisation sur la politique tarifaire des syndics. Cessons de caricaturer la copropriété avec d’un côté des copropriétaires exigeant des honoraires réduits à minima pour une prestation de services a maxima et de l’autre des syndics réduits à un rôle de gestionnaires de fonds. Aujourd’hui la situation semble néanmoins bloquée : les syndics exigent une revalorisation de leurs honoraires et une reconnaissance de leur profession ; les copropriétaires souhaitent au préalable une qualité de services irréprochable et de la transparence (compte bancaire séparé, honoraires variables, honoraires privatifs, devis entreprises, négociation contrats, devis fournisseurs…). Cette guerre de tranchées s’étend à d’autres champs de bataille : l’ARC développe son observatoire des charges considérant que celui de l’UNIS ne reflète pas la réalité.

Déjà en 2002, Christian Jean-Jean, ancien député de l’Hérault, avait déposé une proposition de loi visant à créer un Observatoire National de la Copropriété³ avec pour mission « d’étudier en liaison avec les professionnels de la copropriété les conditions d’accès, la formation continue, l’éthique de l’activité de syndic ».Plus récemment, Gérard Charasse, Député de l’Allier, dépose une proposition de loi4 modifiant celle du 10 juillet 1965 en visant notamment l’absentéisme aux assemblées générales, et le rachat de Cabinets de Syndics par des Groupes Nationaux. Par ailleurs, le décret du 17 mars 1967 est en cours de refonte, sans oublier le groupe de travail « copropriété » dans le cadre du Grenelle de l’Environnement5.

Les politiques d’urbanisme et d’aménagement du territoire vont accentuer désormais la construction d’immeubles collectifs (environnement et démographie obligent) au détriment de l’individuel : ne reproduisons pas sur ce nouveau parc immobilier les erreurs du passé. La loi fixant le statut de la copropriété a 45 ans : tirons les enseignements de la pratique et procédons à une véritable refonte des textes sans tabous, c’est-à-dire en prenant en compte notamment:

• La taille et la complexité des immeubles
• Les bonnes pratiques de l’administration et de la gestion de la copropriété
• Les principes de la gouvernance de la copropriété (réflexion en cours au sein du Grenelle de l’environnement »)
• La responsabilité des Syndics (professionnels et bénévoles) et les sanctions
• Les impératifs de rentabilité des syndics professionnels
• La structure du bilan comptable des Cabinets et Sociétés de Syndics
• Les contre-pouvoirs : association de défense des copropriétaires et pouvoirs publics.
• La mise en place d’un observatoire indépendant des charges conçu comme un outil de « bonne et saine» gestion des immeubles : pourquoi ne pas confier cette mission à l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) en s’appuyant sur son maillage territorial ?

Et rappelons-nous l’étymologie du nom « syndic » : provient du mot grec « sundikos », dont la traduction est défenseur. Il est le mandataire  du syndicat des copropriétaires d’un immeuble chargé d’exécuter ses décisions, de le représenter dans tous les actes de la vie civile et d’administrer l’immeuble. (définition tirée du dictionnaire Larousse).

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1. Article Henry Buzy-Cazaux (Président de l’Ecole Supérieure des Professions Immobilières) www.buzycazaux.blog.capital.fr
2. Evaluation Contentieux de la Copropriété – Ministère de la Justice – Mai 2009 – Contentieux copropriété 1988-2008
   
3. Proposition Loi Christian Jeanjean 18 décembre 2002 – Proposition loi Jeanjean 2002
   
4. Proposition Loi Gérard Charasse 15 septembre 2009 – Proposition loi 15 sept 2009 modifiant loi 10 juillet 1965
   
5. www.plan-batiment.legrenelle-environnement.fr

Vers un désengagement des banques ?

7 500 000  logements dépendent d’une copropriété en France dont plus de 42%  sont gérés par des syndics nationaux :

L’activité syndic de copropriétés est un marché partagé entre une myriade de petits cabinets familiaux et artisanaux d’un côté, et des groupes régionaux et nationaux, de l’autre. La dernière décennie a été marquée par l’intérêt croissant des banques pour ce secteur, de prêteurs de deniers, ils sont devenus propriétaires (Caisses d’Epargne, Banques Populaires, Crédit Agricole et Square Habitat, Crédit Mutuel et Ataraxia, BNP et Gérer notamment). La relative « captivité » et fidélité aussi…….parfois, des copropriétaires et propriétaires bailleurs,  garantissent  une certaine récurrence du chiffre d’affaires de ces mandataires particuliers.

Avant l’arrivée massive des banquiers sur ce secteur, les groupes immobiliers ont procédé à un rachat important de cabinets, notamment Foncia et Gestrim (devenu ensuite Gestrim-Lamy, puis Lamy) au cours des années 90. Citya, et plus récemment Tagerim, ont accéléré également leur développement externe.

Une information importante tombe le 22 février dernier¹, François Pérol, Président du Groupe Banques Populaires Caisses d’Epargne, annonce sa décision de recentrer ses activités sur son cœur de métiers. Selon le quotidien Le Monde,  Foncia valorisé à hauteur de 1,3  milliards d’euros au plus haut du marché, est estimé désormais à 500 millions d’euros dans les comptes du groupe. Ce choix est-il motivé par des raisons purement financières ou par l’impossibilité d’appliquer à l’immobilier les process de la banque ?

Pour sa part, Nexity réorganise son groupe et dissout par anticipation la société Lamy, avec la création de Nexity-Lamy. Alain DININ, Président de Nexity, « serait » intéressé par l’acquisition de Foncia, si le Groupe BPCE décide de le céder.

Ce dossier est doublement sensible, sur un plan économique et financier (Foncia numéro un national de l’administration de biens et présent en Europe) et sur un plan politique (François Pérol est un proche du Président de la République).

Aujourd’hui, beaucoup d’hypothèses sont émises dans les médias sur cette vente éventuelle et son repreneur, mais aucune information n’est confirmée (dernière en date par le quotidien « La Tribune » le 9 mars 2010, quatre fonds d’investissements seraient intéressés ….à suivre²).

La phase de concentration accélérée par les groupes bancaires marque-t-elle un temps d’arrêt ? Allons-nous assister au retour du syndic de proximité, accompagné d’une réelle concurrence au profit des copropriétaires ?

Il est intéressant de comparer ce secteur à celui de la grande distribution. Après la vague des « gros » centres commerciaux en périphérie des grandes agglomérations, les grandes enseignes redéployent des commerces de proximité en franchise, en pleine propriété ou en location-gérance). Si cette « nouvelle-ancienne offre » répond aux attentes des consommateurs, les concurrents n’ont pas changé. Les schémas d’organisation de ces entreprises ne sont pas remis en cause, ni la chaîne producteurs, fournisseurs, distributeurs et consommateurs.

En activité Syndic de Copropriété, la phase de concentration n’est pas arrivée à son terme, ni en France, ni en Europe. Si le mouvement consumériste s’insurge contre une absence relative de concurrence entre les syndics (notamment l’ARC), cette concentration accroît paradoxalement leur rôle puisqu’il peut également concentrer son action sur un nombre restreint de syndics ; les partisans de la « class action à la française » trouveront aussi là un terrain fertile pour le développement de leurs arguments.

N’oublions pas que le métier de syndic obéit aussi aux règles de l’entreprise et le modèle structurel d’un cabinet (ou plutôt d’une société commerciale) a évolué au gré des réglementations et de la professionnalisation du métier. C’est pourquoi, il est certain que personne ne reviendra en arrière : ni les copropriétaires habitués « bon gré mal gré » aux nouvelles modalités de gestion de leur immeubles, ni les groupes immobiliers et ce pour des raisons évidentes de rentabilité et de pérennité.

Le désengagement des banquiers doit être une opportunité pour les professionnels de l’immobilier de se réapproprier leurs métiers (transaction, location, gestion locative et syndic de copropriétés) et ce dans l’intérêt de leurs clients.

Quel modèle d’entreprise pour demain pour les syndics de copropriété ? Trois idées  font leur chemin : remettre le client au cœur du projet d’entreprise, retrouver la proximité et le terrain, et surtout fidéliser les collaborateurs. Ces pistes pour améliorer la qualité de service (le syndic est un commerçant !!!) sont déjà explorées par d’autres professionnels (un assureur notamment qui vante la pérennité de ses conseillers).

Airs du temps ou véritable changement, un des groupes de travail issus du Grenelle de l’environnement, le « Chantier Copropriété »³ est co-animé par Bruno Dhont, Directeur de l’ARC, et Jérôme Dauchez, Président Ile de France d’UNIS (principal syndicat des professionnels de l’immobilier). Loin du symbole du mariage de la carpe et du lapin, ce chantier peut constituer un véritable pont de la Concorde* entre les clients et les professionnels, si les réflexions et propositions parviennent à sortir du cadre du Grenelle de l’Environnement en matière de gouvernance des copropriétés.

*Le pont de la Concorde a été construit pour partie avec les pierres de la Bastille démolie au cours de la révolution française.

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1. Article La Tribune 22 mars 2010 – www.latribune.fr
2. Article La Tribune 9 mars 2010 – www.latribune.fr
3. www.plan-batiment.legrenelle-environnement.fr